永鼎土城案

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1、100/1/13,永鼎建設 土城頂埔案簡報,大市場分析,11月M1b、M2,央行今公布11月金融情勢，M1B年增率及M2年增率分別為9.18%及5.2%，M1B年增率連11降，而M2年增率為連6升。M1B金額達11.1兆元市場資金仍相當充裕。 受到新台幣走升，投資人分散投資轉進外幣存款，10月外幣存款為2.5003兆元新台幣較上月下降，未再創歷史新高，活期性存款為10.1823兆元也續創歷史新高。,房市轉黃紅燈 13年來新高,內政部建築研究所公布，2010年第3季房市景氣對策訊號較上季再升1分，燈號轉為代表房市偏熱的黃紅燈，為13年來新高。建研所另對房地產廠商調查，業者預期2011年第1季都偏

2、向樂觀，且近7成認為2011年上半年房價將穩定或小幅上漲。,央行3殺 打炒房 打熱錢 打通膨,打炒房、打熱錢、打通膨，中央銀行三管齊下，今天起除擴大房貸選擇性信用管制範圍外，土地建築融資也一併納管。 影響所及，除投資客炒房門檻提高外，建商取得融資金額亦減少，預料將可抑制過熱房市；而提高外資存款準備率，將增加外資炒作成本，藉此降低炒作新台幣之誘因；至於升息半碼，則是為因應明年物價上漲，要改善負利率現象。 央行加強版的選擇性信用管制措施，適用區域除今年中已設限台北市全區、新北市十個行政區（板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止）外，再納入三峽、林口、淡水等三個行政區。 管控要點

3、包括： 一、最高貸款成數由先前規定的七成，降至六成 二、除自然人辦第二套房貸外，公司法人戶也一併納 三、維持無寬限期,資料來源:中國時報 / 黃琮淵台北報導 2010/12/31,屋簷雨遮登記不計價 納入預售屋買賣定型化契約中 5月實施,政策面: 爭議多時的建物雨遮登記與計價問題，行政院日前終於拍板定案，可以登記為房屋所有權狀的一部分，但不得計價。這項政策旨在保障購屋民眾不致花冤枉錢，政府有關部門必須嚴格執行，以防不肖建商取巧牟利。 市場因應面 附屬建物不計價的結果，會造成預售屋買賣的總價金維持不變，但主建物的單坪價格會漲價。因為往往公設的設計、建材更講究，成本不低於主建物，最後自然反映在總價

4、上，等於羊毛出在羊身上。 消費者反應 雨遮、屋簷等附屬建物在新制和舊制的銜接期間，因規範不一致，可能衝擊在五月以前預售屋的買氣。,屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物；雨遮則是在窗戶或開口上方，距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物，範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分，超過50公分就不納入測繪登記，避免建商亂蓋土星環式雨遮，進而虛灌房屋坪數。,內政部地政司說，自1982年以來台灣即採屋簷、雨遮辦理登記方式，目前有52萬多戶將屋簷、雨遮登記為既有產權，若驟然改變登記方式，可能將衝擊現行土地登記制度穩定性與一致性，也可能因面積計算方式變更，影響民眾申請都市更新案件的動力。,預

5、售屋買賣定型化契約是第1波改革,預售屋買賣定型化契約是第2波改革,預售屋主建物、附屬建物及共有部分面積及售價分開計列,1.納入預售屋履約保證機制,2.明定屋簷、雨遮不得納入房屋買賣價格計算,3.下一步還要針對電梯間、樓梯間、中庭等預售屋的共同坪數計價方式，進行檢討。,熱錢流竄 亞幣急升 新興市場經濟體通膨增溫 中國經濟硬著陸 資產泡沫化 朝鮮半島軍事緊張 印度半島地緣政治風險 泰國國會選舉 澳洲聯邦選舉提前 全球經濟陷入二度衰退,國際熱錢流竄的一大風險就是引發資產泡沫。兩岸三地與新加坡的房地產市場已有過熱疑慮，在明年經濟可望持續強勁成長的帶動下，房地產市場勢必繼續飆漲，增加不動產泡沫化的風險。

6、,2011年亞洲十大風險,北市高總價市場的預期心理,受惠空前低利環境下資金潮及兩岸經貿開放預期心理影響，大台北高端品市場一甩金融海嘯所造成的衰退陰霾，交易價量大幅攀升。 以最近的成交情況來看，七成是置產行為，其他則是自住或短期投資。,新五都民國100年推案飆天量1.4兆元,北台灣今年全年預售屋與新成屋的推案數有864個，總推案金額達8,381億元，為92年SARS以來推案的次高點，僅次於96年的9,221億元高點。 根據住展雜誌彙整5大都會區明年推案量，大台中有2,000億元、大台南有1,000億元、大高雄有1,500億元，如加上北台灣的9,200億元，明年升格後的五大都會推案量將破紀錄的達到

7、1.37兆元的歷史天量。,2011年開春第一波推案,預估明年開春第一個月的推案量將有1,060億元的案量，顯示選舉過後，建商再起爐灶全力作多。,註:根據住展雜誌統計了明年開春期間的推案量，案量10億元以上的指標個案有25個，推案總金額815億元，815億元加乘1.3倍，得到1,060億元的總量(0.3倍為10億元以下的建案量),展望2011年 兔年經濟趨勢,資料來源:經濟日報林建山 2010年.12.21,土城區 區域環境說明,土城地理環境,土城市區域現況,土城目前已是新北市的一個區，位於台北盆地西南角 大漢溪東南岸 西臨大漢溪與樹林市相望 東北隅與中和市相鄰東南與新店區毗鄰 南臨三峽鎮 西北

8、則與板橋區相鄰,土城區環境分析,台北縣的多數市鎮在都會區中主要負擔工業區與住宅區的功能。 土城區亦同，土城自民國64年成立土城工業區以來，其都市計畫中，住宅區面積218.81公頃，工業區203.27公頃二者約相仿，可推測其計畫定位就是以滿足上述需求為主的工業城鎮。 民92年再開發頂埔高科技園區招商鴻海等科技大廠。而土城市境內山岳、丘陵眾多，自然、人文資源豐富，座落許多廟宇及人工遊樂區，承天禪寺即為本市旅遊名勝之一。,土城市工業區發展,土城工業區,頂埔高科技產業園區,土城區對外交通說明,對外有國道3號高速公路（土城交流道） 捷運藍線及土城延伸線 台3線省道（中華路） 縣道北88線 -2號道路 環

9、河道路 對內各大小幹道如裕民路 金城路 青雲路等四通八達 未來配合特二號道路、捷運藍線土城線、三鶯線的相繼通車，將使土城市的交通建設更為便捷，土城市的競爭力也將更為提升。,台北縣特二號道路起於五股鄉成泰路及洲后路(縣道103線)路口起，行經中山高之新五路，跨越五股中山路、新莊中正路、及大漢溪，經板橋大觀路後，沿土城環河道路南行，終迄土城交流道，總長約17.2公里。預計民國100年完工通車。,本案,土城區對外交通說明,捷運路線頂埔延伸線與萬大線,永寧站,土城站,萬大線,工業區,頂埔高科技產業園區,土城線頂埔段屬於地下高運量捷運系統，沿土城市中央路三、四段前進，止於頂埔車站，全長約1.95公里。

10、萬大線全長22公里分兩階段規劃，第一階段從中正紀念堂至土城，預計民國107年完工，第二階段土城至新莊迴龍規劃日期仍不明確。,頂埔站,萬大線從中和與土城交界，沿著土城市金城路三段到金城路一段的土城捷運站附近，轉中華路經城林橋到樹林市、新莊市迴龍地區。 行經中和、土城、樹林等地的捷運萬大線，未來將帶動土城市人口密集的金城路和中華路一帶的繁榮，也帶動房價。也將吸引樹林、三鶯地區人口移入。,資料來源:信義代銷整理分析,本案,淡水站700公尺範圍內房價約20-25萬，距台北車站18站約36分鐘、車資40元,蘆洲站700公尺範圍內房價約32-36萬，距台北車站9站、約23分鐘,迴龍站700公尺範圍內房價約

11、24萬，距台北車站13站、約32分鐘,頂埔站700公尺範圍內房價 ? ，距台北車站11站約25分鐘、車資28元,南勢角站700公尺範圍內房價約35-38萬，距台北車站7站約15分鐘、車資20元,新店站700公尺範圍內房價約40-48萬，距台北車站11站約20分鐘、車資24元,緊鄰數十公里環河自行車道與河濱運動公園 家人與健康最近的距離就在身邊,土城區市場分析,大同板橋廠案 佔地2.42萬坪的土地，可望透過捐地方式變更使用分區，即使捐了3成土地作為公共設施用途，可興建的土地仍高達約1.7萬坪，開發利益驚人，對周邊的住家和店面也是利多。 永豐餘案 永豐餘位於中央路明德路口，土地5651坪，目前已轉

12、售給皇翔約11億，皇翔亦規劃變更中。 宏璟案 土城中央路二段(鴻海總部對面)的土地，日前已順利變更為商業區，土地約有1.2萬坪，捐地扣除40%後，仍有7000多坪，此案將規劃成住商混合區，樓板面積預估達48000坪，預估總銷金額將突破佰億元。 遠雄土城造鎮計畫 1.目前太子土城廠土地超過4000坪，因土城廠有捷運加持，加上緊鄰鴻海，因此有許多建商都已經表達開發意願，目前傳出太子已經確定將與遠雄合作在土城廠推案。 2. 另外遠雄已規劃好萬坪造鎮計畫在土城交流道旁，預計推出十餘棟兼具生態與智慧的大型社 區，預計在2011年底將銷售。,土城區未來重大開發計畫,22-24萬,24-26萬,26-28萬

13、,海山站,29-32萬,捷運藍線貫穿大台北最重要的商圈及各捷運線，班次也最密。土城線這三站目前雖然班距只有板南段的1/2，但班距還是比新店線和中和線密集，而且房價基期很低，跟地理位置差不多的新店相較，房價平實可口多了。,資料來源:信義代銷整理分析,距本案最近捷運站,捷運站周邊行情,11-14萬,17-19萬,20-21萬,海山站,27-29萬,資料來源:信義代銷整理分析,距本案最近捷運站,捷運站周邊中古屋行情,看守所,寶格麗花園 20-23萬 2房19-29P*30戶 3房33-36P*28戶 4房45-58P*34戶 透天95-118P*6戶 店60P*2戶,星光LV 22-23萬 套房11

14、P*14戶 1房17P*14戶 2房25P*30戶 3房36坪*8戶,資料來源:信義代銷整理分析,海山新宿 29-30萬 2房24P*8戶 2+1房31P*8戶 3房37P*8戶 店55，74P*2戶,預推 弘暉帝寶 31-33萬,土城區個案,頂埔高科技園區,本案頂埔周邊競案,名軒皇城 23-25萬 面河25-27萬 3房38-42P*99戶 4房47-50P*35戶,頂埔新站 23萬 透天75P*5戶,中央華府 23-25萬,遠雄土城造鎮 生態智慧社區,頂埔捷運站,遠雄建設 太子汽車,土城區,96-100年(1月)土城區個案坪數及房數交叉分析,市場分析,一、目前土城地區個案不多且多進入銷售尾

15、聲，區域供給量少。 二、區域內以預售方式推案之個案銷售狀況及去化速度均不甚理想。 三、近年區域推出之產品坪數以36-40坪三房為主， 46-50坪四房次之，而前幾年市場供給多的套房及小坪數再次之，且多沿捷運站，平均土城成交價落在23-25萬之間。 四、就客源客層而論:區域客區外客。,捷運題材:土城線(通車)、頂埔延伸線(動工)、三鶯線(定案) 公共建設:彈藥庫搬遷之原地規劃遠景、頂埔高科技產業園區等,弘暉帝寶 預推個案 基本資料, 基地位置：員林街、員林街12巷口 基地面積：751.15坪 使用分區：住宅區 總 戶 數：8店/78戶/共86戶 車 位 數：汽車105車 銷售面積：約 4510 坪 建築層數：14F/B2 公設比例：約 30 % 室內樓高：3.1米 一樓高度：4.2米,產品配置一樓平面圖,員林街 12M,員林街12巷 6M,店,店,店,店,店,店,店,店,防火巷 1M,產品配置314樓標準層平面圖（A棟）,A棟,55.34P 4R2T,49.24P 3+1R2T,52.28P 3R2T,產品配置314樓標準層平面圖（B棟）,B棟,55.34P 4R2T,69.03P 4+1R3T,52.28P 3R2T,產品定位與平面建議,