《太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告（81页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、太原市 西流村城中村改造项目 可行性研究报告,中国新兴置业公司,目 录,一、项目概况,项目名称：太原市“西流村城中村改造项目”（暂定）； 建设地点：山西省太原市尖草坪区西流村； 项目内容：回迁房、商品住宅及部分商业用房等。,本案,太原市 政府,山西省 政府,一、项目概况地理位置和主要技术指标,太原市中心,太原站,项目由兴华地块和西流地块组成，总占地687亩，距太原市中心仅5公里，距太原火车站约8公里、多条交通要道可快速到达市内各区，交通十分便利,太原 北站,兴华 地块,西流 地块,一、项目概况地理位置和主要技术指标,西流村城中村改造项目计入容积率的总建筑面积为170.43万平方米，其中，商品住
2、宅为117.5万平方米，商业8.93万平方米，回迁住宅27.5万平方米，回迁商业16.5万平方米。该规划指标是我们根据目前所掌握的数据进行推算，最终应以规划部门批准的数据为准。,兴华地块 兴华地块现状为西流村委会投资建设的现代建材城，租期截止到2011年6月底，协议约定到期后商户无条件搬离；地块西侧现已整理出空地约58亩。,西流地块 西流地块与大东流村、小东流村居住用地混杂在一起，地上以村级公建、村民住宅为主，居住环境较差。,一、项目概况地块现状,西流、兴华地块均为村镇建设用地，不涉及基本农田变性,一、项目概况项目由来,2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司（以下简称高盛公司）通过尖草坪区领
3、导介绍，与西流村村委会就太原市西流村城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项目开发规模庞大，建设周期较长，村民回迁安置需要充裕的资金作保障，对项目运作管理团队也有很高的要求。为确保项目顺利进行，高盛公司在与区政府协商后，决定引进国内知名大型房企，联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽后，对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。,注：高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发，2009年受国家行业调控影响企业转型从事房地产开发，至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。,一、项目概况操作流程,通过和太原市相关政府部门领导沟通，项目操作流程如下：,双方共同出资 成立项
4、目公司,与村民入股实体公司 签订合作协议,与区政府 签订框架协议,与村委会就回迁方案 达成一致,上报城中村改造小组 审批,进行项目规划方案 设计,支付拆迁资金到 政府指定帐户,政府监督、村委会 组织拆迁,回迁安置土地划拨到 村民入股实体公司,用于商品房开发的土地进入二级市场公开交易,一、项目概况操作流程,操作流程的关键点说明： 双方组建项目公司注册资本金1000万元 我公司出资510万元，持股51%； 高盛公司出资490万元，持股49%。 投资利润分配 双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金； 最终按实际出资比例分配利润。 项目运作 项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门
5、的经理由我方委派； 项目的前期策划、规划设计、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。 前期资金投入 拆迁安置所需费用（8000万）由高盛公司先期投入，资金风险由其承担； 土地进入招拍挂时项目公司参与竞价，所需资金由双方按股权比例出资。,一、项目概况城中村改造优惠政策,土地出让金 用于村民回迁安置的土地免交土地出让金； 商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳； 回迁安置用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算，直接划拨到全体村民入股成立的实体公司。 回迁安置房减免项目 全额减免城市基础设施配套费（70元/）； 全额减免城市消
6、防设施配套费（5元/）； 全额减免园林配套绿化工程建设资金（总投资的2%）； 全额减免中小学建设资金（基建投资的5%）； 全额减免新型墙体材料专项资金（8元/）； 全额减免散装水泥专项基金（0.8元/）； 全额减免人防工程异地建设费（建筑面积每平米40元）； 开发商品房部分，城市基础设施配套费减半； 改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施，有关部门优先安排资金建设。,一、项目概况配套设施,项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内： （1）交通资源发达 地上公交系统情况：公共交通极为便捷。 太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目5分钟车程。 项目距太原市中心仅5公里。 距武宿机场约30分钟车程。,
7、一、项目概况配套设施,项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内： （2）教育资源丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。 （3）商业、休闲配套完善 购物商场、中心、体育广场配套较为完善。 （4）医疗服务配套齐全 多家专业医院、综合医院分布项目周边。,二、项目开发经营环境分析,太原，山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011年被列为国家历史文化名城。,城市概况,二、项目开发经营环境分析,太原现辖六区（小店区
8、、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）三县（清徐县、阳曲县、娄烦县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。总面积 6988 平方千米，市区1460 平方千米，建成区（2009）330 平方千米。据山西省2010年第六次全国人口普查主要数据太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人，市区户籍人口320多万。,行政区划,二、项目开发经营环境分析,宏观经济,2010年地区生产总值为1778.05亿元人民币，比上年增长11.0%，占山西省GDP的21.7%。太原市经济呈稳步增长趋势
9、，年平均增长率大于10% 。,二、项目开发经营环境分析,宏观经济,2010年城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增长10.6%；城市居民人均消费支出12106元，增长3.4%。农村居民人均纯收入7611元，增长11.5%；农民人均生活消费支出3879元，增长5.2%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，农村居民家庭恩格尔系数为33.8%。,人均可支配及消费支出稳步提升，具有较强支付能力和消费能力,二、项目开发经营环境分析,宏观经济,随着经济环境不断向好，太原市房地产投资市场渐趋活跃，现已进入快速发展阶段。,二、项目开发经营环境分析,房地产市场分析,土地供应逐步减少 商品房供应较为紧张，
10、存在需求缺口 成交价格逐年升高，近两年走势平稳,太原市房地产市场分析,二、项目开发经营环境分析,周边楼盘分析兴华地块,摩天石,康桥与牛津,蓝水假日,嘉怡国际丽都城,二、项目开发经营环境分析,周边楼盘分析西流地块,欣园小区,龙昌滨河源,集祥美地,三、产品定位和市场分析规划定位,1、规划定位 考虑到项目自身情况，及区域内商品房开发现状，该项目的建筑形态建议以高层板式建筑为主。,三、产品定位和市场分析目标市场定位,2、目标市场定位 目前区域内购房者以本区域客户为主。总体上来看，“中高收入阶层”为主流消费群体的客户群定位，主要是政府公务人员、企事业单位中高层管理者、科研人员、教师、医生以及私营业主等中
11、高收入者。 项目目标客群定位为： 主力客户群：太原市内改善型住户 次级客户群：太原周边县市客户,三、产品定位和市场分析价格定位,（1）商品住宅价格定位 在调研地块周边商品住宅销售价格后，我们认为兴华地块如按高端客户进行产品定位，商品住宅销售均价不会低于9000元/；西流地块按照普通商品住宅考虑，销售均价不会低于5500元/。,三、产品定位和市场分析价格定位,（2）商业用房价格定位 一般情况下，一个成熟的商业地产市场，商业地产的平米单价应该是住宅地产价格的23倍左右，结合兴华地块的位置，以及周边具有可比性商业的价格，我们认为兴华地块商业用房均价应不会低于20000元/。,三、产品定位和市场分析价
12、格定位,（3）地下车位销售价格定位 经与太原当地的销售公司了解，地上露天停车位销售价格和地下停车位销售价格在11万元13万元/个，地下独立车位销售价格在13万元16万元/个，户型和车位配比均不低于1：1，且销售火爆。 项目周边地下车位的销售价格在15万元/个左右，我们按照项目地段和产品定位进行区分后认为，兴华地块的地下车位的价格不会低于15万元/个，西流地块地下车位的价格不会低于13万元/个。,四、项目开发计划,本项目是城中村改造项目，首要问题是确保村民按期回迁安置。西流村村委会要求开发商3年内必须完成440000回迁安置房的建设。因此项目开发的关键是在确保资金不断链的前提下，尽快实现销售资金
13、回流。我们将项目分四期开发建设，一期工程启动440000的回迁房，配套300000的商品房，项目的市政配套、小区绿化交叉进行。,四、项目开发计划 开发计划,2011年7月与高盛公司签订“合作开发协议书”，注册新公司； 2011年10月底前完成西流村村民拆迁工作； 2012年1月完成土地摘牌； 2012年6月领取建筑工程施工许可证；项目分四期建设，一期工程770000，其中回迁房440000，商品房330000；剩余的960000商品房分三期开发，每期开发约320000。,四、项目开发计划进度安排,2012年4月，一期商品房开工建设，6月完成正负零施工，同年9月回迁房开工建设，12月一期商品房开
14、盘销售; 2013年3月，回迁房施工至正负零，同年6月一期商品房主体封顶, 二期工程开工建设，9月二期工程完成正负零施工， 2014年3月， 二期商品房开盘销售，回迁房主体封顶，同年6月二期工程主体封顶，7月三期工程开工建设，9月三期工程完成正负零施工； 2015年3月，三期商品房开盘销售，回迁房交付使用，10月二期工程交付使用，四期工程开工建设， 12月四期工程完成正负零施工，三期工程主体封顶； 2016年5月，四期商品房开盘销售，12月四期工程主体封顶； 2017年3月，三期工程交付使用， 12月四期工程交付使用。,五、经济效益分析测算依据,1、开发用地土地出让金测算 兴华地块紧邻汾河，周
15、边商品住宅的销售价格较高，在与太原市国土局土地交易中心的相关人员沟通后，兴华地块的评估价格应不会低于300万元，土地面积383亩，暂按300万元评估，需缴纳土地出让金17235万元。西流地块的评估价格不会低于200万元，扣除回迁房需占用的165亩土地后，还有139亩土地应进入二级市场交易，暂按200万元评估，需缴纳土地出让金4140万元。土地出让金合计21375万元。,五、经济效益分析测算依据,2、回迁面积计算 通过与村委会和高盛公司接触，西流村村民还迁住宅面积26.5万，商业用房17.5万。住宅按照每100配置0.5个地下车位考虑，需设计车位1325个，商业按照每10000配置80个地下车位
16、，需要设计地下车位1400个，合计地下车位2725个，每个车位按照35考虑，需建设地下车库95375。回迁安置面积合计535375。,五、经济效益分析测算依据,3、商品房开发面积分配 西流地块在满足还迁安置后，还剩余370670用于规划商品住宅，按照100配置0.5个地下车位考虑，需设计车位1853个，每个车位按照35考虑，需建设地下车库64855。建筑面积合计435525。 兴华地块东侧480米临近汾河，环境优美，适宜打造高端住宅。北侧紧邻兴华街，可配套建设部分临街商业。商住比例暂按1：9配置，可规划商业用房89367、商品住宅804304。住宅按照每100配置1个地下车位考虑，需设计车位8043个，商业按照每10000配置80个地下车位，需要设计地下车位715个，合计地下车位8758个，每个车位按照35考虑，需建设地下车库306530。建筑面积合计1200201。,五、经济效益分析
