回龙观第二部分汇报（新）

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1、,天鸿宝业回龙观商业项目 blueprint 2005.12,报告思路,总体定位,人气,商气,财气,商业 的混合 功能开发,开发商,投资商,经营者,消费者,财气,商气,人气,财气,报告思路,总体定位,人气,商气,财气,商业 的混合 功能开发,人气,商气,财气,商业 的混合 功能开发,人气,强迫引导,商业动力,TOD借鉴,核心商业,里应外合 聚集人流,TOD借鉴,TOD借鉴,线路数量6,效益比较7,交通情况1,换乘站点4,TOD模型2,人流方向3,出行人数5,1、交通情况 区域道路交通,观内3条出观交通； 城市主干道南北向4条、东西向4条； 城市次干道网状分布；,与项目关系： 项目道路网密； 对

2、外交通发达； 商业预留地不适宜商业形成。,项目道路交通 四条城市主干道围合而成 东西向：回南北路、中轴线十里长街 南北向：黄平西侧路、建材城东侧路 次干道和支路网状分布 东西向：回南路、周良路 南北向：黄平路、霍营西路、霍营东路 城市主干道回南北路、建材城东侧路、黄平西侧路等连接外部交通； 项目区域规划的城市三级道路宽度都在30米以上，道路通行量较高； 项目地块有道路直接到城铁。,霍营西路道路宽度30米。,现状公共交通 外部公交线路,出观公交：6条，主要分布在西侧； 出观交通（八达岭高速）拥堵；城铁出行份额大。,观内公交：6条，分布在西侧； 公共交通不完善，招手就停、末班车早影响居民的出行。,

3、内部公交线路,过观公交：8条，分布在西侧； 从回龙观边缘经过，出观的运载能力受限制。,公交经过线路,区域公共交通不完善，交通拥堵； 公交覆盖面积少，缺乏系统化调节；,公共交通总结,2、TOD理念公交线路模型 TOD分为社区TOD和城市TOD。“社区TOD”位于支线公路网上，距轻轨车站或公交换乘站10分钟车程。我们从出行的方式来研究TOD理念的公交线路： 通过城铁出行（研究公交内部线路）,观内北部、西北部为目标人群（南部地区通过商业动力吸引）； 公交线路环绕观内，经过项目到达城铁。,通过公交出行（研究公交外部、经过线路）,公交总站周围为目标客群； 公交总站为公交出观公交线路起始点； 通过项目换乘

4、到达公交站出行。,3、人流的方向,根据时间区域内消费人流方向如图。,4、换乘点及出入口的设定,根据区域内的人流方向，确定换乘站的位置。 根据换乘站的位置，以及停车场的位置，确定商业出入口的位置。,5、TOD理念公交引导出行人数确定 车站附近为办公、居住、酒店、商业 ，62%以上人员使用公交； 地铁车站周围的一些大型居住区, 公交出行份额超过了50%； 与车站的距离每增加30米,公交出行份额下降约0.61个百分点； 通过区域辐射人口，估计通过公交出行人口3万左右。,6、TOD理念公交引导数量确定 车道公交车辆的最大通行能力为6090辆/小时， 考虑公交不影响交通流量的情况，设站的公交线路为122

5、0条。 建议引导15条公交。,7、TOD理念公交线路带来的效益比较 假如成功引入15条公交线路，按一条线路6万元的建设费计算，公交投资90万。 15条线路每天可以吸引15条12小时4次/小时*车10人=7200人，专家预测2010年人均可支配收入4000美元，1/3拿来做日常消费，假如有1/2到项目区域消费，未来这部分人一年的消费力大约有3800万/年。 项目总投资4.2亿。 从公交投资和总投资的比较，以及带来的效益来看，TOD理念公交线路引入的重要性得以体现。,人气,强迫引导,商业动力,TOD借鉴,核心商业,里应外合 聚集人流,核心商业,核心商业,选择1,人气提升4,原因2,总结3,核心商业

6、 1、选择 商业的中心区是提升商业动力的关键： 大型品牌超市构成项目区域商业核心（由品牌效应吸引人流）；,社区配套,品牌超市,休闲娱乐,品牌超市,2、原因 品牌超市的选择（超市百货商场商业步行街） 区域供应：缺乏集中综合性商业； 区域需求：对超市类集中商业需求迫切（实物、心理）； 商业发展 百货商场：经营品种、客户群、发展趋势、品牌号召力； 大型超市：规模、经营品种、客户群、品牌号召力； 商业步行街：适合于城市中心，传统商业区； 自身条件：进深60米，限高18米，地块狭长；,百货业 在大建筑物内，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）出现在传统商业区； （2）位于交通要道； （3

7、）规模较大； （3）经营高毛利商品。 大型综合超市 采取自选销售方式，销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）位于城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）营业面积一般比百货业小 （3）商品构成为衣、食、用品齐全， （4）注重连锁经营、品牌开发。,3、结论 建议由两种不同类型的品牌超市（如日常生活型的超市家乐福、沃尔玛等；家居类超市百安居、宜家等构成商业的主题），服装、电器、食品等品牌店配合超市布局；,4、人气的提升 确立商业中心的区域地位； 通过品牌商业增强商业动力，从而增加人流； 有效考虑地块之间业态互补，延长目的性人流在商业区停留时间。,报告思路,总体定位,人气,商气

8、,财气,商业 的混合 功能开发,人气,商气,财气,商业 的混合 功能开发,商气,格局,空间,业态配比,位置建议,空间格局 聚集商气,体量测算,体量测算,功能体量测算 1、商业服务业 我们将从商业区的角度去测算商业服务业的体量。,未来项目区域消费力水平,专家预测：2010年人均可支配收入可达4000美元，依照人口支出情况拿出13为日常消费。2010年项目辐射的人口消费能力：32000元/人6.61万人1/3=7.05亿元年。,项目区域的租金状况,根据北京商业物业的租金情况，和项目的自身情况，预计2010年项集中商业的租金水平大约在3.5元/平米*天左右。年租金大概在1260元/平米*年。,消费能

9、力分析法 基本思路是：区域辐射一定人口，这些人口的消费额就是商业经营者的消费收入，这部分消费额中有10%作为租金。 商业物业面积=总消费额10%租金=5.6万平米 从发展的角度来看，如果商业空置率要求为20%，我司建议产品商业服务业的体量在7万平米左右。,单店面积极限理论： 从顾客的生理和心理承受能力确定集中商业的规模。 据测算，一般儿童疲劳时间的极限为4060分钟，成人为120180分钟。 按此推算：（1）顾客购物时间一般不会超过两个半小时； （2）普通人休闲步速为3040米分； （3）每平方米营业面积的顾客通过距离为0.350.4米。 顾客对商业营业面积的心理最大承受量为：150分钟40米

10、分钟0.35米平方米1.7万方米。因此，单体商场面积一般以不超过2.53万平方米为宜。 根据区域供应和需求的要求和地块的指标要求，我司建议商业服务业中综合集中商业的体量为3.6万平米；纯商商业面积在3.2万平米。,2、社区配套 社区配套中有些主要服务于居住区，有些主要服务于小区及周边，我们根据社区规划的规范要求分别来确定项目社区配套的体量。,3、商务办公 供应市场 需求市场 地块性质 自身条件 建议体量在6700平米左右的写字楼。,商气,空间,格局,业态配比,位置建议,空间格局 聚集商气,位置建议,体量测算,位置建议,商业结构1,位置分布2,1、商业结构形式 主干设施布局结构 商业中心一般由一

11、个或几个吸引力最大、人流活动最密集、最繁荣的大型综合性商业主干设施来控制。它是商业中心功能布局的核心，其他商业服务设施按一定规模排列。,城市商业中心主干设施的布局结构有多种，我们项目商业主干设施的布局结构符合单核一侧延伸的形式。,多功能组织布局结构 项目商业定位方向为混合功能开发，要求商业物业的完整性和综合性，因此要根据商业的结构形式的模式规划项目商业。,2、位置分布 集中商业 根据商业要求的整体性、集中商业的体量，集中商业的位置就可以聚焦在A: G06-4、G09-1和B:G05-3、G08-1的两种选择上； 根据项目区域自身情况从商业规划、道路交通、控规要求三个角度选择两块地。,商业规划

12、商业的位置关系靠近城市主干道、地标性强适合A地块； 商业中心与环境的关系结合周围环境，形成多样化设计适合B地块； 商业中心的体量本项目商业中心的体量不宜过大适合A地块； 商业中心的消费人群有较多的消费人群适合A、B地块； 商业中心与教育用地的关系远离教育用地，如学校适合A地块。,道路交通 商业中心与城市等级道路的关系周围多低等级道路，利于商业的发展适合B地块； 商业中心与道路流向的关系宜设在道路流向的上游位置适合A地块。,回南路的规划情况,规划中的回南路到建材城东侧路是断头路，现为东西向主要道路； 2006年底回南北路打通，回南路的作用降低； 未来G区路网成型后，回南路对商业布局无影响。,控规

13、 商业中心与控规指标的关系G05-3、G08-1地块建面约5万平米，G06-4、G09-1地块建面约4.4万平米适合A地块。,结论：集中商业中心较适宜设在G06-4、G09-1地块。,纯商（体验街区和服务配套型商业） 根据服务对象及配套； 根据周边环境； 根据周边其它业态（如金融公建、核心商业、学校等）； 根据商业功能结构布局。 建议体验感街区设在G05-3；服务配套型商业设在G05-1；社区配套社在G08-1。,办公 位置公建轴线； 交通方便快捷； 商业多功能布局。 建议：G04-4地块为商业办公。,商气,空间,格局,业态配比,位置建议,空间格局 聚集商气,业态配比,体量测算,业态配比,地块

14、业态1,细化业态3,1、地块主要业态配比及原因 G06-4、G09-1：超市及配套 提升商业动力 G04-4：办公 西邻公建轴线； 区域有一定的需求； 地块自身情况，位置、体量、地块、交通的适宜。,G05-1：大众餐饮街及部分公建服务配套 G05-1地块独立存在，周边情况不确定，确定的是有商务人流的存在，会产生日常工作的基本需求（以餐饮为主）。 地块西邻商业金融用地，存在对公建服务配套的需求。,G05-3：休闲娱乐 回龙观市场缺乏综合性休闲娱乐业； 商业分布规律，以商业中心为核心，在其周边分布娱乐休闲业作为业态互补； 与绿化公园相邻，通过设计角度多样化，形成区域内城市景观； 商业圈层规律在休闲

15、娱乐业的周边，有一些餐饮业作为补充； 做东边公建配套补充。 地块南部业态建议：体验感强的休闲娱乐商业； 地块北部业态建议：以中档餐饮为主。,G08-1：社区配套及公建 服务范围主要服务于社区及周边小区，位置应设在社区中心位置； 与商业配合靠近商业区，与商业互补； 交通方便的交通到达。,2、细化业态及原因 G05-1 餐饮以大众化、中低档为主，体量以500平米左右为主。 公建配套为储蓄所等，同时配备一些小型打字复印、车票代订等公建服务配套。 销售策略：全部销售 地块与G区商业区域中心较远，自身较独立，很难与其他商业地块形成整体性； 地块周边情况不明朗，较难控制； 周边缺乏其它商业与之互动，物业持

16、有后较难进行业态调整。,G05-3 南部地块：酒吧、咖啡屋、茶吧、婚纱摄影、鲜花屋、书屋、乐器行、精品服装、精制饰品、特色家居用品等为主。 休闲、娱乐、情感交流是休闲娱乐街区的核心功能。 北部地块：主要以中档餐饮为主。 餐饮业与休闲娱乐业密不可分，双方是相互融合的； 结合周边的消费水平，餐饮为中档； 中档餐饮投资信心很高。,G05-3地块持有业态建议（持有面积：3000平米左右） 商业物业持有商业面积的15%左右可对整个商业进行很好的调节控制； 持有部分在商业物业整体成熟之后可获取更高的商业价值。 持有业态及业态地块位置（地块把角位置，业态为餐饮、精品服装、婚纱影楼）； 位于人流出入位置，利于商业调整； 餐饮、精品服装具有“聚导”功能，能够起到吸引人