武汉地产开发投资集团有限公司2018年度第三期中期票据评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 1 武汉地产开发投资集团有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AAA 本期中期票据信用等级：AAA 评级展望：稳定 本期中期票据发行规模： 基础发行金额：10 亿元 发行金额上限：20 亿元 本期中期票据期限：10+5 年 偿还方式：每年付息一次，到期一次还本 募集资金用途：置换有息债务 评级时间：2018 年 9 月 11 日 财务数据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 3 月月 现金类资产(亿元) 171.01 157.22 97.05 107.51 资

2、产总额(亿元) 865.86 1035.65 1203.53 1232.70 所有者权益 (亿元) 261.11 319.97 335.52 340.42 短期债务（亿元） 52.39 74.46 91.47 100.30 长期债务(亿元) 374.96 442.39 586.87 595.95 全部债务(亿元) 427.35 516.84 678.34 696.25 营业收入(亿元) 48.01 48.61 70.81 3.82 利润总额(亿元) 7.24 8.35 12.25 -0.21 EBITDA(亿元) 10.19 11.73 15.44 - 经营性净现金流(亿元) -14.43 -

3、74.73 -34.23 5.55 营业利润率(%) 26.25 25.91 25.75 32.25 净资产收益率(%) 1.79 1.93 2.57 - 资产负债率(%) 69.84 69.10 72.12 72.38 全部债务资本化比率(%) 62.07 61.76 66.91 67.16 流动比率(%) 274.72 273.16 292.38 286.00 全部债务/EBITDA(倍) 41.95 44.07 43.93 - 经营现金流动负债比（%） -6.79 -29.06 -12.48 - EBITDA 利息倍数（倍） 0.70 0.48 0.73 - 注：1. 2018 年 1

4、季度财务数据未经审计；2. 长期应付款已计入 公司有息债务。 分析师 崔俊凯 顾喆彬 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 武汉地产开发投资集团有限公司（以下简 称“公司”）作为武汉市人民政府国有资产监 督管理委员会（以下简称“武汉市国资委”） 下属重点市政基础设施项目建设和棚户区改 造的重要投资主体，在资产注入、财政拨付资 金、债务置换、财政补贴等方面获得武汉市人 民政府持续而有力的支持。联合资信评估有限 公司（以下简称“联合资信”）也关注到公司 房地产业务

5、及财政拨付资金易受宏观调控影 响、经营性净现金流呈净流出态势、债务规模 快速扩张等因素给公司信用水平带来的不利 影响。 未来，基于公司在武汉市基础设施项目建 设和棚户区改造中所处的重要地位，武汉市人 民政府给予公司的支持有望持续；同时，公司 房地产业务具有一定区域优势，随着建设项目 的持续投入及经营规模的扩张，收入规模有望 稳定增长。联合资信对公司的评级展望为稳 定。 公司经营活动现金流入量对本期中期票 据发行金额上限保障程度好。 基于对公司主体长期信用状况和本期中 期票据偿还能力的综合评估，联合资信认为， 公司本期中期票据到期不能偿还的风险极低。 优势 1 公司作为武汉市国资委下属重要的基础

6、设 施建设主体，承担了武汉市重点市政工程 建设及棚户区改造筹融资职能，公司在债 务置换、财政拨付资金、资产注入、财政 补贴等方面获得地方政府的持续支持。 2 武汉市政府给予的城建资金、国有资本金 和财政拨付资金是公司项目建设的资金来 源和债务偿还来源的有力保障。 3 公司房地产规模持续扩张，商品房销售收 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 2 入快速增长， 带动公司整体收入水平提升。 4 公司经营活动现金流入量对本期中期票据 发行金额上限保障程度好。 关注 1 公司房地产业务及财政拨付资金易受宏观 调控、房地产政策及土地市场等影响。 2 公司的基础设施建设、棚户区改造项目以 及

7、房地产业务规模持续扩张，资金占用明 显，债务规模增长较快，存在较大的对外 融资压力，公司债务负担较重。 3 受公司房地产项目持续投入的影响，公司 经营性净现金流呈净流出态势。 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由武汉地产开发投资集团有限公司（以下 简称“该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”） 对这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚

8、信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 4 武汉地产开发投资集团有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 一、主体概况 武汉地产开发投资集团有限公司（以下 简称“公司”）成立于 2002 年 7 月，

9、是由原 武汉统建城市建设集团有限责任公司（以下 简称“统建集团”）和武汉城市综合开发集 团有限公司（以下简称“武汉城开集团”） 合并重组而成的国有独资公司。2016 年，公 司将资本公积中 4 亿元转增实收资本。截至 2018 年 3 月底，公司注册及实收资本为 10 亿元，武汉市人民政府国有资产监督管理委 员会（以下简称“武汉市国资委” ）为公司唯 一股东。 公司经营范围：法律、法规禁止的，不 得经营；须经审批的，在审批后方可经营； 法律法规未规定审批的，企业可自行开展经 营活动。 截至 2018 年 3 月底， 公司设有职能保障、 业务执行和业务管控三类合计 13 个部门，拥 有 14 家

10、全资及控股子公司。 截至 2017 年底，公司资产总额 1203.53 亿元，所有者权益 335.52 亿元（含少数股东 权益 10.55 亿元） 。2017 年，公司实现营业收 入 70.81 亿元，利润总额 12.25 亿元。 截至 2018 年 3 月底，公司资产总额 1232.70 亿元， 所有者权益 340.42 亿元 （含少 数股东权益 9.87 亿元） 。2018 年 13 月，公 司实现营业收入 3.82 亿元， 利润总额-0.21 亿 元。 公司注册地址：湖北省武汉市武汉经济 开发区鼎力大厦；法定代表人：袁堃。 二、本期中期票据概况 公司拟于 2018 年注册中期票据额度 2

11、0 亿元，本期计划发行 2018 年度第三期中期票 据（以下简称“本期中期票据” ） ，基础发行 金额 10 亿元，发行金额上限 20 亿元，期限 10+5 年。本期中期票据设有调整票面利率选 择权和投资者回售选择权，即在本期中期票 据存续期的第 10 年末，公司可选择调整票面 利率，后 5 年票面利率为调整后票面利率， 投资者有权在回售登记期内，将持有的本期 中期票据按面值全部或部分回售给公司，或 选择继续持有本期中期票据。本期中期票据 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利 息随本金的兑付一起支付。 本期中期票据所募集资金将全部用于置 换公司有息债务。 三、宏观经济和政策环境 2017 年

12、，在世界主要经济体维持复苏态 势、中国供给侧结构性改革成效逐步显现的 背景下，中国继续实施积极的财政政策和稳 健中性的货币政策，协调经济增长与风险防 范，同时为供给侧结构性改革创造适宜的货 币金融环境，2017 年中国经济运行总体稳中 向好，国内生产总值（GDP）82.8 万亿元， 同比实际增长 6.9%， 经济增速实现 2011 年以 来的首次回升。从地区来看，西部地区经济 增速引领全国，山西、辽宁等地区有所好转。 从三大产业来看，农业生产形势较好，工业 生产稳步增长，服务业保持快速增长态势， 第三产业对 GDP 增长的贡献率继续上升，产 业结构持续改善。从三大需求来看，固定资 产投资增速有

13、所放缓，居民消费维持较快增 长态势，进出口大幅改善。全国居民消费价 格指数（CPI）有所回落，工业生产者出厂价 格指数（PPI）和工业生产者购进价格指数 （PPIRM）涨幅较大，制造业采购经理人指 数（制造业 PMI）和非制造业商务活动指数 （非制造业 PMI）均保持扩张，就业形势良 中期票据信用评级报告 武汉地产开发投资集团有限公司 5 好。 2018 年上半年，中国继续实施积极的财 政政策，通过减税降费引导经济结构优化转 型，继续发挥地方政府稳增长作用，在防范 化解重大风险的同时促进经济的高质量发 展。2018 年 16 月，中国一般公共预算收入 和支出分别为 10.4 万亿元和 11.2

14、 万亿元，收 入同比增幅（10.6%）高于支出同比增幅 （7.8%） ； 财政赤字 7261.0 亿元， 较上年同期 （9177.4 亿元）有所减少。稳健中性的货币 政策在防范系统性金融风险、去杠杆的同时 也为经济结构转型升级和高质量发展创造了 较好的货币环境，市场利率中枢有所下行。 在上述政策背景下， 2018年 16 月， 我国GDP 同比实际增长 6.8%，其中西部地区经济增速 较快，中部和东部地区经济整体保持稳定增 长，东北地区仍面临一定的经济转型压力； CPI 温和上涨，PPI 和 PPIRM 均呈先降后升 态势；就业形势稳中向好。 2018 年 16 月，三大产业保持较好增长 态势

15、，农业生产基本稳定；工业生产增速与 上年全年水平持平，但较上年同期有所回落， 工业企业利润保持较快增长；服务业保持较 快增长，仍是支撑经济增长的主要力量。 制造业投资增速有所加快，但房地产开 发投资和基础设施建设投资增速有所放缓， 导致固定资产投资增速有所放缓。 2018年16 月，全国固定资产投资（不含农户）29.7 万 亿元，同比增长 6.0%，增速有所放缓。受益 于相关部门持续通过减税降费、简化行政许 可与提高审批服务水平、降低企业融资成本 等措施，民间投资同比增速（8.4%）仍较快。 受上年土地成交价款同比大幅增长的“滞后 效应” 、抵押补充贷款（PSL）大幅增长推升 棚改贷规模等因素

16、影响，房地产投资保持较 快增速（9.7%） ，但 2018 年以来棚改项目受 理偏向谨慎以及房企融资渠道趋紧，导致 2018 年 3 月以来房地产开发投资持续回落； 由于金融监管加强，城投公司融资受限，加 上地方政府融资规模较上年同期明显减少导 致地方政府财力有限，基础设施建设投资同 比增速（7.3%）明显放缓；受到相关政策引 导下的高技术制造业投资和技术改造投资增 速较快的拉动，制造业投资同比增速（6.8%） 继续加快。 居民消费增速小幅回落，但仍保持较快 增速。2018 年 16 月，全国社会消费品零售 总额 18.0 万亿元，同比增速（9.4%）出现小 幅回落，但仍保持较快增长。具体来看，汽 车消费同比增速（2.7%）和建筑及装潢材料 消费同比增速（8.1%）明显放缓；化妆品类、 家用电器和音响器材类、通讯器材类等升级 类消费，以及日用品类、粮油食品、饮料烟 酒类等基本生活用品消费保持较快增长；此 外，网上零售保持快速增长，全国网上商品 和服务零售额同比增速（