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1、房地产开发基本知识一、 房地产：房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产，它在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。二、 商品房：是指开发商以商场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房地产开发主管部门批准在市场上流通的房地产，它在领取独立产权证并可进行房地产交易。三、 房地产交易：包括房地产转让、出租、继承、抵押、赠与、交换。四、 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。五、 土地类型：国有土地、集体土地六、 土地使用权出让形式：协议、招标、拍卖七、 土地使用权出让年
2、限的划分：1、居住用地70年2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年。3、商业、旅游、娱乐用地40年。八、 土地使用权期满的处理办法：根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟至届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。九、 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权
3、在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合用约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；如因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除处。十、 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。除法律、行政法规另有规定处，没有使用期限的限制。无偿划拨的土地如：l 国家机关用地和军事用地l
4、 城市基础设施用地和公益事业用地l 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地l 法律、行政法规规定的其他用地十一、 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。如：以房地产投资、入股的；以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；以房地产抵偿债务的；以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的。注：房地产转让后的使用年限：其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。抵 押 按 揭一、 房地产抵押：是指抵押人以其
5、合法的房地产以下转移占有的方式向抵押人提供债务 履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。二、 抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务的合同，关系由银行、业 主、发展商三方签定。不得设定抵押得： 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；权属不明或者有争议的；被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；依法被查封的；县级以上人民政府依法收回土地使用权的；共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；已依法公告列入拆迁范围的；法律、法规规定不得抵押的其他房地产。l 注：抵押合同发生
6、变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关变更或者注销登记。三、 银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付 一 部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼层所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。如果贷款人违约，银行有权对房屋进行处理。房 地 产 部 分 知 识一、房地产市场：一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出租、出售、土地转让、抵押等房地产交易；三级市场是指
7、在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。二、房地产业的主要内容：1、土地开发和再开发2、房屋开发和建设3、地产经营、包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押4、房地产经营，包括（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等5、房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等6、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等7、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。三、房地产经营业的七个阶段或运行过程：1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售
8、管理7、房地产的物业管理四、各类房屋的解释1、福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。2、微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。3、自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属于投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）五、三通一平：即通水、通电、通路和平整土地等六、七通一平：指上、下水通、排污通、配电通、路通、电话通、气通（煤气、天燃气或液化气）；场地
9、平整。七、预售商品房办理备案登记所需要的登记文件如下： 立项批准文件 国有土地使用证 建设工程规划许可证以及规划核准图件 企业法人营业执照、法人授权委托书 商品房预售情况说明材料 其他有关证件、证明2、 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权或者抵押权等他项权利以及涉及房屋的其他权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系和其他权利状况的行为。3、 房屋权属包括：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、备案登记、预告登记、注销登记4、 房屋权属登记办理程序： 受理登记申请 权属审核 发布公告 核准登记 颁发房屋权属证书注：前三项适用于登记文件遗失无法补正等原因需要公告的登记。自
10、公告发布之日起60天内对房屋权属无异议的，登记机关可以核准登记。八、商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。应当符合以下条件： 房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，落实了市政公用和公共设施的配套计划。取得商品房预售许可证九、商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为
11、。应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证已通过竣工验收拆迁安置已经落实供水，电、热、气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备将付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。物业管理方案已经落实。取得商品房现售许可证。十、商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。十一、套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。对于开发企业返本销售和变相返本销售及售后包租销售将予以一万元以上三万以下罚款； 返本
12、销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。十二、面积误差1、商品房销售管理办法建设部88号令（2001年6月1日实行）1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房
13、地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。2、江苏省城市房地产交易管理条例（2002年5月1日实行）商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利
14、息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。 当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或
15、者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。 实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。十三、建筑结构的分类1、 砖木结构建筑：竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物层数较低，一般在3层以下。50-60年代建造的民用房屋和简易房屋，现代农宅多采用此。2、 砖混结构建筑：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋顶。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。3、 钢筋混凝土结构建筑：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成的。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高屋甚至超高屋建筑都可以采用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙
