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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划北京房地产估价报告房地产评估报告保利春天里住宅房地产评估报告学号：姓名：寇斌专业班级：14资产本1北京城市学院公管学部非试卷笔试类课程考核评分表XX-XX学年春季学期课程名称：房地产评估考核环节：阶段考核1班级：14资产本1学生姓名：学号：考核题目：结合所学的房地产评估理论、评估方法、评估案例等内容，撰写一份自己熟悉的房地产评估报告。注：请选择填写：期末考核、阶段考核。教师签字：刘鹏XX年3月28日保利春天里住宅房地产评估报告一、房屋产权单位：保利房地产公司二、估价目的：项目分析三、
2、估价日期：二0一七年4月7日至二0一七年7月9日四、估价时间：二0一七年4月9日五、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法2.中华人民共和国国家标准房地产估价规范;3.评估委托书：4估价评估人员勘察了解的情况;5.房屋所有权证(新北全字号);六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法对该区域房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外本报告仅作为推论，不作为实际情况的受责综述。本报告主要
3、根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范的精神进行评估。八、估价结果本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算该房产的实际价格为：人民币小写：元大写：八百一十五万五千五百贰拾五点七毛七分九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二0一四年11月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供内部课程设计参考，不做其它用途。十一、估价的假设和限制条件1.估
4、价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点购买评估对象的参考价格，假设：(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2)该物业可以在公开市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。2.限制条件(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。(2)本报告中的房产价格价，是指估价结果(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。十二、特别声明1.本评估报告中的分析、意见和
5、结论是本小组成员公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。3.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和国务院城市房屋拆迁条例进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。5.没有人对本估价报告提供了重要
6、专业帮助。估价分析说明部分一、估价物概况本报告评估的标的物为一座位于六环以外-大兴-生物医药基地地铁站周围的房屋，房屋所有权属于北京保利兴房地产开发有限公司，该公司持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。2.位置座落及环境状况保利春天里位于地铁大兴线天宫院站上盖，北京南城重点规划建设的国家级高新技术园区生物医药医药基地南侧，处于大兴新城的核心发展带上，得益于大兴区政府南移和第二机场的规划落定，得益于政府2900亿南城投资，本项目是未来大兴城市功能升级和人口转移的重要之地。随着地铁大兴线的建成通车和M9支线的规划建设
7、，以生物医药基地站、天宫院站为节点的生物医药基地服务区迅速发展，正日益发展成为“配套完善、产业发达、环境优化、商业繁荣”的现代化生态新城。项目紧邻京开高速，新源大街的等多条交通主干道，路网通达，除轨道交通外，项目周边有十多条公交线路连接市区，自由通达，无限便捷。3.建筑物基本状况描述评估标的物为保利推出新品1栋D2户型166四房单元。该房屋目前是毛坯房，无任何装修。二、估价程序1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。4.评估测算，撰写提交评估报告。三、评估方法的选择由于所学知识有限
8、，另目前市场上同类型房地产交易较多，遂选用市场比较法进行评估。四、评估测算过程(一)市场比较法1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：待估房地产价格=交易实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正2.选择可比案例房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张*估价作业日期：二一六
9、年一月十日至二一六年一月十六日估价报告编号：目录第一部分致委托方函.3第二部分估价师声明.4第三部分估价假设和限制条件.5一、假设和限制条件.5二、需要特殊说明的事项.6第四部分房地产估价结果报告.7一、委托方.7二、估价方.7三、评估对象.7四、估价目的.10五、估价时点.10六、价值定义.10七、估价依据.10七、估价原则.11九、估价方法.11十、评估结果.11十一、估价人员.12十二、估价作业日期.12十三、估价报告应用有效期.12第五部分估价技术报告.13一、估价对象资料.13二、类比对象资料.13三、因素修正.15四、个别因素修正.16五、修正后价格.16六、估价结果确定.17第六
10、部分附件.18第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，*房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点XX年1月10日的市场价值为万元，。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。法定代表人：李*北京宜山房地产评估有限公司二一六年一月十六日第二部分：估价师声明我们郑重声
