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1、物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 1页 房地产开发与经营课程设计房地产开发与经营课程设计 课程设计题目颐尚山庄项目可行性研究。 姓名邓庆艳 学号P2205110102 班级物管 1101 时间2014 年 11 月 物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 2页 颐尚山庄项目可行性研究颐尚山庄项目可行性研究 一、项目总说明一、项目总说明 （一）项目提出的背景（一）项目提出的背景 1.企业未来 3-5 年的投资组合中包含此类项目。 2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。 3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议 （二）项目地址概况（二）项目地址概况 颐尚
2、山庄, 位于南京东郊 25 公里的汤山镇，周边有举世无双的阳山碑村，具有 厚重明朝历史遗风的明文化村，世界瞩目的“南京猿人”栖息古溶洞，蒋介石别墅等。 集碑、泉、洞、湖、寺为一体，融人文景观与自然风光为一体，独具特色。 汤山位于南京以东 24 公里，总面积 117 平方公里，区位优势得天独厚，距禄口 国际机场 40 公里，距南京新生圩港 24 公里，这里气候宜人、景色秀丽、山水相融、 古迹众多、温泉喷涌、风物清嘉、果木葱郁、物产丰饶，无愧“物华天宝、人杰地灵” 之美誉。 这里是宁沪线第一镇，这里背依万里长江，面朝江南水乡，融合了古镇风 韵与现代文明，蕴育着经济和社会事业的发展繁荣 （三）可行性
3、研究的目的（三）可行性研究的目的 为企业投资决策提供依据。 （四）可行性研究的依据（四）可行性研究的依据 （五）开发企业简介（五）开发企业简介 二、市场调查与分析二、市场调查与分析( (略略) ) （一）房地产投资环境的调查与分析 （二）房地产市场状况的调查与分析 三、规划设计方案三、规划设计方案 （一）拟开发项目建筑工程规划设计要点（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点 1.同意在规划红线范围内进行规划设计。 2.规划容量要求： 容积率1 建筑密度15% 绿地率 50% 3. 建筑退让要求。 4. 组织好用地内外交通，做到人车分流。 物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 3页 5. 按组团
4、级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业 管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部 门的书面意见。 6. 统一进行室外绿化设计。 7. 认真进行建筑单体设计。 8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得 供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。 9 .报审图纸要求： （1）设计说明（含技术经济指标） 。 （2）总平面图。 （3）主要建筑单体平、立、剖面图。 （4）小区景观表现图（彩色） 。 （二）拟开发项目的规划设计方案（二）拟开发项目的规划设计方案 根据颐尚山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的
5、调查与研究，提出 开发项目的规划设计方案。 拟在该宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。独立别墅可建 35 幢，每幢建 筑面积为 370 平方米。多层公寓均为跃层式，每套建筑面积约为 250 平方米，可建 264 套。另设有一处会所（约 1800 平方米） ，一处物业管理用房（约 550 平方米） ， 一个垃圾中转站 （约 60 平方米） ， 一个配电房 （约 120 平方米） ， 一个地下停车场（约 700 平方米，40 个车位） 。别墅、多层公寓建成后全部用于出售。 方案的主要技术经济指标如表 1 所示。 表表 1 1主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表 序序 号号 名名称称单单位
6、位数数量量 1规划建设用地面积m173000 2总建筑面积m82180 2.1住宅面积m78950 2.2公建设施面积m2530 2.3地下停车场面积m700 物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 4页 3建筑物占地面积m14188 4建筑密度%8.2 5容积率0.48 6绿地率%75 7居住户数户299 四、项目开发经营周期的确定四、项目开发经营周期的确定 本项目的开发经营期为 5 年，建设期 3 年，现房销售期 2 年，商品房预售期为 1 年，具体开发经营周期安排见表 2。 表表 2 2项目开发经营周期横道图项目开发经营周期横道图 进度时间 内容 12345 前期工作 主体结构施工 安
7、装工程施工 装饰工程施工 室外工程 商品房预售 商品房现售 五、项目投资估算五、项目投资估算 投资估算依据为： 1、国家建设部 2000 年 9 月发布的房地产开发项目经济评价方法和国家发 改委、建设部 2006 年发布的建设项目经济评价方法与参数 ； 2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。 3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。 4、项目用地现状的调查资料。 （一）项目投资、经营费用估算（一）项目投资、经营费用估算 1 1、土地费用、土地费用 拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地 产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为 8
8、976 万元。 2 2、前期工程费、前期工程费 表表 3 3前期工程费估算表前期工程费估算表 序序号号项项目目元元/ /建筑平方米建筑平方米 物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 5页 1规划设计费4.00 2建筑设计费25.00 3勘察费6.00 4临时供水、供电费3.00 5场地平整费5.00 合计43.00 则前期工程费为：8218043=353.37 万元。 3 3、基础设施建设费、基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路 工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。 表表 4 4基础设施建设费基础设施建设
9、费 序序 号号项项目目元元/ /建筑平方米建筑平方米 1供电工程20.00 2供水工程12.00 3供气工程5.00 4排水、排污工程7.00 5道路工程5.00 6路灯工程5.00 7绿化工程5.00 8环卫工程2.00 9通讯工程10.00 合计71.00 则基础设施建设费为：8218071.00=583.48 万元。 4 4、建筑安装工程费、建筑安装工程费 颐尚山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参 照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数， 对本项目的 建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表 5。 表表 5 5建筑安装工程费估算表建
10、筑安装工程费估算表 序号项目建筑面积()单价（元/） 金额（万元） 1 1住宅建安工程费住宅建安工程费789501250.001250.009868.759868.75 物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 6页 1.1结构工程费78950700.005526.5 1.2装饰工程费78950400.003158 1.3给排水工程费7895050.00394.75 1.4电力照明工程费78950100.00789.5 2 2停车场建安工程费停车场建安工程费7001200.001200.0084.0084.00 合计合计9952.759952.75 5 5、公共配套设施建设费、公共配套设施建设
11、费 公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公 共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况 见表 6。 表表 6 6公共配套设施建设费估算表公共配套设施建设费估算表 序号项目建筑面积单价（元/）金额（万元） 1会所18001200216.00 2物业管理用房55070038.50 3配电房1207008.40 4垃圾中转站606003.60 合计2530266.50 6 6、开发间接费、开发间接费 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发 生的各项费用。 根据本项目的情况，此项费用为 0。 7 7、管理费用、管
12、理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营 活动而发生的各项费用。以上述 15 项之和为基数，费率为 2.5%。 则管理费用为： （8976+353.37+583.48+9952.75+266.50）2.5%=340.88 万元。 8 8、财务费用、财务费用 财务费用为 1155.06 万元，详见附表 4。 9 9、销售费用、销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 7页 专设销售机构的各项费用。以上述 15 项之和为基数，费率为 2%。 则销售费用为: （8976+353.37+
13、583.48+9952.75+266.50）2%=409.04 万元。 1010、开发期税费、开发期税费 开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地 城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表 7。 表表 7 7开发期间税费估算表开发期间税费估算表 序号收费项目依据数量收费标准总额 （万元） 1 固定资产投资 方向调节税 0 2土地使用税0 3 新建房屋白蚁 防治费 宁价房字 (96)315号 821802.3元/18.9014 4 市政公用基础 设施配套费 宁价费 200382号。 82180105元/862.89 5 发展新墙体材 料专项用费 宁财综
14、2002707号。 8218010元/82.18 6人防建设经费 宁防办 200370号。 8218030元/246.54 7供电工程贴费 宁价工 2000322号 5500 kva160元/kva88 8煤气建设费 宁价工字 1998513号 299户2000元/户59.8 9 自来水管网建 设费 苏价工字 199854号 8218026元/213.668 10 教育地方附加 费 省委苏发 19946号 8218020元/。164.36 合计1260.14 1111、其他费用、其他费用 其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例 应发生的但未计入 1 至 10 项的
15、费用。 应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资 构成中的其他费用进行估算。其他费用见表 8。 表表 8 8其他费用估算表其他费用估算表 序 号 收费项目依据数量(万元)取费标准金额（万元） 物管 1101颐尚山庄项目可行性研究 第 8页 1 建设工程标 底编制费 宁价房字 （94）114 号 10802.731.212.96 2 建设工程标 底审核费 宁价房字 （94）114 号 10802.730.33.24 3 建设工程招 标管理费 宁价房字 （99）120 号 10802.730.33.24 4 建设工程质 量监督费 宁价房 2001330 号 10802.
16、731.212.96 5 建筑施工安 全监督管理 费 宁价房字 (97)453 号 10802.730.66.48 6工程监理费10802.730.8%86.42 合计125.31 1212、不可预见费、不可预见费 根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。 不可预见费为： （8976+353.37+583.48+9952.75+266.50）5%=1022.59 万元。 1313、经营资金、经营资金 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 考虑到此项目有预售收入，则经营资金为 0。 项目投资、经营费用构成见表 9。 表表 9 9项目投资、经营费用估算表项目投资、经营费用估算表 单位：万元单位：万元 序号序号项目项目合计合计0 01 12 23 34 45 5 1 1项 目项 目 总 投总 投 资资 24139.24139. 2727 9750.9750. 9696 3159.963159.965717.155717.155511.25511.2 0 0 1.
