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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划卖房单边合同对卖方的说辞(与买房说辞不同，对卖方说辞我们借鉴了对话的口语方式，请参考)一、劝业主放盘：宣扬房价一定会下跌，打击业主侥幸的心理预期X先生,国家的这次政策调控会比以往任何时候都要目标更明确，态度更坚定，调控点更实际，更到位。以前定的市场调控最多的也就是从税率来调一下，顺应一下民心而已，所以造就了政策越调控房价越涨。但这次不同，这次是国务院下的红头文件，地方政府必须落实的，并且纳入了地方政绩。所以现在的房价已经不能站一个市场的角度来说的了，现在的房价调控已经变成了一项政治需
2、要，不会再向以前那样只是几个部门出出文件做做样子，所以房价跌是一定的，在中国我们其实还是要相信政府在这方面的能力的。不要再妄想只是暂时的，现在的房价是越涨政策强度越大，调控不到位政策绝对不会放松，相信国家还会出台更加强的政策直到把房价回到合理阶段。现在是调控初期成交量就已减九成，后续更会有房产税等更严厉的调控，深圳不久后也会有超过五万套经济适用房推出，所以趁现在还有少部分人买房赶紧降价出手。X先生,现在政策刚出来,短期内价格还没有受到太大影响,所以建议您现在卖掉还不会有什么损失,接下来政府可能还有一系列的政策出来(比如说物业税,房产税,这个您一定听说了),到时房价可能会更低,您要知道政府要做的
3、事,应该是没有人能够阻止的,所以趁现在赶紧出手。X先生,现在政府决心调控房价，又加大了住房用地的供求，就要见到效果，否则还会加大力度来执行，政策的出台使很多想买房的客户停留在一个观望的状态。银行又收紧贷款，没有几个客户愿意拿大把的现金来买房子，房子越晚卖掉，您的损失越大，选择现在的价格上稍微做点调整尽快出手，将现金腾出来，在适当的时候在入市地产，将是更好的选择。二、劝业主让价X先生,您也看到了现在的政府推出了高贷政策，有多少人能一次性拿出那么多钱放在一套房产上；07年房价的下跌就是因为银行房贷收紧，一夜之间成交停滞，价格直线下落；受新政的影响，现在市场基本没有成交了，而成交量的萎缩将导致价格的
4、下跌，而去年底的价格已是最高了，今年以来的价格都是虚高20%，所以接下的价格将回落20%是很正常的，与其那个时候心不甘情不愿的还不如趁早降个5%或10%早点出手。X先生,现在有客户看了您的房子房子还比较满意只是有一些地方不太满意,主要是价格方面存在较大差异,您也知道现在的市场客户每天看电视上、网络等都在说房价要跌30%-50%,所以您看这个价格我们是否应该做下调整,尽快将房子卖出去!X先生,国家政策一出，房价下跌已是必然趋势。您还是要现在的价格的话，房子很难卖出去，适当调整价格，不要求您降低太多，只要您的报的价格适当，我们一定尽快帮您把房子卖出去！X先生,您别再犹豫了，没有把握到最高点卖也不要
5、后悔,这是很正常的事,现在市场还是处在高部区域,所以现在也是卖房的好时机,您真的不要错过了这个时机,再往下等您更舍不得卖,到时真的一点利润都没有了,我相信您也猜的到是这样的结果，如您相信我们，价格方面您就配合我们，尽快帮您找到好的买家,尽快让您钱落袋为安。X先生,现在买房子的人越来越少了，很多了人都贷不了款，现在银行对置业贷款条件要求高、放贷难，首付层数高、银行利息高，同时境外人士只能购买一套自住房，在加上目前的房价一直处于下降趋势，有客户能出到这个价，您就尽快做出决定，不然错过了，就不好找到诚心买房的客户了。X先生,现在的成交量是相当少的，成交量一旦持久下降，价格肯定会更着下跌是必然的。投资
6、客会坚决等待，住家客就跟有信心等更便宜的价格。观望氛围一旦更浓，顶不住压力的业主抛售，减价的情况会越来越多。07/08年的经验告诉我们不能愚昧的贪图挣多少钱，您就当输少当做赢。今天的新低就是明天的新高。X先生,政府出台政策打压房价，必然是要达到目的，中国房价都是由政府操纵的。现在成交量不多，成交的房子都是比较便宜的，您要是想卖的话价格最好是多让一点，走在别人的前面，不要跟着市场走，要不然您降一点，人家也降一点，在这种市场您是卖不掉房子的。三、以“现金为王”为由，说服业主抛盘说服投资客赶快抛盘套现，以保存实力等待机会抄底进而赢得更大的投资回报，目前市场交易量大幅下降，但当前房价还是处在相对高位，
7、已明显感觉有价无市，随着政府政策调控力度继续加大，未来几月房价必将进入下滑通道，房价下降幅度将越来越大，建议业主可在现在相对高位时及时调整价格，让小利得大利，及时出售，在房价下降到相对低位时再抄底买入，不要坐过山车。X先生,随着“新政”的出台。新政二十天来，客户量,成交量都明显下降，现在价格都已经下降了10%了，并且价格还在继续走低,现在您能卖掉，就已经赚了,况且到手的才是钱，没到手的都是虚的，您考虑下吧！X先生,早日出手，把钱拿到手才是最明智的选择。现在购房者迅速退出市场变成观望，成交量急剧下降，投资者资金得不到灵活流动，出现逾期断供就会低价抛售，房价就会大跌；有可能比08年跌得更低，等到再
8、涨到现在的价格可能是几年后了，期间您继续供楼利息也就白白浪费了。如果您现在出手资金得到回笼，明年房价万一真的下跌，您还可以再次购出几套房子，等到房价再涨就可以多赚几倍，何乐而不为。四、利用业主从众心理，制造恐慌抛盘情绪现在有很多业主已在调整价格，只有您快一别人一步，价格更吸引人才能更快的出手。您们小区有套房子业主已主动减价10%，业主给齐佣金，并且主动跟我们签单边合同让我们极力帮忙推出去，价格还可以再商量。卖了一星期都还没有卖出去，所以我劝您一句赶紧降价卖，拿着房子对您是没有任何好处的。现在市场成交量已经下降了，很多投资客都在大面积抛盘。08年让很多业主断供，变成负资产。借鉴之前的经验教训，不
9、要冒这个险，趁着目前价位没大跌赶紧出手啊。五、从侧面打击业主捂盘情绪X先生,现在深圳的房子慢慢没有地理位置的优势了，现在交通越来越发达。“港珠澳大桥”“深圳惠一体化”等各种政策加速了深圳周边城市的住房优势，大量购房者选择深圳周边的二、三线城市置业，深圳房价升值将失去优势。未来深圳的房价只会跌不会涨，您还是早点出手吧，不要被套住啦。X先生,中国房地产房屋的空置在6500万套，可以解决安排2亿多人住，您也看到了政府现在是下定决心要把老百姓的住房问题解决了，如果政府合理的处理这些房子，到时您想卖都卖不出去了。谈判技巧谈判前的心理分析：深入的了解双方才能掌控谈判的主动权，见机行事，促成交易。谈判之前双
10、方的心理：业主想卖高价，而且你告诉它有人要买的时候，业主一般都想等等看“还有没有人价格出得更高”；客户都想买便宜货，而且你告诉它价格到了的时候，客户一般都想等等看“还有没有比此房更好的房”。应对的策略：抓住他们想拖延的想法不给其多余的时间。谈判一定要“不见兔子不撒鹰”，不到最后时刻不抛出心中的杀手锏。谈判前的心理准备：1、先要确定买方把钱带上、卖方把产权证明带上，让他们知道来了、谈妥了、就要定下来；2、进行外围安排，方法要创新；3、安排好主角与配角，配角对付不讲道理的或交换名片的人，主角缓和气氛；4、确定主要目标，联合一方去谈另一方，提前约来谈妥一方，让他配合我们；5、如果气氛比较紧张时要即时
11、的将双方分开谈，特别是双方一起找我们谈佣金的时候；6、如双方价格老是僵持，我们应帮双方决定一个适中的价格；7、如果要谈佣金的，一定要压住，要把其它细节谈妥以后，把合同填好后的最后时刻才向上级申请；8、如价格谈到了，一定不要太兴奋，要沉着冷静的想好应怎样与客户周旋，令其加速下定签合同，把简单的事情复杂化；9、如已经签了单边的，也要沉住气，暂时不要告诉业主客户已下定或已签合同，要第一时间找到业主谈价尽量不要双方当面谈，如客方签的单边居间合同让业主签字就可以了。谈价应该找较急的好说话的一方，千万不要心软、仁慈、感情用事，要记住我们的目地是促成交易，收取拥金，而不是评价房价或事非的法官。谈单时一定要有
12、打持久站的准备，“该出手时就出手”不达目的不罢休，一定要抓住冲动型客户。谈判目的：1、明确自己谈判的目的很重要！2、你想得到什么？3、你该怎么做？4、预计的结果是什么？谈判方法：1、加减法最减单的方法，让业主少一点客户加一点，以求双方的中间价位成交。2、外围谈价法围绕楼盘基本条件、银行利息变化、政策税费变化、未来规化、发展趋势等等条件来谈价，对业主尽量指出楼盘缺点，对客户讲楼盘的优点。3、比较法讲一些和业主的房差不多的楼盘但价格比他低，各种条件比他好，给业主一个比较，还可以跟业主讲客户在其它地产公司看了一套同样价格但比其房要好一些的，但客户在我们这里先下定金，让业主早点收定。4、附带条件法可以
13、以附带条件促成交易，如：交楼时间、定金多少、交易程序、代理公司实力、付款方式、室内家私设备等。5、打击法谈价时，可以让同事假扮其它地产给业主还一个很低的价，或以其它地产名义给客户打电话，慢慢套近客户所下定的房，夸其房好便宜以便后期谈判顺利。打击业主是个老方法，现在业主不同了，大家最好在客方多下功夫。6、计算法算税，跟业主算上所有的税，让业主减掉这些税只谈净收价。在抵押中还可以同业主计算利息，如：月供3000元的房，可以同他讲月利息要1800元，那么他如错过这次机会半年后才卖掉的话至少房价要多9000元左右，还没有算早日收到钱的利息。总之，早卖少亏钱。7、投资分析法如果业主没有自住是出租状态或想
14、出租，可以以其它地段的租金的差距劝其卖掉，如：业主的房卖25万，现租1200元，但另一处房价一样租金确是1500元，可见明显投资回报不一样。另：业主如是大房，三房45万现租二千，可劝业主卖掉后另买二套小房，每套可租1500元，可见他换掉房可以赚得更多。8、反价法业主已经谈到他的底限，客房还犹豫不加价，这时可以告诉客户此房现在又涨价了，并让其加价，业主也一样不肯降价就说客户越出越少，让其降价。9、逼迫法可以跟业主讲明客户诚意金已收，且有时间限Satuation:Adam是一个未成年人，为了和Ann订婚根据自己的条件订购了一只价值昂贵的戒指。但是事后珠宝商拒绝交付戒指，理由是Adam是个未成年人。
15、Adam与珠宝商之间合同关系如何？有没有违约？理由是什么答：Adam与珠宝商之间的合同关系是成立的，合同是能够约束双方或多方当事人的一个协议，它是当事人达成一致的结果。我们并不是根据当事人的想法来判断他们之间订立的合同的内容，而是根据他们所说，所写和行为。Adam作为一名未成年人向珠宝商已经订购了一枚戒指，并且与其达成了协议。在当时Adam与珠宝商之间产生了交易的意图，而且珠宝商与Adam形成了对价，但是珠宝商事后拒绝交付戒指并没有做出相应的承诺。在英美国家中，戒指是作为一个必需品的存在，而且购买者没有年龄的限制。所以，是珠宝商违约了。合同的三要素：协议，对价，意图。影响合同效力的因素：形式，真实意图，能力，内容，合法。明示合同指合同的条款、条件和允诺都明确用文字说明的合同。默示合同指基本内容并没有明确表述，但是取决于特定情况、通用的语言和缔约双方的行为。单边合同指只有一方做出允诺的合同。双边合同指缔结合同的双方都做出了许诺。2、一年后Adam成年了，准备与Ann结婚。他的朋友Eric是个画家，主动提出要为他免费刷新新房子，作为
