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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划定单合同,定金,反悔教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订认购书，因认购书的签署和履行产生的争议也不少。认购书一般包括什么内容呢？买卖双方当事人的基本情况；房屋的基本情况；房屋价款计算；定金；签署正式买卖合同的期限、条件等。实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。有很多购房者在签订认购书时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往
2、往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经
3、按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地规避认购书中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式商品房买卖合同。一般双方还要就商品房买卖合同的具体条款进行协商确
4、定，毕竟认购书只能确定一些最基本的条款内容，正式的商品房买卖合同内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订商品房买卖合同，那在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，认购书解除或失效，定金原数退还。简单说：同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。所以
5、，从保护购房者的角度讲，签署认购书还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：第一，认购书一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订商品房买卖合同或商品房预售合同时，往往在认购书中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。第二，在认购书中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过认购书的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订认购书，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。最后
6、，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用认购书中的定金罚则：如果购房者无正当理由不按认购书中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。篇二：买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗？买家反悔不买房，可以要求返还意向金吗？关键词：二手房纠纷，意向金，定金罚则，西安房产网许正文律
7、师按：中华人民共和国合同法第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。【基本案情】XX年3月5日，买方陈某与卖方王某签订购房意向书一份，意向书中约定：双方同意房价为54万元，买方须于签订意向书之日，向卖方交付意向金1万元。双方于一周后签订正式买卖合同。如出卖方违约，应双倍返还意向金，如买方违约，无权要求返还意向金。陈某于当天向王某交付1万元意向金。一周后，陈某因感觉该房屋购买价高于其他同类房屋，要求王某退回意向金，遭到王某拒绝。为此，陈某把王某告上法庭。【律师分析】在本案中，陈某向王某支付了购
8、房意向金，并约定如果其违约则意向金由出卖方没收。此时意向金承担了保证陈某购买房屋的作用，陈某与王某之间的约定已经构成了一个合同。陈某没有履行购房的承诺，王某就有权没收意向金。【法院判决】驳回原告陈某的诉讼请求。【律师提醒】从法律上讲，“意向金”和“定金”是有很大区别的，但在很多的二手房买卖中，当事人不太注意其相互之间的区别。意向金只有在符合一定条件的情况下，才能起到定金罚则的作用。如果本案中，双方虽然签订了意向书，但并没有约定，如一方违约，意向金如何处理的情况下，那么本案的判决结果将会有很大的不同。篇三：教你如何让开发商退还购房定金教你如何让开发商退还购房定金一、典型案件南京的叶女士于XX年6
9、月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了商品房认购协议书，并按约定交了5万元的购房订金。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。开发商认为：认购书是房地产销售的惯例。认购书既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。双方因无法协商解决最后走
10、上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。本律师认为：认购书仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而认购书作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。本案在江宁法院开发区法庭经审理认为：认购书备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧
11、较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的4万元定金。本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为：在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。1、购房者为非南京户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，通常开发商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有正规发票，这种情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此而无法获得银行贷款，而开
12、发商会将这种风险由购房者来承担，一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。这种情形本律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。关于南京限购的相关延伸：XX年2月19日，南京出台“限购令”，其中要求：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳
13、证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。XX年9月21日，南京发布的关于保持我市房地产市场健康发展的通知中，及新版“宁七条”，通知要求，在全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格证明。至此，长达3年7个月的南京限购令，正式画上了句号，南京市民购房就不再需要开具购房资格证明。但限购解除之前，有购房者因无法开具购房资格证明无法获贷，导致未能购房成功的，依然可起诉主张解除认购协议，并要求开发商退还定金。2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除
14、合同，退还定金。3、签订认购书后，双方经协商无法就正式商品房买卖合同的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。本律师根据相关法律认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，因此只要购房者履行了后期的商品房买卖合同的磋商义务，即可根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此种情形，本律师在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。近来，有很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小姐承诺的很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时，售楼小姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。寻求律师帮助。本律师通过实践代理，提供下面解决方法，仅供大家参考：首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题。这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼小姐更改签订定金合同
