《合肥市商品房预售合同登记备案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥市商品房预售合同登记备案（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划合肥市商品房预售合同登记备案一、拿地之后，方案阶段，作为公司要考虑的：1、整个项目的开盘计划，项目开盘直接决定了报建计划及周期，同时，在报建过沉重，有个问题就是”一个总包施工合同只能办理一个施工许可证“，这就意味着，开盘计划怎么定，总包合同就该怎么签，当然这是在”四六八“计划的背景下，如果不赶时间，可以慢慢来。打个比方：如果项目特别赶时间，10栋楼，每栋楼推一次，那最把握的就是签10份合同，每栋楼单独作为合同标的。2、规划政策日新月异，在方案阶段，特别是楼主这样找的设计单位是外省，跟
2、要熟悉最新的消防及规划指标计算法则，否则，在电子报批阶段，就会遇到诸容积率、绿化地、密度、层高等不符合要求的情况；同时，房地产商习惯性的偷面积：飘窗、设备平台等，其中飘窗，是指突出建建筑物外墙的凸窗，飘窗的下部是要突出结构底板的。一定根据最新的政策来设计，否则只能报建一套图，施工一套图；3、人防面积核算：方案阶段就要进行。楼主的项目各种难题都遇到了，找的上海的一家设计单位，不了解合肥的人防面积标准，导致人防面积比预期多了将近4000个平方，故在方案阶段，即要拿定人防面积，最好的办法，这个时候就把人防图纸找人防部门核算。4、消防总图：方案阶段，即要拿定消防总图去消防部门核准下消防总图该如何设计。
3、具体如下：高层住宅楼的消防登高操作场地不应小于15*15米，且场地两侧离建筑物距离不应大于10米；消防车道的转弯半径不应小于12米；每栋高层建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，应沿两个长边设置。尽头式消防车道应设回车场；消防登高操作场地应设置在设有人员出入口一侧的长边。注”：消防环形车道最新的政策要求是不允许做隐形消防车道，即下面硬化，上面植草，这样不影响绿化绿，但政策已经明确不允许这样。楼主的单位在设计时就遇到这样的难题，绿化绿不够，就意味着要把其中某些楼面宽给所下或者除掉才能保证绿化率，解决这个问题的办法，就是后期验收时，消防验收之后再植草。5、配电房的位置：在合肥市，供电局不允许将变电
4、所设置在地下室，因为供电对防水、防潮有很高要求，但与供电局关系好的除外，变电所放在上面是要计算容积率的。2、合肥市方案上会流程：分局专家会；分管局长参加，与方案涉及的教育、消防、规划、供电等相关部门参加；并联会：环保、卫生、消防、人防、建委、供电、排水、燃气、地震等部门参加，并联会可自由安排，放在初期可对方案设计有较强的指导作用，但坏处是，如果在开始就加了太多条条框框，很难使方案打擦边球。分局业务会：合肥市规划局局长参加，对整个合肥市的项目进行审定，一般由分局汇报；贵委会：合肥市委书记参与，一个月一次注：1、整个上会过程，只需要方案文本及电子版即可，搞定分局是第一步。楼主项目上会时间：7月9日
5、专家会，7月24日分局业务会；8月14日合肥市规委会，8月19日合肥市并联会；3、楼主项目由于电子校核阶段，容积率超标，导致方案修改次数：9月4日，总平面电子校核，容积率超；9月10日，调整后，容积率校核后仍抄；9月15日，架空几栋楼后，容积率满足，绿化率超出9月15日-09月22日，商业重新布置和调整；9月23日，规划会要求盖章的方案与上规委会一致；9月24日，由于北边商业设计原因失误，重新调整。三、在合肥市，规委会通过后的方案，原则上不允许大调整，但是最终的方案是以报审总平面方案是规划局存档的方案为准，说下办理建设工程规划许可阶段。(来自:写论文网:合肥市商品房预售合同登记备案)1、在此阶
6、段，需提供方案上并联会其他部门的要求：消防，十八层以上住宅审核，十八层以下及商业；人防节能环评防雷地震日照报告校核版宗地图上绘出单体定位图土地证、用地证、立项等其他文件2、规划证办出之前，有个建设工程规划事宜，这是批前公示，从报建到现场制作预计周期20天，不过都是指定单位，先交钱，先办证即可3、规划证阶段，要对施工图进行电子校核，与此同时，预测报告可以同步进行，合肥市要求，规划证与预售证面积相差正负3%内都可以办理预售证，超出太多，只能降层或其他调整。在施工图电子校核阶段，方案阶段关于飘窗、设备平台偷面积的做法就会体现出来，根据政策要求无法通过，这个时候只能是报建施工两套图。4、合肥市最新的要
7、求是，见证办证，这其中最关键的是土地证，根据土地合同，出让金可以分期缴纳，但分期缴纳无法办理土地证，没有土地证即办理不了规划证。故要提前缴纳完毕土地出让金。由于财政系统原因，额合肥市财政局每天上午10点更新数据，及上午10点接收昨天传来的数据。如果赶时间，今天缴纳，必须要求到账银行在明天早上10点之前将数据传到财政局系统。尽管许多到账银行都是以财政局名义开户，但只是中间户，从这个到账银行到财政局系统还需进行一道传递。楼主的项目，在土地出让金缴纳时间中，就耽误了一个星期，因为没有盯住银行及时将数据传递到财政局。5、土地款款分期缴纳，是要缴纳利息的，同时这笔利息要计入总额，并作为依据缴纳契税，合肥
8、市契税缴纳比例是4%，只有土地款缴纳完毕后才能计算利息，并缴纳契税。6、办理土地证事宜的过程中，还有个问题是地籍调查，一般招拍挂的项目都是地籍调查提前做过了即前置，但可恨的是楼主这个项目是特例，刚好没前置，没前置的项目可以提前做。四：办理施工证楼主所在的项目由于急于开工，但又得保证合肥性，在前期就办理开工证明，开工证明是个临时性文件，有效期只有3个月，在缺少土地证规划证时，先办理了开工证明保证施工。办理开工证明所需要的资料除了缺少的东西，其他需与施工证一样。由于规划证未出来，无法缴纳配套费，故配套费不用交，但农民工工资支付保障金、合同印花税、弄明工工伤保险均要交。注：工资支付保障金建设单位代缴
9、，工伤保险施工单位缴纳后期，只要土地证、规划证出来，缴纳完配套分，拿开工证明原件去换施工证即可。注：施工证需提前网上申报，注意必传材料的上传五、立项立项是最初的，办理总平面方案即需要立项。由于开发商一般成立新公司进行项目的报建，故在最初时，开发单位缺少营业执照、组织结构代码证、暂定资质证书；同时拿地是由总公司拿的，故要与国土局签订补充协议，把权利和义务转接到新公司，签订补充协议有个必要材料是新公司的验资报告。立项所需的：可研报告、到位资金证明、土地补充协议六、预售许可证合肥市的预售许可证办理，可分为以下六步：1、商品房面积预测绘：在施工图电子校核同步进行，分析面积差距，如果合理的话，差距一般阳
10、台的面积。规划要求沿街及十八层以上的建筑必须全封阳台，楼主的项目所有的楼都符合这两点，故阳台全封闭，按照规划原则，全封闭计算全面积，半封闭计算半面积，而在房产测绘上，无论封闭、半封闭，只计算半面积，故以楼主所在的项目为例，预测报告的面积比规划证上的面积少一般阳台的面积。商品房预测绘，合肥市是房产局指定单位三维测绘，出正式报告需提供规划证、土地证；2、格式合同条款备案，即商品房预售合同备案，需到工商局先备案，再到监管办，所需证件规划证副本。注：电梯的品牌明细需注明3、物价备案：无需测绘报告出来，只需测绘面积、和价格，到物价局网站输入，所需证件土地证、规划证。物价需提前启动，物价局会针对价格方面提
11、出异议4、楼盘分布：测绘正式报告、施工、规划都需出来，准备好资料，网上录入相关信息5、节能公示：在整个过程中现场公示，含价格及其他信息6、预售办理：物业总包合同的确定，房产局周一看现场，周二上会七、总结1、流程写出来也就这么多，但是，几乎过去的每一个工作日都流窜在每个政府部门。这段时间给我最大的感受是，第一，遇到问题不要怕，问题出在哪里，就从哪里解决；楼主办理土地证用了2天时间，合肥市标准是12个工作日。在办理土地证的过程中，突发情况就是地籍调查，正常地籍调查要一个多星期，知道这个事要崩溃，感觉预售不行了，但冷静下来后，通过公关，一个上午就搞定地籍调查。第二，在面对公司问题上，一定要按照正常流
12、程排出时间，还说土地证，比如要说12天，你说2天，如果2天搞不定.第三，还是要热爱这份工作，热爱这个行业，前期几乎每天都承受着巨大的压力；没有责任心激情，很难坚持下去；第四，常记录，常反思，这是自身提高的途径，可惜楼主缺少的就是这一点，还好自己记忆力比好一点；第五，老总经常说的，要有预计性，对风险的预见性，这是楼主缺少的，因为从事这个行业不久，而对风险预期跟经验有很大关系，合肥今年的报建相对于以往发生了许多政策性变化，很多内容都是第一次实施，所以对报建的难度进一步加大，做报建时，尽量往前想，往前赶，能先做先考虑提前做。第六，给即将从事前期的人说一句，如果要来前提，那么你就得做好晚上睡不着觉，吃
13、不下饭，精神失调的准备，遇到许多个大公司的前期人士，都得了免疫失调或者分泌失调第七，楼主很少更新，也是由于自身意志力的原因，也是赶在这个时机，把自己知道的都说出来，如果有同行希望交流的话，可以加我QQ，加时请注明报建吧。最后想说的是，工作只是生活的一部分，无论报建还是其他工作，它不是生活的全部，祝福大家在工作的路上一路绿灯，在自己人生的路上，一帆风顺！八、补充1、在总包单位的选择上，最好的选择是选择在本市已经有项目经验的单位，这样的单位有以下好处：已经完成进地备案：公司备案、项目经理备案入肥备案之后才能以施工单位名义开通公司账户，并缴纳工伤保险、合同印花税等相关费用缴纳事宜；项目管理人员已在工
14、程信息系统里登记并认证，项目经理及其他相关人员要录入在施工单位对应的信息里。办理施工许可证阶段需要，盖章需要，有许多报建中的工作均需要总包盖章，远的单位在盖章上耽误时间较长。说下楼主单位费用的缴纳：农民工工资支付保障金由建设单位缴纳，工伤保险、垃圾处理费由总包单位缴纳。我所办理的两个施工许可证，总包单位均为外地企业，中标时均未在合肥开展项目经验，对合肥的相关政策及人员、企业要求不了解，导致后期办证延误。合肥市存量房买卖合同出卖人：_买受人：_根据中华人民共和国有天法律、法规规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条出卖存量房的具体状况如下：存量房座落在合肥市_【区】_【路】_号_幢_室库等部位：_权属证号为：_类型：_用途：_结构：_建筑面积_平方米。随存量房同时转让的设备及装饰情况。甲方转让存量房的相关关系。甲方已如实陈述存量房权属状况、设备、装饰情况和相关关系；乙方已对甲方上述转让的存量房具体状况充分了解，自愿买受该存量房。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币计：_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元，￥_元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件二中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第三条甲、乙双方同意，甲方于_年_月_日前腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接。
