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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划中海入伙经验总结与亮点分享中海名城项目分析总结一、项目发展概况1、项目发展概况中海名城项目位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。项目总用地面积为亩，其中净用地面积为亩，项目总建筑面积为314,296平方米。项目于XX年4月1日正式开工，同年9月29日对外公开发售，项目发展周期为年计45个月。2、项目开发销售进度情况具体参见附表一3、项目成本利润情况具体参见附表二4、项目财务情况具体参见附表
2、三二、当地宏观经济及房地产市场发展的回顾与分析1、当地宏观经济发展回顾、房地产开发和经济发展水平成都市近五年GDP与房地产开发投资均呈两位数增长：XX、XX年，成都市房地产开发投资增速只比GDP增速高6个和7个百分点，而全国，四川省均高出近2倍。广州、深圳GDPXX年分别为成都市的、倍，而房地产开发投资分别为成都市的、倍，说明成都市全社会投资增长是由基建、技改和房地产开发共同推动，房地产开发投资规模不大，与经济发展水平协调，还有很大的发展空间。几大城市房地产投资占固定资产投资比重的比较、人口规模增长根据计生委的权威预测，到XX年成都市的人口将达到1090万，XX年则达到1120万，即是说七年后
3、成都的人口还要增加大概76万人按人均20平方米计算，七年间将有1520万平方米的居住需要面积。、商品房销售额及增长率变化上图是1999年到XX年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可看出商品房销售额的增长在经历了波动之后基本回复到了24%的正常水平。、房价与人均可支配收入成都市过去五年的房价增长幅度约为年均50元/平方米左右，人均可支配收入从1999年的7098元增长到了XX年的9641元，共增长2543元，其平均增长率约为7%左右。2、当地房地产市场发展回顾、房地产开发规模近五年成都市房地产开发情况表综合上表可以看出，近五年成都市房地产开发势头强劲，房地产开发规模稳步扩大，几个主要指标基本
4、都达到了两位数的增长率，开发投资额、商品房销售额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积均是五年前的两倍多。值得注意的是在XX年多项指标达到最大的增长幅度之后，近两年都回归到20左右的增长率，在一定程度上说明了成都市房地产市场日趋理性。、商品房供销状况过去五年成都市商品房销售旺盛，以住房消费刺激经济发展的政策成效明显。商品房竣工、销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。1999年到XX年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了万平方米，增长114%，销售面积增加了万平方米，增长161，商品房销售增幅大于竣工增幅。在竣工和销售面积同步增长的同时，供求关系大为改善。XX年商品(来自:写论文网:
5、中海入伙经验总结与亮点分享)房竣工面积销售率达%，高于全国平均水平，在15个副省级城市中仅次于南京居第二位。反映成都市房地产市场的供求状况良好，运行健康，需求拉动投资增长特征明显。1999年XX年成都市商品房竣工、销售面积及竣工面积销售率对比表注：竣工面积销售率反映的是对竣工面积的消化能力，当中消化的竣工面积主要是当年竣工面积，也有一部分是以前年度的竣工面积、商品房价格状况近年来，成都市商品房均价呈现稳中趋升的态势，XX年全市商品房对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。发展商需向物业管理公司移交的资料清
6、单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；g.卫星地面接收设施许可证；h.电视共用天线合格证；i.电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。A/02/4a
7、.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。楼宇接管验收程序：发展
8、商通知物业管理公司接管验收。物业管理公司按及进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕，物业管理公司应在合同规定的接管日期前日签署验收合格、同意接管凭证。对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展A/03/4要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。楼宇质量与使用功能的检验：检验标准：参照建设部ZBP3000190标准执
9、行及达到小业主合理要求。质量及功能检验程序：a.楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。确定物件数量是否符合；外观上有无人为损坏；房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。b.对于新楼宇,根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问
10、题达成协议后,管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。c.小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由管理处整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，管理处复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告发展商派人更换或返修。【项目进度、工程管理评估】1.项目发展进度执行及管理?项目开发周期本项目分三个批次开发。项目发展总进度控制点如下表：2.土建工程经验总结?综合管理?项目发展总体
11、进度计划的管理。项目发展总体进度计划是项目发展的“纲”，编制总体计划一定要结合项目特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际情况的变化及时调整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购，材料认样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。?与公司各部门的协调。设计出图计划及物资采购计划必须按照项目制定的项目发展计划来制定。同时项目应充分发挥对业务部门的推动作用，避免过程中跟踪不够，待提交成果时间临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程发展过程中项目管理模式经历了前期的地盘经理制和后期的项目发展经理制，虽然此时的项目发展经理制尚不完善，各业务部门指定的项目负责人，实际上仅为联络人，但相比以
12、前，联系更通畅了，协调效率提高了。建议今后项目发展经理制度应更深入实施，使权责一致。?各施工单位之间的协调。主包单位是施工单位的核心，主包作用发挥不出来，工程进展会很慢也很不协调，要利用总包去管理分包，可以减轻甲方的压力和节约精力，但也要进行监督，要遏制显失公平的事情发生，要支持分包不能让分包处于绝对的弱势，开展工作才会顺利。由于甲方直接分包的单位太多，协调、配合工作量很大，主要是通过开协调会或相关人员现场碰头的方式来做好协调、配合工作，协调会主要由总包单位主持，甲方、监理参与决策。为了减少扯皮，各分包单位刚进场就应做好以下工作：组织相关单位审图，解决图纸冲突，明确收边收口的责任划分；明确管理
13、制度，严格执行，先严隐患少，先松后严难。?对监理的管理。质量控制中一定要坚持施工单位的自检在前，监理的检查在中，甲方的检查在后，这样不仅检查了质量，同时也对监理的工作起到了监督和检查作用。对监理部定期进行考评，有效利用新监理合同中监理费的奖金部分的激励作用，根据考评结果决定奖金的支付比例，考评不合格的人员不得留在项目监理，增强监理人员的责任心和危机感。同时要发挥监理的主观能动性，一方面激励他们，充分相信他们，另一方面要加强对监理的监督，对监理做出的不适当事宜及时予以纠正，采取问责制，对监理签的字或作的决定依据事实进行问责制。很多时候监理的签字很草率，常常是甲方在纠正，事后不了了之，这样助长了监
14、理的随意性。?售楼合同主要技术条款要清楚，避免施工过程中违背合同的修改引起纠纷。?质量管理?质量管理体系的有效运行。本工程在开工前即对管理体系和表格进行了检讨和优化，过程中注重体系的有效运行。对防水、大体积砼、土方回填等关键工序和特殊工序的施工方案、人员资格、材料验收、过程控制、完工验收严格把关，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂缝等质量通病的业主投诉大大减少。?变更的预见性。为了达到效果变更是难免的，但变更时间尽量在需变更的工程施工前变动，可以减少返工量和经济损失，这就要求工程师和设计师提前认真看图纸及研究节点作法等。重要的是项目部工程师一定要树立精品意识和细节、节点由项目负责的责任意识，主动在
15、细节、节点上想办法，消除依赖设计部的思想。?加大材料质量控制力度。为能有效控制进场材料质量，甲供及甲指乙供材料均应有经物资部确定的样板或详细的材料验收标准，应由设计、物资封板后送项目部方可进行验收及施工；而对于施工过程中由于设计变更新发生的需甲方认价的乙供材料，项目在审核乙供材料价格报批表时一定要控制先审乙供材料样板报批表，先认样、封样，避免施工单位认价材料和实际采购材料之间的偷梁换柱。由于乙供材料数量少，进场时间分散，也是材料质量控制的一个重点，必须加强材料的进场验收工作。?重视施工样板的指导和预控作用。成熟的项目管理，应该将更多的时间来关注项目的计划及预控措施。而施工样板对于我们的重要性也就在于此。首先应确定需认样的范围。需要根据相关规范、强条及考虑满足小业主的使用功能，关注每一个细节。对于清水房而言，通常有如下项目需定样：?入户门：颜色、材质、
