农村果园用地承包经营权益价值评估案例分析与探讨

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1、35 2013. 11 Land Appraisal and Agent 农村土地产权与价值研究 GDALVA Research on Rural Land Property Right and Value 农村果园用地承包经营权益价值评估 案例的分析与探讨 摘 要：农村土地评估主要是评估农村土地承包经营权益价值，评估价值的准确、客观性和广大农民的认同度 关系到农村土地流转的速度，影响到种植专业大户、家庭农场、农民合作社融资和发展壮大。本文通过对农村 果园用地承包经营权益价值评估过程，探讨农村土地承包经营权益价值评估的有效方法、存在问题及解决途 径。 关键词：承包经营；权益价值；农村；果园；收

2、益法 马公村 （深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司,广东 深圳 518034） Analysis and Study on the Rural Land Contracted Management Rights in Orchard Value Assessment MA Gongcun （Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd.,Shenzhen 518034,China） Abstract: Agricultural land evaluation is the evaluation of agricultural l

3、and contractual management rights value, to assess the value of the accuracy, objectivity and farmers identity in relation to the rural land circulation velocity, Effect of planting professional large family, the family farm, farmer cooperatives financing and development. Based on the rural land con

4、tracted management rights in orchard value evaluation process, to explore the effective method of land contract and management rights value assessment and the problems and Solutions. Key words: contract management; the value of equity; countryside; orchard; income approach 农村土地的承包经营权是一种使用权，完整的权能应该包括

5、转让、出租、抵押、入股、收益等权利。 多年以来，我国农村土地承包经营权只包括使用权、收益权和部分的处分权等，而禁止农户买卖和抵押， 土地承包权并没有被赋予完整的权能，不能体现农村土地承包经营权的价值。2013年中央一号文件明确提 出鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社等流转，这是实现农业规模化和集约化生产， 发展现代农业、实现农产品区域化和标准化生产、促进农业增效农民增收的有效途径。这些专业大户、家 庭农场、农民合作社等将被赋予完整的土地承包经营权。 由于出现了大量的种植专业大户、家庭农场、农民合作社，利用农村图地承包经营权进行的抵押融 资、作价入股、出租、出让流转等经济行为将日

6、渐频繁，对农村土地承包经营权益价值评估的需求将越来 36土地估价与登记代理 GDALVA 农村土地产权与价值 研究 Research on Rural Land Property Right and Value 越多，为农村土地承包经营权益价值评估提供了市场。而目前农村土地承包经营权益价值的评估还处于起 步阶段，尽快综合利用法律、经济、农业科技、市场等多方面的相关知识，通过调查研究，创新的开展农 村土地承包经营权益价值评估工作，不断完善农村土地承包经营权益价值评估理论， 努力提高农村土地 承包经营权益价值评估业务水平和服务质量，是我们评估行业支持“三农”、服务“三农”迫切需要。本 文结合一宗果

7、园承包经营权益价值的评估，对农村土地承包经营权益价值评估存在的问题进行了探讨： 1 评估果园项目业务背景和果园现状 1.1 评估业务背景 市充分利用国家鼓励土地流转的政策,结合本市郊区的区位优势，提出加快土地流转，实现规模 集约经营；充分利用山区自然风光、自然资源，大力发展休闲观光农业等都市农业。该市村民抓住商 机，于2011年3月6日通过农地合法流转的方式获得了面积555361平方米的果园承包经营权,计划利用自己 拥有丰富的果树栽培技术大显身手。目前果园的承包经营权是委托人的核心资产，果园承包经营权益价值 的多少关系到其以后融资的额度，故本次果园承包经营权益价值的评估对其今后的发展至关重要。

8、 1.2 评估果园现状 根据委托方提供资料（1）果园承包合同（2）土地利用总体规划图（2006-2020年）局 部；（3）村委会关于果园承包合同允许流转合同，果园所有权为村所有，1999年1月 1日由该村村民承包经营，承包经营期30年，（从1999年01月01日至2029年12月30日止），截至估价 基准日，剩余果园承包经营年限17年。2011年3月6日村民将果园承包经营权合法流转给承包经 营。 评估果园位于，地形具有平地、坡地、山地三种类型。占地面积555361平方米，用地性质为农业 用地，现主要种植苹果、梨、桃、栗子、核桃、柿子等果树，果树生长良好，已达到结果期，其中种植苹 果树6667平

9、方米，梨树28001平方米，桃树32002平方米，栗子树133340平方米，核桃树146674平方米， 柿子树200010平方米，红杏8667平方米。由此可知占地面积大、地形复杂、种植品种多、受气候因素影响 大是评估对象的主要特征。 2 评估思路及方法 2.1 现场勘查思路 影响果园承包经营权益评估价格的因素很多，主要应综合考虑以下三个方面。 (1)自然因素。影响农业用地生产能力的各种自然因素，常年温度、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾 害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施 状况、地块形状、种植制度等。 37 2013. 11 Land A

10、ppraisal and Agent 农村土地产权与价值研究 GDALVA Research on Rural Land Property Right and Value (2)社会经济因素。影响农业用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化 水平、城市规模、农业生产、储存、销售模式、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收入 水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限 制、交通方便性等。 (3)特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条 件、环境条件、环境污染状况等。 因

11、此现场勘查首先要确定果园的地形、土壤种类和农田基础设施，其次要对评估对象进行核实，以该 委托人提供的种植布局图为抽样总体，布设一定数量的样点进行实地调查，核对其境界线是否正确，果树 品种是否属实。采用典型选样的方法选择样点，对评估的各项因素按规定进行实地调查，如树龄、行距、 株距、树冠、直径等。最后要调查了解当地气候特点和果园的生产经营情况，确定可以直接利用的因素和 需要调整的因素，为评估做好资料准备。 2.2 评估方法思路 果园的形成是一个土壤不断熟化和培肥，果树的种植养护的过程，各种种植方式都需要一定的周期， 不同利用方式，不同的土壤熟化程度收益差异较大，不适合大规模的频繁交易。果园承包经

12、营权益的交换 价值一般以果园的收益能力为主要构成，其价格的高低也主要由收益能力决定。 因此我们认为利用收益 法是评估成熟果园承包经营权益价值最有效的评估方法，对于新开发的果园用成本逼近法进行评估比较合 理。 2.2.1 利用收益法评估果园承包经营权益价值 一般果园要达到一定的生产条件必须包括沟渠路、房屋、库棚等地上建筑物、构筑物等，他们连同土 地共同构成了不动产种植，我们在测算果树承包经营权益价值时通常把果园用地及其地土建筑物、果树及 其他附着物作为一个整体共同测算。 就是说本文我们所说的果园用地承包经营权益价值不但包括土地还包括其他地上建筑物、构筑物和果 树等附着物。本次评估为成熟果园用地，

13、宜选用收益法。 2.2.2 利用成本逼近法评估新开果园承包经营权益价值 成本逼近法评估新开法的果园承包经营权益价值需要先计算土地取得费、开发费、种苗费、养护费， 并加算利息、利润、税费和土地增值收益等。 但由于其经济学原理的局限性，投入等量资金不一定能得 到等量的收益，也就是说投入多土地价格未必就高，这一点使成本逼近法在确定各项费用时必须注意采用 社会平均费用。 成本逼近法的基本公式为地价土地取得费十土地开发费十种苗费+养护费+税费十利息十利润十土 地增值收益 ，本次评估为成熟果园用地，不适宜选用成本逼近法。 3 评估过程 收益法是根据待估果园同一供地圈内果园的平均年总收益，确定待估果园的客观

14、收益，从中扣除种苗 费、农药化肥、人工、农用地基本配套设施的年平均维修费用、管理费以及有关的税款、利润等年总费 用，即等于果树承包经营纯收益，根据果树承包纯收益和农业还原率，收益年限代人收益还原法公式测算 土地价格的一种方法。 3.1 果园的每年总收益 果园收入一般有主产和副产之分，主产是指作物的水果等，副产是指修剪掉的枝干和树下生长的有一 定经济价值的产物，在计算总收益时我们应同时计算在内，而且价格应以近年来社会市场批发价或收购价 计算（市场化价格），而不应以市场零售价或国家定购价计算。这样才能反映出果园的实际总收益。计算 收益时应以宗地内现有果树的产量结合预期收益计算，一般公式为： 38

15、土地估价与登记代理 GDALVA 农村土地产权与价值 研究 Research on Rural Land Property Right and Value 果园收入=果品单价每棵果树产量密度种植面积（1-损失率）+副产品收入 此几个因素是交互作用，果品的价格由品种、质量和市场供应量等决定；果品质量又与种植的密度、 品种、种植水平及气候等有关；亩产量又受品种、密度、种植水平制约，不是密度越高产量越高。每个品 种都有一个合理的种植密度和科学的种植方式，要现场勘查时要合理区分；同时水果是时令鲜果，从采 摘、运输、储存到销售环节损失率较高，不同的水果种类和不同的收获处理方式损失率差异很大，需要细 致调

16、查。 3.2 果园的每年经常性费用 果园生产方式不同导致果园生产的年经费不同，一般生产年经费包括种苗费、肥料费、水费、人工 费、机工费、农药费、基础设施及其他设施的维修费和相关税费等。 (1)种苗费 对于一般种植业来说种苗费是指种子或幼苗等。果树的的种苗费实际上指购置树苗进行栽植培育，直 至其获取纯收益之前所花费的大量费用；其中不仅包含了种苗的购置费，而且包括了施肥管理等一系列的 费用。这些费用必须在以后的收益之中收回，也就是说在果树自然退化、品种更新、土地使用年限完成以 前，这些费用应该折旧完。这时的种苗费应该是指土地重建成本的折旧费。折旧年期可视果树的经济生产 年限或剩余土地使用年限而定。 (2)肥料费 肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同果树由于管理方式不同，所以应根据实际情况分别计 算。 (3)排灌费 果园需具有旱涝保收的排灌设施，不同地区缴纳的水电费不同，计算时应根据区域的客观情况而定。 (4)人工费 由于目前果园基本属于劳动密集型产业，需要雇佣一定的农业工人进行生产，由于地域的差别，果园 作业期不同，