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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划购房合同中如何看阳台是否半封闭买房半封闭阳台变全封闭而引起的纠纷于增华律师【案情简介】XX年1月5日，原告李先生购买了被告开发的北京市朝阳区XX小区2单元2202号房屋，合同约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等条款。合同第三条约定商品房前阳台是半封闭，原告按照合同约定交付了购房款。被告通知原告XX年7月9日交房，但交房后发现被告交付的房屋阳台全部封闭，原告要求被告按照合同约定交付半封闭阳台，被告拒绝。根据原告与被告的购房合同，被告应当交付符合合同约定条件的房屋，或退还因
2、阳台面积误差多缴纳的房款。XX年6月27日原告诉至法院，被告抗辩理由是其不存在违约行为，合同表述的阳台半封闭，是因为产权处合同模板的限制，导致的表述不完整，被告从设计之初的图纸以及销售过程当中展示的沙盘楼书、广告等公示材料都是全封闭设计，且在销售过程中对原告进行了说明，同时合同中也明确约定了涉案房屋的单价及面积，被告是严格按照合同约定的建筑面积收取的房款，不存在取得额外的非法利益。诉争房屋已按图纸施工且竣工验收，交付使用，无法再行变更。且被告己经将诉争房屋交付给原告，已经不是提请变更的适格参与者，按相关行政程序，应由业主本人提出申请，由规划、建设、产权等行政机关审核，并报物业部门同意;而且根据
3、物权法的规定，变更房屋外立面还需要房屋小区业主三分之二的同意。商品房买卖律师将为您解答：被告交付的全封闭阳台是否已有效的告知原告及半封闭阳台和全封闭阳台对房屋面积的影响。【法律适用】中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定
4、的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。【法院判决】经过法院审理认为，XX年1月5日，原告李先生与被告某某房地产公司签订商品房买卖合同。该合同第三条约定，买受人所购商
5、品房的基本情况：该商品房前阳台是半封闭，建筑面积共121平方米。该商品房单价为每平方米35000元，总金额为元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：(1)当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按每平方米面积单价据实结算;(2)其他约定详见补充协议第2条。另双方在该合同附件四中，第十九条约定：未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括
6、但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。上述合同签订后，原告李先生按照合同约定支付了购房款，被告某某房地产公司为原告开具了发票。现诉争房屋已经办理了交付手续，被告交付的房屋前阳台为全封闭，原告办理了权属证书，诉争房屋产权登记面积为平方米。双方一致认可由于前阳台为全封闭较前阳台为半封闭导致原告房屋登记面积多出平方米。北京市朝阳区人民法院判决被告于判决生效之日起七日内赔偿原告李先生房屋面积差价款87500元。【商品房买卖合同纠纷律师于增华点评】本案是一起因为商品房买卖合同产生的纠纷，合同系双方真实意思表示，依法
7、成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同中明确约定，涉诉商品房前阳台为半封闭，而被告交付给原告的房屋前阳台却是全封闭，被告明显违反合同约定。被告虽辩称就涉案房屋通过多种途径进行了公示和宣传，但不能据此推定原告能够充分获知阳台封闭状况的信息。众所周知，阳台封闭状况会影响商品房的计量面积。被告也未提供充分证据证明即使原告知悉前阳台为全封闭也会与被告签订买卖合同。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告退还因面积差价多支付的购房款87500元，因合同约定的前阳台为半封闭，而被告实际交
8、付的房屋前阳台为全封闭，二者面积相差平方米，因被告的违约行为使原告多支付购房款87500元，被告应当予以退还。因此，商品房买卖纠纷律师认为，法院的判决是有理有据的。律师教你如何看购房合同【文章导读】要买房了，签订购房合同时应注意哪些情况？对于购房，网友们都在关心哪些问题呢？你是否也有着诸如此类的担忧呢？为此，将由专业律师教你如何看购房合同，同时，对网友提问一并作出详细的解答，希望对您有所帮助。【律师提醒】第一，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进
9、行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证、销售许可证。如果你看到销售许可证的原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的
10、资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。第三，要携带相关的一些证件，如携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。【律师答疑】1、网友：对于契税交付时间有两种说法，一种是交房入住的时候，还有一种说法是办理产权时，哪一种说法更正确？律师：应该是办理产权证之前交纳
11、相应的税费和维修基金，但是从目前的操作情况来看，开发商会要求，因为如果说您入住之后，一家一户去收，可能开发商认为比较麻烦，再有特别是有按揭贷款或者公积金贷款的客户，如果不交费用，产权证办不下来，开发商会承担担保责任，会有很大的麻烦，所以会要求你在入住之前交。分两种情况，如果是公积金贷款的客户，开发商要求你交是有一定道理的，避免入住之后产生一些麻烦，使产权证不能在正常的时间办下来，给开发商或者贷款银行造成一些损失，或者是带来一些麻烦。那如果是一次性付款或者说分期付款的客户，在入住之前，如果开发商要求你交契税或者维修基金的话，是可以拒交的。2、网友：在买房的时候，是否可以要求出卖人承担车位费？律师
12、：车位的管理费是交给物业管理公司的，可以要求第一年车位费的价格。车位出租的费用，如果物业公司对开发商之前承诺的价格进行调整，也要经过业主管理委员会的同意，所以可以在合同中写明第一年的车位出租费用。3、网友：现在二手房的买卖合同是不是也是国家支持的合同，在签合同的过程中应该注意什么问题？律师：二手房在各区房地产中心也是有一个范本，跟商品房买卖合同是一样的，具体因为二手房第一有自己的优势，是先看房，可以看到，不会象购买期房一样，有装修或者小区的标准等，但是二手房也有自己的潜在风险，比如说产权性质、付款方式、房屋价格的评估。在二手房买卖过程中，合同范本是一个很好的可以参考的文件，可以根据实际情况，跟
13、卖方协商，如果你选择一次性付款不选择贷款的情况下，可以跟卖主协商，一部分的房款在拿到产权证之后付清。如果是贷款的话，银行会对房屋的价值和风险进行评估，可能对您的保障更全面。4、网友：在买房的时候，按揭的年限未到，想提前还款，现在银行有这样的规定吗？听说银行要收违约金？律师：从国内的商业银行，您可以随时要求提前还款，还款的金额是一次性全还清，也可以是部分还款，如果是部分还款，必须是整万数，但是零数一般情况下，银行是不接受的。如果你已经按揭买了房子，而且按揭款比较批了，大可不用担心，今后银行即使出了这样的规定，对你也没有影响，因为你是在这之前贷款合同已经生效了，但是在这之后，可能要交一定的违约金，
14、按照这个规定进行执行。从目前来看，我国的按揭贷款利率还是相对比较低的，一般的情况下，我建议我的客户，如果你手里的钱，如果不去办理提前还款，只能买一些国债的话，那我建议你还是提前还款，但是如果是个人投资于一些房产或者股票，我建议还是做投资，因为银行的按揭，一个利率比较低，而且压力也比较小。而且提前还款，因为你已经还给银行的利息，银行是不会还给你的，所以提前还款还是比较亏的。5、网友：如果开发商交房的时候，没有达到楼书中所说的标准，购房者如何索赔？律师：我建议在签订购房合同时，把楼书中有的一些条款，尽量签在合同里，因为合同是对双方权利义务的明确约定，如果达不到规定，你将来要求赔偿会比较容易操作。对
15、于楼书或者广告，在合同里没有，将来如果达到标准，将来索赔会比较困难，如果去举报，工商部门也会处理，但是个人要想得到赔偿，操作起来可能也会比较困难，对于楼书中的一些说明，比如说会所、绿化等，能够写到合同中，要尽量的要求开发商在合同中尽量进行明确的承诺。6、网友：对于比较热销的楼盘，开发商坚决不跟你签补充协议，唯一的选择就是放弃购买，这时应该怎么办？律师：商品房的买卖是一种商业行为，那么合同除了建设部标准的合同条款之外，其他的补充条款是买卖双方协商的结果，在楼盘热销的情况下，开发商有可能拒绝跟你谈补充条款。我认为这个补充条款能跟开发商谈就谈，签不下来也没有其他的办法。但是有一点，现在我可以告诉你，如果开发商告诉你，你要求跟开发商签补充条款，开发商不签，同时开发商要求你，如果不签正式合同退房的话，你交的定金不管是一万二万，都不退还你，这个是不合法的。如果是补充协议不签而造成退房的话，可以要求开发商把定金还给你。广东高睿律师事务所微信公众号：公民法律智慧合同协议书委托方：承接方：身份证：为美化小区，统一制作，对美丽园小区部分窗户统一封闭，根据中华人民共和国经济合同法和建筑安装工程承包合同条例及有关规定，为明确双方在施工过程中的权利、义务和经济责任，经双方协商同意签订甲方请乙方封闭客厅的阳台合同，以咨共同遵守：一、工程概况1、工程名称：1#楼阳台窗户工程2、工
