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1、 3 海宁市城市发展投资集团有限公司 2018 年度第三期短期融资券信用评级报告 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关 系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关 系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次 评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、
2、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对
3、任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债 券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级， 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 4 海宁市城市发展投资集团有限公司 2018 年度第三期短期融资券信用评级报告 发行主体概况发行主体概况 海宁市城市发展投资集团有限公司系于 2008 年 1 月 8 日由海宁市资产经营公司
4、投资设立，成立 时注册资本为 89,902 万元。2009 年 9 月和 11 月， 根据海宁市财政局海财国资2009309 号文、 海财国 资2009381 号文、海财国资2009401 号文以及公 司股东决定，公司以资本公积转增注册资本 99,988.68 万元，海宁市资产经营公司以货币出资 10,109.32 万元，合计增加公司注册资本 110,098 万 元至 200,000 万元。截至 2018 年 3 月末，公司注册 资本为 200,000 万元，海宁市资产经营公司为公司 唯一股东，持股比例 100%，公司实际控制人为海 宁市人民政府。截至 2018 年 3 月末，公司下属 14
5、家一级子公司，其中全资子公司 13 家，控股子公 司 1 家。 公司系海宁市城市规划控制区唯一的土地整 理及基础设施建设企业，并且承担了城市规划控制 区内大部分旧城改造及安置房建设等业务。公司经 营范围包括城市基础设施的投资、开发、建设；房 屋拆迁；受政府委托从事土地整理、土地开发和利 用、土地收储；城镇有机更新(建设、开发)；商贸 服务项目的投资开发；股权投资。 截至 2017 年末，公司总资产 274.55 亿元，所 有者权益合计 133.48 亿元，资产负债率为 51.38%； 2017 年，公司实现营业总收入 29.40 亿元，净利润 1.32 亿元，经营活动净现金流 25.20 亿元
6、。 截至 2018 年 3 月末， 公司总资产 285.51 亿元， 所有者权益合计 140.11 亿元，资产负债率为 50.93%； 2018 年 13 月， 公司实现营业总收入 8.98 亿元，净利润 0.50 亿元，经营活动净现金流 8.88 亿元。 本期本期债券债券概况概况 本次短期融资券注册总额度为 20 亿元，本期 发行 5 亿元，发行期限为 1 年，到期一次性偿还本 金和支付利息。 募集资金用途募集资金用途 本期短期融资券募集资金 5 亿元拟用于归还公 司存续期债务融资工具。 近期关注近期关注 海宁市经海宁市经济济运行稳中有运行稳中有进，进，保持保持较快增长，较快增长， 产业结构
7、不断优化产业结构不断优化，为公司未来的稳定运营为公司未来的稳定运营 奠定了基础奠定了基础 2017 年，海宁市经济运行稳中有进，产业结构 不断优化，实现地区生产总值（GDP）866.07 亿元， 同比增长 8.0%，增速较 2016 年的 6.3%增加 1.7 个 百分点， 保持较快增长。 其中， 第一产业增加值21.76 亿元，同比增长 2.0%；第二产业增加值 479.40 亿 元，同比增长 9.2%；第三产业增加值 364.91 亿元， 同比增长 7.0%。2017 年三次产业结构比由 2016 年 的 3.0:53.1:43.9 调整为 2.5:55.4:42.1， 第二产业占比 有所
8、提高，第一产业和第三产业占比略有下降。同 期， 按户籍人口计算的全市人均生产总值为126,251 元，同比增长 7.0%。 2017 年海宁市完成全社会固定资产投资 591.05 亿元，同比增长 11.0%。同期，海宁市完成 房地产开发投资 143.25 亿元，同比增长 98.3%。新 开工施工面积 246.56 万平方米，同比增长 52.9%。 全年商品房销售面积 206.93 万平方米，同比增长 48.6%，商品房销售额 228.70 亿元，同比增长 107.0%。 图图 1：20132017 年海宁市年海宁市 GDP、固定资产投资情况、固定资产投资情况 资料来源：海宁市统计局 2017
9、年， 海宁市主要行业中， 规模以上经编行 业实现产值 216.74 亿元，同比增长 18.0%；规模以 上家纺行业实现产值 145.38 亿元， 同比增长 11.9%； 规模以上光伏行业实现产值 178.92 亿元， 同比增长 12.6%； 规模以上皮革行业实现产值 81.54 亿元， 同 5 海宁市城市发展投资集团有限公司 2018 年度第三期短期融资券信用评级报告 比下降 4.0%。 新兴产业加速发展， 规模以上高新技 术产业、装备制造业和战略性新兴产业分别实现工 业增加值 159.63 亿元、91.22 亿元和 106.56 亿元， 同比分别增长 14.0%、19.1%和 16.8%。
10、 总体来看，2017 年海宁市经济运行稳中有进， 保持较快增长，产业结构不断优化，其中，主要行 业产值大部分实现稳定增长，新兴产业加速发展， 为城市发展提供了有力支撑，为公司未来的稳定运 营奠定了基础。 公司公司的的业务区域垄断性较强业务区域垄断性较强，在业务开展上在业务开展上 具备优势，同时陆续获得优质资产注入、财具备优势，同时陆续获得优质资产注入、财 政拨款和债务置换等，拥有较强的竞争优势政拨款和债务置换等，拥有较强的竞争优势 和良好的发展前景和良好的发展前景 公司系海宁市城市规划控制区唯一的土地整理 及基础设施建设企业，并且承担了城市规划控制区 内大部分旧城改造及安置房建设等业务，在海宁
11、市 城市建设发展中具有重要地位。 业务开展方面，公司下属子公司受海宁市土地 收储中心委托，对海宁市城市规划控制区55平方公 里（扣除经济开发区、马桥街道）进行土地一级开 发，总体规划，分片实施，分片开发，具体内容为 对上述范围内的土地征收（用）、拆迁、安置、三 通一平工程建设工作。 同时， 根据海政办发201737 号文，海宁市政府决定自2017年4月1日起，市区城 市规划控制区内农村拆迁安置包干经费标准调整 为50万元/亩，有利于公司弥补土地整理业务成本。 资产注入方面，2015 年及 2017 年，公司分两 次分别获得无偿转入的海宁城镇有机更新 70%的 股权和 30%股权。此外，2017
12、 年，公司依次获得无 偿转入的文创控股所持锦绣江南灯彩的 100%股权 及海宁市社会发展建设投资集团有限公司（以下简 称“社发集团”）的 100%股权，上述股权划转已于 2017 年完成工商变更。同时，2017 年，根据海 宁市人民政府专题会议纪要（第 12 期） ，海宁市 政府同意将海宁市住房和城乡规划建设局所属企 业持有的海宁新奥燃气有限公司 15%的股权无偿 划转至公司，原则同意将海宁城镇有机更新优质资 产注入海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称 “皮城股份” ） ，并通过定向增发等方式，使公司持 有皮城股份一定比例的股权；原则同意将海宁市资 产经营有限公司持有的文创控股股权无偿划转至
13、公司，同时由公司将南关厢一期、二期等资产注入 文创控股。截至 2018 年 3 月末，上述资产及股权 划转工作正在逐步推进，其中文创控股 100%股权 已于 2018 年 5 月无偿划入公司并完成工商变更。 公司陆续获得优质资产注入，未来整体经营及 盈利能力将逐步提升。截至 2017 年末，公司合计 持有海宁城镇有机更新 100%股权，海宁城镇有机 更新开发的海宁市中心老城区块项目(以下简称 “老城区块改造升级项目”)位于海宁市繁华商业 核心区，未来该项目能持续获得稳定的现金流，盈 利前景较好。同时，海宁市新奥燃气公司及皮城股 份运营情况保持稳定，公司获得其股权后，每年预 计会有稳定的投资收益
14、。此外，公司获得锦绣江南 灯彩和文创控股股权等旅游资产后，将通过改造工 业厂房遗址，整合、连通市区各个景点，开拓文化 旅游市场。社发集团成立于 2009 年，截至 2017 年 末，注册资本为 4.00 亿元，按照海宁市委、市政府 下达的社会公益事业类项目开发建设任务，承担社 会公益类项目的建设管理。随着上述股权划转的完 成，公司未来整体经营及盈利能力将逐步提升。 财政拨款方面，近年来，由于公司承担了较多 的城市建设任务，每年均能够获得财政拨款、补助 款， 20152017年分别为3.76亿元、 4.91亿元和11.96 亿元，计入“资本公积”、“营业外收入”和“其 他收益”等科目。 债务置换
15、方面，20152016 年，公司分别获得 海宁市政府置换债券转贷资金（不含计提的利息） 3.90 亿元和 14.30 亿元，债务置换后原债权债务关 系相应解除，公司的债权人变更为海宁市财政局。 公司继续承担相应偿还责任，置换后债务期限延 长、利率降低。 总体来看，公司在海宁市城市建设发展中具有 重要地位，在业务开展上具备优势，同时陆续获得 优质资产注入、财政拨款和债务置换等，拥有较强 的竞争优势和良好的发展前景。 6 海宁市城市发展投资集团有限公司 2018 年度第三期短期融资券信用评级报告 房地产业务以安房地产业务以安置房置房建设建设和商品房开发和商品房开发为为 主，是公司收入的主要组成部
16、分主，是公司收入的主要组成部分，2017 年年公公 司房地产业务收入司房地产业务收入大幅大幅增长增长，但盈利能力但盈利能力有有 所下降所下降且面临一定的投资压力且面临一定的投资压力 房地产业务收入是公司营业总收入的主要来 源， 20152017 年及 2018 年 13 月， 公司房地产业 务收入分别为 7.09 亿元、7.57 亿元、19.93 亿元和 6.25 亿元，呈增长趋势，其中 2017 年房地产业务 收入增长主要系安置房和商品房销售收入大幅增 加。从公司房地产业务具体构成来看，公司房地产 业务以安置房建设和商品房开发为主，20152017 年及 2018 年 13 月，公司安置房业务收入占公司 房地产收入的比重分别为 60.00%、 49.97%、 44.10% 和 19.77%。 表表 1：20152017 年年及及 2018 年年 13 月月公司房地产业务收入公
