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1、房地产经济学,房地产市场,房地产市场概述 房地产市场供求分析 房地产市场的运行,1 房地产市场概述,市场的一般概念 房地产市场的概念 狭义：指房地产交易的专门场所。 广义：指整个社会房地产交易关系的总和 。 组成要素： 主体:主要参与者:使用者、供给者、管理者、各中介组织 客体:房地产产品及其权属证书 交易组织机构 房地产市场体系划分 房地产市场的特点和功能,房地产市场体系划分,按市场运行层次划分 按市场交易客体划分 土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介市场 按物业类型划分 住宅市场、商业房地产市场、写字楼市场、工业房地产市场、特殊房地产市场 按覆盖（影响）范围划分 国际性、全国性、
2、地方性房地产市场 其他分类,按市场运行层次划分,国家,房地产一级市场,房地产二级市场,房地产三级市场,房地产市场的特点和功能,房地产市场的特点 区域性 竞争不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 与金融的关联度高 政府干预性强 房地产市场的功能 资源配置功能 信息传递功能 价值实现和价值评价功能,4 .2 房地产市场供求分析,房地产市场的供给与需求 供给与需求的一般概念：微观、宏观概念 房地产供给 指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场供给。 指某一时期全社会房地产供给的总量即房地产总供给。 房地产需求 指消费者在某一特定时期，在每一价
3、格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场需求。 指某一时期全社会房地产需求的总量即房地产总需求。 房地产市场供给分析 房地产市场需求分析,房地产市场供给分析,房地产供给类型 土地供给：自然供给、经济供给（短、长期） 住宅供给 住宅存量：指在一定时点上统计的现存的累积房地产再交易总量，不包括虽已建好但尚未交易的房地产增量。 住宅流量（增量） 指每一时期房地产供给的新增加量，即增量市场产生的房地产增量 指每一段时期内房地产所有特征所提供的无形的消费效用的总和。 房地产供给特点 缺乏弹性：短期、长期供给弹性 层次性：现实供给、储备供给和潜在供给 滞后性 房地产供给影响因素分析
4、房地产供给弹性分析,供给影响因素分析1,影响土地供给因素 自然限制因素 经济因素 土地使用者成本：UL=rTeSP 交易费用 技术因素 制度因素 影响增量房产供给因素 经济因素：房地产价格、需求、成本等 信息、预期 政策因素 建筑业技术水平及劳动生产率 资金来源与数量,供给影响因素分析2,影响存量房产供给因素 直接因素 由于灾害、拆除或转为它用引起的总量的减少 由于新建筑量、改造或由其他用途的转变引起的总量的增加 经济因素：房地产价格、需求、成本等 信息、预期 政策因素 建筑业技术水平及劳动生产率 资金来源与数量,房地产供给弹性分析,供给弹性 价格供给弹性系数：Es=(Q/Q)/(P/P) 土
5、地供给曲线 自然供给曲线 经济供给曲线 短期、长期供给曲线 房地产供给曲线 增量房地产供给曲线 短期供给曲线 长期供给曲线 存量房地产供给曲线,土地供给曲线,自然供给极限,增量房地产厂商短期供给曲线,MC厂商边际成本曲线 AC厂商平均成本曲线,增量房地产长期供给曲线,SAC厂商短期平均成本曲线 LAC厂商长期平均成本曲线,存量房地产供给曲线,1.增量相对存量是非常小的 2.短期房屋的增量不足于改变存量的规模 3长时间存量规模的变化则取决于存量的灭失或增量的增加,房地产市场需求分析,需求类型 土地需求：派生需求，取决于它与其他投入品结合后产生收益的能力。 住宅需求 有效需求：De=f(收入，房价
6、，抵押贷款能力) 潜在需求： Dp=f(人口等) 房地产需求特点 多样性、层次性 、区域性、双重性、可替代性 房地产需求影响因素分析 房地产需求弹性分析,需求影响因素分析,影响土地需求因素 城市人口 国民收入 景气预期 投资渠道（投机） 土地制度和财产税制 城市经济形势 影响住宅需求因素 人口总量与人口结构 国民收入的增长速度与分配结构 国家政策 住房价格 其他经济因素：利率、储蓄、通货膨胀、投资等,需求弹性分析,需求弹性 价格需求弹性系数：Ed =(Q/Q)/(P/P) 收入需求弹性系数:Ed =(Q/Q)/(Y/Y) 土地需求曲线 土地需求曲线 土地投机需求曲线 无偿划拨土地需求曲线 （8
7、.31之后取消） 有偿偿划拨土地需求曲线（8.31之后取消） 增量房地产需求曲线 存量房地产需求曲线,土地需求曲线,住宅需求曲线,存量房地产需求曲线,3 房地产市场的运行,房地产市场机制 房地产市场的供求均衡 房地产市场均衡模型 土地市场均衡 增量房地产市场均衡 短期市场均衡 长期市场均衡 存量房地产市场均衡 存量流量模型 蛛网模型 闲置和过度需求模型 房地产投资与消费市场模型 房地产市场运行整体互动机理分析,房地产市场机制,市场运行机制 供求机制 价格机制 竞争机制 宏观调控机制 城市规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制,供求机制,供求机制的作用范围有限 供给满足需求的方
8、式较多 供求均衡需要很长时间才能完成,价格机制,房地产交易价格的变动调节供求关系,优化资源配置 租售比价的变化可以促进存量房地产的流通 租售比价=每平方米年租金/每平方米住房价格 租售比价=每平方米月租金/每平方米住房价格 房价款及利息+房产税及利息+保险费及利息+维修费及利息=全部房租及利息 房价款及利息=全部房租减房产税、保险费、维修费后的本息之和 P(1+i)n=R(1-d)(1+i)n-1i R/P=i(1+i)n(1-d)(1+i)n-1 K= i(1+i)nq(1-d)(1+i)n-1,竞争机制,买方之间的竞争也较激烈 竞争具有区域性 价格竞争和非价格竞争并存,土地市场均衡,短期供
9、求均衡,长期供求均衡,短期增量房地产市场均衡(垄断竞争),详见斯蒂格利茨经济学上册P354356,长期增量房地产市场均衡(垄断竞争),存量房地产市场均衡,存量流量模型,空置与空置率的概念 国外的概念（指整个房地产市场） 空置：指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态时称为空置。 空置率：指某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率。 我国的概念（指增量房地产市场） 空置：指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积 ，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租的。 空置率：指某一时刻空置房屋面积占若干年内已竣工的新房面积的比率。 自然空置率 房地产存量市场与增量市场的关系
10、 房地产存量市场与增量市场的互动机理,自然空置率,自然空置率内涵 一方面保证买方充分的选择权利 另一方面又能保证卖方的利益不受损失 实质是长期内房地产市场供求平衡下的空置率 自然空置率用途 作为未来房地产增量的指示器 自然空置率计算 自然空置率条件下，市场实质租金的变化率为零 (RtRt1)/ Rt1=ABVt1 =0 (A、B为常数，R为租金，V为空置率) (RtRt1)/ Rt1=ABVt1 =0 得 V= A/B （可通过历年的统计数据进行回归求得）（存量） (RtRt1)/ Rt1=ABVt1 =C 得 V=(A-C)/B (C为商品房销售价格的变化率) （可通过历年的统计数据进行回归
11、求得）（增量）,自然空置率的指示器作用,房地产存量市场与增量市场的关系,价格关系 由于功能和质量的优势，P增P存 功能和质量无差异下， P增= P存(诺贝尔得主James Tobin) 存量市场的均衡价格决定增量市场的均衡价格和供给量 价格关系： Pe =KPs (K为增存价格比) 房地产存量与增量的关系 S=CS St = St-1 CtSt-1 = Ct (1)St-1,存量市场和增量市场的价格关系,存量市场的价格过低，牵动增量市场价格下降，开发商缩减规模，增量供给也下降,美国历年房地产增量与存量价格的变化率,房地产存量市场与增量市场的互动机理,互动机理 存量市场的价格决定增量市场的价格，
12、从而决定增量市场的需求 增量市场开发建设量增加，进入市场交易后，会使存量市场的供给增加，从而抑制存量市场上的价格上升 四象限模型 假设条件（同一类型房地产） 增量和存量房地产的价格弹性均保持不变 增存价格比K不变 存量灭失量等于新增量即S=CS =0则S = C/ 增量房地产重置成本保持不变 互动机理模型解释,房地产增量市场与存量市场互动机理的四象限模型,D,P（增量价格）,IV,Ps(存量价格）,Pe =KPs,S存量,SC,DC,SS,DS,A,B,C,S=C/ (S=C-S=0),C（房地产增量）,房地产增量市场与存量市场互动机理的四象限模型DS上升,房地产增量市场与存量市场互动机理的四
13、象限模型增存价格比减小,房地产增量市场与存量市场互动机理的四象限模型重置成本上升,新市场均衡下，存量和增量的房地产价格都上升，而房地产增量和存量均下降,收敛式蛛网模型,扩散式蛛网模型,封闭式蛛网模型,闲置和过度需求模型 -结构性供求失衡,房地产投资与消费市场模型,房地产投资市场 房地产消费市场,房地产价格,需求量,需求量,租金,房地产市场分析的四象限模型,房地产市场运行过程分析 -经济增长和房地产使用需求,长期利率与房地产资产的需求,短期信贷、开发成本和新增供给,房地产市场运行整体互动机理分析,房地产市场运行内部整体互动机理 对土地的需求从根本上来源于房地产存量市场的需求 土地市场的供给是整个房地产市场供给的源头 市场机制在房地产市场内部的互动中起主要作用 房地产市场运行外部影响因素 从整个房地产市场来看 从对各个房地产子市场的联结来看 从房地产市场的各个子市场来看（下一章介绍）,房地产市场运行内部整体互动机理,房地产市场的运行结构,房地产市场整体运行结构图,参考文献和进一步阅读的材料,刘琳.房地产市场互动机理政策分析M.北京:中国经济出版社,200 曹振良等.房地产经济学通论M.北京:北京大学出版社,2003. 斯蒂格利茨.经济学M.北京:中国人民大学出版社, 1997.,
