领汇商业模式分享

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1、P.1 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 2012 聚焦商业定位会议聚焦商业定位会议 领汇商业模式分享领汇商业模式分享 2012年年2月月16 日日 P.2 领汇房地产投资信托基金简介领汇房地产投资信托基金简介 领汇房地产投资信托基金简介领汇房地产投资信托基金简介 由香港房屋委员会出售商业资产而成 立，原来的组合有180个于香港的商 场和停车场 2005年年11月月25日日于香港联合交易所上 市 香港第一家及最大第一家及最大市值市值的房地产投资的房地产投资 信托基金信托基金 100%由私人及机构投资者持有由私人及机构投资者持有 拥有约1,100万平方呎万平方呎内部楼面面积的 零售物业及

2、约约80,000个泊车位个泊车位 物业靠近香港大部分的住宅大部分的住宅，提供顾 客日常所需，服务全港市民 P.3 P.4 物业分布遍布全港，靠近香港大部份人口的住宅物业分布遍布全港，靠近香港大部份人口的住宅 P.5 领汇拥有香港市场最大份額的零售设施领汇拥有香港市场最大份額的零售设施 内部楼面面积 内部楼面面积 (千平方呎)(千平方呎) % % 领汇房地产投资信托基金11,0209.5% 新鸿基地产5,3914.7% 恒基地产及阳光房地产基金2,7072.3% 信和置业2,4252.1% 港铁2,2241.9% 九龙仓1,9591.7% 太古地产1,8711.6% 新世界发展1,6571.4%

3、 长江及置富产业信托 1,6131.4% 和记黄埔1,5941.4% 恒隆地产 1,4361.2% 合和7610.7% 华人置业7010.6% 嘉里建设6570.6% 华懋5380.5% 希慎兴业5280.5% 置地4200.4% 鹰君及冠君产业信托3990.3% 南丰集团 2220.2% 小计 - 主要业主38,12133.0% 其他 - 小型业主77,53067.0% 总计总计115,651100.0% 领汇房地产投资信托基金 新鸿基地产 恒基地产及阳光房地产基金 信和置业 港铁 九龙仓 太古地产 长江及置富产业信托 和记黄埔 恒隆地产 新世界发展 合和 华人置业 嘉里建设 华懋 希慎兴业

4、 置地 鹰君及冠君产业信托 南丰集团 其他- 小型业主 注注: : 地产公司的内部楼面面积是根据已出版的总楼面面积而作出的估计地产公司的内部楼面面积是根据已出版的总楼面面积而作出的估计 资料来源：公司数据，资料来源：公司数据， 领汇截至领汇截至2011 2011 年年7 7月的数据月的数据 P.6 多年的多年的持续增长持续增长 附註： * 因提早采纳香港会计准则第12号递延税项收回相关资产之修订，比较数字已予以重列。 * 自首次公开发售至2011年3月底，包括单位价格升值及分派率。 每基金单位分派 : 110.45 港仙 按年增长 : +13.4% 2007-11 复合年均增长率 : 13.1

5、% 每基金单位资产净值*: 24.63港元 按年增长 : +31.9% 2007-11 复合年均增长率 : 17.4% 信贷评级 穆迪 : A2 標普 : A 每基金单位分派 : 67.43港仙 每基金单位资产净值 : 12.98 港元 每基金单位分派及每基金单位资产净值的增长每基金单位分派及每基金单位资产净值的增长 领汇基金单位的复合平均年度化总回报达 21.3%* P.7 领汇物业组合的演变领汇物业组合的演变 领汇物业组合的演变领汇物业组合的演变 - 70年代年代 1975 1980 占领汇11% 的物业 P.8 爱民爱民 立体立体正方正方形形 顺利顺利 立体正方形立体正方形 中间中间走廊

6、走廊 领汇物业组合的演变领汇物业组合的演变 - 80年代年代 1981 1985 占领汇17% 的物业 P.9 新田围新田围 自然通风式的梯级形建筑自然通风式的梯级形建筑 山景山景 配合周边环境的结构配合周边环境的结构 周边与中间走廊周边与中间走廊 领汇物业组合的演变领汇物业组合的演变 - 80年代末年代末 1986 1990 占领汇20% 的物业 P.10 恒安恒安 乡村风格乡村风格 华明华明 西班牙西班牙/乡村风格乡村风格 自然通风自然通风 领汇物业组合的演变领汇物业组合的演变 - 90年代年代 1991 1995 占领汇20% 的物业 P.11 利安利安 后现代概念后现代概念 天瑞天瑞

7、后现代概念后现代概念 周边与中间走廊周边与中间走廊 领汇物业组合的演变领汇物业组合的演变 - 90年代末年代末 1996 2000 占领汇17% 的物业 P.12 石篱石篱 玻璃外墙玻璃外墙 加装空调加装空调 石荫石荫 部分玻璃幕墙部分玻璃幕墙 中间走道中间走道 领汇物业组合的演变领汇物业组合的演变 - 2000年代后年代后 2000年后年后 占领汇15% 的物业 P.13 秀茂坪秀茂坪 玻璃外墙玻璃外墙 加装空调加装空调 彩明彩明 P.14 领汇的商业模式领汇的商业模式 领汇的商业模式领汇的商业模式 P.15 租赁策略 维持强劲的续租租金 调整率 改善租用率 提升行业组合 物业管理策略 改善

8、服务素质 控制成本 节省能源 提升业务毛利 资产管理资产管理 活化商场 改善环境 改善交通/人流 对商场重新定位 引入多样化/选择 调整行业组合以迎合本地顾 客需求 资产提升资产提升 目标是社区零售商场 利用协同效应及规模经济 扩大地区覆盖率 提升竞争力 资产收购资产收购 资产管理资产管理 P.16 租赁策略租赁策略 维持强劲的续租租金调整率 改善租用率 提升行业组合 物业管理策略物业管理策略 改善服务质素 控制成本 节省能源 提升业务毛利 25.1 28.2 30.3 32.6 20.0 22.0 24.0 26.0 28.0 30.0 32.0 34.0 36.0 38.0 08年年3 月

9、月 09年年3 月月 10年年3 月月 11年年3 月月 于于 12.4% 7.4% 7.6% P.17 资产管理资产管理: 租金租金及租用率及租用率持续增长持续增长 91.2% 88.7% 92.8% 93.8% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 08年年3月月 09年年3月月 10年年3月月 11年年3月月 于于 (每平方呎港元每平方呎港元) 平均每月租金平均每月租金 租用率租用率 7.7% P.18 物业收入净额比率及租约到期情况物业收入净额比率及租约到期情况 物业收入净额比率改善物业收入净额比率改善 租约到期情况租约到期情况 59.7% 60.4% 62.3% 66.7

10、% 68.1% 55% 60% 65% 70% 07年3月 08年3月 09年3月 10年3月 11年3月 截至该月 止年度 32.7% 27.4% 24.3% 15.6% 36.8% 25.7% 29.7% 7.8% 2011/2012 年度年度 2012/2013 年度年度 2013/2014 年度及之后年度及之后 短期租约及短期租约及 空置空置 按总内部楼面面积计算按总内部楼面面积计算 按每月基本租金计算按每月基本租金计算 P.19 零售行业组合零售行业组合 -集中於日常必需品集中於日常必需品 资产管理资产管理: 稳健的行业组合稳健的行业组合 附注: 于2011年9月30日 - 按每月租

11、金收入划分 包括百货公司、服装、鞋履及有关产品、电器及家居用品、休闲娱乐、承租商场，熟食、教育/福利、房署办事处，配套等。 24.9% 23.4% 10.9% 7.6% 8.4% 6.0% 18.8% 饮食饮食 超级市场及食品超级市场及食品 服务服务 街市档位街市档位 个人护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品个人护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品 包租街市包租街市 其他其他 24.9% 23.4% 10.9% 7.6% 8.4% 6.0% 18.8% 饮食饮食 超级市场及食品超级市场及食品 服务服务 街市档位街市档位 个人护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品个人

12、护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品 包租街市包租街市 其他其他 24.9% 23.4% 10.9% 7.6% 8.4% 6.0% 18.8% 饮食饮食 超级市场及食品超级市场及食品 服务服务 街市档位街市档位 个人护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品个人护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品 包租街市包租街市 其他其他 P.20 十十大租戶大租戶 牛奶公司 屈臣氏集团 宏集策划 大家乐集团 麦当劳 美心食品 华润零售（集团） 利亚零售 大快活快餐 日本城（香港） ( (于于2011 2011 年年3 3 月月31 31 日，按每月基本租金排列日，按每月基本租金排列

13、) ) 资产资产管理管理：主要主要租户为香港居民提供日常所需租户为香港居民提供日常所需 P.21 资产管理资产管理: 确保租户的可持续发展确保租户的可持续发展 领汇商户学堂领汇商户学堂 优质小商户贷款计划优质小商户贷款计划 於2007年成立，旨在提昌愉快學習，優 化社會，以進一步實現領匯作為關懷社會 的公司的使命 合共組織逾80項活動，逾17,000人次參加 協助中小型商業租戶進行夲身店舖的裝 修及發展計劃 獲得三家銀行(即中銀香港、大新銀行及 東亞銀行)的支持 旨在幫助優質小商户透過獲得營運資金充 分拓展業務商機。 P.22 资产管理资产管理: 改善顾客服务改善顾客服务 神秘顾客计划神秘顾客

14、计划 畅通无阻通道设施畅通无阻通道设施 为评估及保持服务水准, 开展神秘顾客计划 管理人于2011年6月举办第一届领汇卓越 大奖颁奖典礼 由独立顾问的神秘顾客评分，奖项分不同类 别颁授予表现最佳的员工及团队 完成无障碍通道规管调查 将会安装大量设施以符合无障碍通道的要 求 制定中长期计划，以使整个组合均完全合 符规管 触觉引路带触觉引路带 畅通易达斜道畅通易达斜道 P.23 资产管理资产管理: 透过社区活动来增加人流及建立品牌透过社区活动来增加人流及建立品牌 都市梯田都市梯田 于2010年夏季及秋季在乐富广场推出都市梯田，以鼓励 可持续有机生活 夏季节目吸引了数以万计的人士参加及荣获亚洲企业社

15、会责 任大奖 持份者沟通持份者沟通 维持与立法会议员、区议会议员及公众利益团体的定期沟通 ，让他们得悉领汇的业务措施及促进互相了解。 支持社区支持社区 拨出约8%的可出租面积及以特惠租金租予非政府机构及慈善 组织 P.24 资产管理资产管理: 绿化概念达致节约能源绿化概念达致节约能源 在未来的资产提升工程中，将加入更 多公共空间、绿化天台、使用循环再 用建筑物料及不影响臭氧层的碳氟化 合物环保雪种、增设垃圾回收系统 透过在日常营运中执行多种措施以及升 级至更节能的空调制冷系统和新照明系 统，减少碳排放量 停车场安装电动车充电站 在14个商场改装了21套空调机组，使 已改装的空调机组合共达到87

16、套 负责维护逾5,000棵树，與育樹專家合 作，每六個月對彩雲村的古樹進行檢查 赤柱广场设有绿化天台赤柱广场设有绿化天台 颂富商场颂富商场 采用自然光以减少消耗能源采用自然光以减少消耗能源 建议在乐富停车场增设的绿建议在乐富停车场增设的绿 化墙身化墙身 电动车充电站电动车充电站 资产提升资产提升 P.25 活化商场活化商场 改善购物环境 改善交通/人流 对商场重新定位对商场重新定位 引入多样化/选择 调整行业组合以迎合市场需要 P.26 资产提升：资产提升项目的最新情况资产提升：资产提升项目的最新情况 资产提升项目的状况资产提升项目的状况 项目数量项目数量 资本开支资本开支 百万港元百万港元 自上市以来已完成的项目