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1、 重要提示 重要提示重要提示 本公司发行本期中期票据已在中国银行间市场交易商协会注册，注册不代本公司发行本期中期票据已在中国银行间市场交易商协会注册，注册不代 表交易商协会对本期中期票据的投资价值作出任何评价，也不代表对本期中期表交易商协会对本期中期票据的投资价值作出任何评价，也不代表对本期中期 票据的投资风险作出任何判断。投资者购买本公司本期中期票据的投资风险作出任何判断。投资者购买本公司本期中期票据，应当认真阅票据，应当认真阅 读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整 性和及时性进行独立分析，并
2、据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任 何投资风险。何投资风险。 本公司董事会已批准本募集说明书，全体董事承诺其中不存在虚假记载、本公司董事会已批准本募集说明书，全体董事承诺其中不存在虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和 连带法律责任。连带法律责任。 本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明 书所述财务信息真实、准确、完整、及
3、时。书所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本公司发行的中期票据，均视同凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本公司发行的中期票据，均视同 自愿接受本募集说明书对各项权利自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。义务的约定。 本公司承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投本公司承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投 资者监督。资者监督。 截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事 项。项。 目录 目录目录 第一章第一章 释义释义 . 1
4、第二章第二章 风险提示及说明风险提示及说明 . 4 一、 与本期中期票据相关的投资风险 4 二、 与公司相关的风险 4 第三章第三章 发行条款发行条款 . 14 一、 主要发行条款 14 二、 发行安排 16 三、 本期中期票据有关提示 17 第四章第四章 募集资金运用募集资金运用 . 19 一、 募集资金用途 19 二、 发行人偿债计划 20 三、 发行人偿债保障措施 21 第五章第五章 公司基本情况公司基本情况 . 24 一、 发行人基本情况 24 二、 发行人历史沿革及股本变动 24 三、 发行人独立情况 27 四、 发行人重要权益投资情况 28 五、 发行人组织机构设置及运行情况 33
5、 六、 企业人员情况 40 七、 发行人业务范围、主营业务情况及发展目标 44 八、 在建、拟建工程 80 九、 发行人所处行业及行业地位分析 80 十、 尽职调查情况 87 第六章第六章 公司主要财务状况公司主要财务状况 . 95 一、 发行人财务报告的编制及审计情况 95 二、 重大会计政策变更 95 三、 发行人财务报告的审计情况 95 四、 财务报表合并范围及变动情况 96 五、 发行人近三年及一期财务数据 100 六、 资产负债结构分析 107 七、 主要财务指标分析 150 八、 现金流量分析 155 九、 发行人有息债务情况 157 十、 关联方关系及关联交易 163 十一、 或
6、有事项 165 十二、 资产抵质押以及其他受限制资产情况 173 十三、 持有衍生品情况 174 十四、 重大理财产品投资情况 175 泉州市城建国有资产投资有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 十五、 海外投资情况 175 十六、 直接债务融资计划 175 十七、 其他财务重要事项 175 第七章第七章 公司的资信状况公司的资信状况 . 176 一、 信用评级情况 176 二、 发行人资信情况 178 第八章第八章 债务融资工具信用增进债务融资工具信用增进 . 181 第九章第九章 税项税项 . 182 一、 增值税 182 二、 所得税 182 三、 印花税 182 第十章第十
7、章 公司信息披露工作安排公司信息披露工作安排 . 183 一、 中期票据发行前的信息披露 183 二、 中期票据存续期内重大事项的信息披露 183 三、 中期票据存续期内定期信息披露 184 四、 本金兑付及付息事项 184 第十一章第十一章 投资者保护机制投资者保护机制 . 185 一、 违约事件 185 二、 违约责任 185 三、 投资者保护机制 186 四、 不可抗力 191 五、 弃权 191 第十二章第十二章 本次中期票据发行的有关机构本次中期票据发行的有关机构 . 192 第十三章第十三章 备查文件备查文件 . 195 一、 备查文件 195 二、 查询地址 195 第十四章第十
8、四章 附录附录 . 197 第一章释义 1 第一章第一章 释义释义 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： “发行人发行人/本公司本公司/公司公司/ 城建国投城建国投” 指 泉州市城建国有资产投资有限公司 “债务融资工具债务融资工具” 指 非金融企业债务融资工具，即具有法人资格的 非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在 一定期限内还本付息的有价证券 “中期票据中期票据” 指 具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场 按照计划分期发行的，约定在一定期限还本付 息的债务融资工具 “注册总额度注册总额度” 指 本公司于中国银行间市场交易商协会注册的 12 亿元中期票据额度 “本
9、期中期票据本期中期票据” 指 发行额为5亿元人民币的“泉州市城建国有资产 投资有限公司 2018 年度第一期中期票据” “本次发行本次发行” 指 本期中期票据的发行 “募集说明书募集说明书” 指 本公司为发行本期中期票据并向投资者披露本 期中期票据发行相关信息而制作的泉州市城 建国有资产投资有限公司2018年度第一期中期 票据募集说明书 “发行文件发行文件” 指 在本次发行过程中必需的文件、材料或其他资 料及其所有修改和补充文件（包括但不限于本 募集说明书 “主承销商主承销商” “联席主承销商联席主承销商” 指 指 招商银行股份有限公司 广发证券股份有限公司 泉州市城建国有资产投资有限公司 2
10、018 年度第一期中期票据募集说明书 2 “簿记管理人簿记管理人” 指 制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建 档操作的机构，本期中期票据发行期间由招商 银行股份有限公司担任 “集中簿记建档集中簿记建档” 指 发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间 后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记 管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工 具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和 配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配 售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实 现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档 过程全流程线上化处理 “承销商承销商” 指 将负责承销本期中期票据的一家、或多家、或 所有
11、机构（根据上下文确定） “承销协议承销协议” 指 公司与主承销商和联席主承销商签订的泉州 市城建国有资产投资有限公司银行间债券市场 非金融企业债务融资工具承销协议 “余额包销余额包销” 指 本期中期票据的主承销商和联席主承销商按照 银行间债券市场非金融企业债务融资工具承 销协议的规定，在规定的发行日后，将未售 出的本期中期票据全部自行购入 “泉州市国资委泉州市国资委” 指 泉州市人民政府国有资产监督管理委员会 “泉州城建集团泉州城建集团” 指 泉州城建集团有限公司 “城东片区城东片区” 指 泉州市城东新区（即公司开发建设主要区域） 第一章释义 3 “丰泽商城丰泽商城” 指 泉州市丰泽商城建设有
12、限公司 “上海清算所上海清算所” 指 银行间市场清算所股份有限公司 “交易商协会交易商协会” 指 中国银行间市场交易商协会 “中诚信国际中诚信国际” 指 中诚信国际信用评级有限责任公司 “银行间市场银行间市场” 指 中国银行间债券市场 “北金所北金所” 指 北京金融资产交易所有限公司 “法定节假日法定节假日” 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休 息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政 区和台湾省的法定节假日或休息日） “工作日工作日” 指 中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包 括法定节假日） “近三年及一期近三年及一期” 指 2015 年、2016 年、2017 年和 2018
13、 年 1-3 月 “元元” 指 如无特别说明，指人民币元 特别说明： 本募集说明书中部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在 差异，均系因计算中的“四舍五入”所致。 泉州市城建国有资产投资有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 4 第二章第二章 风险提示及说明风险提示及说明 投资者在评价和购买本期中期票据时， 应特别认真地考虑下述各项风险因素： 一、一、与本期中期票据相关的投资风险与本期中期票据相关的投资风险 1、利率风险利率风险 在本期中期票据存续期内， 受国民经济运行状况和国家宏观政策等因素的影 响， 市场利率存在波动的可能性。市场利率的波动将对投资者投资本期中期票据 的收益水
14、平造成一定程度的影响。 2、流动性风险流动性风险 本期中期票据发行后将在银行间债券市场进行交易流通， 但发行人无法保证 本期中期票据在银行间债券市场的交易量和活跃性， 进而可能影响本期中期票据 的流动性，导致投资者在债券转让和临时性变现时面临困难。 3、偿付风险偿付风险 本期中期票据不设担保，按期偿付完全取决于发行人的信用。在本期中期票 据的存续期内，如政策、法规或行业、市场等不可控因素对发行人的经营活动产 生重大负面影响，进而造成公司不能从预期的还款来源获得足够的资金，将可能 影响本期中期票据的按时足额兑付。 二、二、与公司相关的风险与公司相关的风险 （一）（一）财务风险财务风险 1、存货变
15、现的风险存货变现的风险 2015-2017 年末及 2018 年 3 月末，公司存货余额分别为 1,850,773.97 万元、 1,895,404.35 万元、1,823,428.20 万元和 1,850,724.58 万元，占当期流动资产比重 分别为 84.22%、88.47%、63.88%及 64.39%，与发行人从事土地综合开发以及安 置房建设的业务模式相符。 发行人的存货主要由土地开发成本和安置房开发成本 构成。 土地综合开发业务和安置房建设业务受宏观经济的影响较大，发行人的存 货可能会因土地价格波动、房产跌价从而使变现能力下降，对公司的盈利能力产 生一定影响。 2、短期偿债风险短期
16、偿债风险 2015-2017 年末及 2018 年 3 月末， 公司的流动比率为分别为 2.42、 2.60、 4.50 和 4.53，速动比率分别为 0.38、0.30、1.63 和 1.61。虽然，发行人流动比率及速 第二章风险提示及说明 5 动比率尚可，且发行人偿债能力、声誉和信用记录均良好，并与多家商业银行保 持着良好的合作关系，但随着发行人投资规模及业务能力的扩张，未来资金支出 需求将增大；如果未来发行人利润、现金流量不能维持在合理水平，可能影响资 金周转和流动性，从而导致短期偿债风险。 3、未来资本支出较大的风险、未来资本支出较大的风险 2015-2017 年末及 2018 年 3 月末，公司投资活动现金流出分别为 6,447.46 万元、19,128.95 万元、372,572.67 万元和 126,110.95 万元。2018-2020 年，发行 人土地综合开发拟投入 450,000.00 万元，安置房项目拟投入 106,905.45 万元，代 建市政工程拟投入 76,758.71 万元。由于发行人投资项目主要集中在土地综
