《不动产买卖合同有效但未过户》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产买卖合同有效但未过户（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划不动产买卖合同有效但未过户房屋未办理过户登记手续买卖合同继续有效案例请述：于某与董某签订了一份房屋买卖合同，约定：于某将自己的一间沿街门面房出卖给董某，价格为3万元，税金及过户费由董某负担，公证费双方各负担一半。合同签订后，双方办理了房屋买卖合同的公证手续，董某付给于某房款3万元。之后，因双方搬家等原因，相互失去联系，该房屋的产权变更登记手续未能按约定办理。后来，董某找到于某，要求于某办理房屋产权过户手续时，遭于某拒绝。不久，于某以房屋没有办理产权过户手续为由，诉至法院，请求确认买卖
2、合同无效，要求董某返还房屋。董某也提出反诉，要求于某继续履行买卖合同。法理评析：本案中房屋所有权虽然没有发生转移，但是买卖合同仍然有效。董某可以请求法院确认买卖合同有效，要求于某继续履行买卖合同，办理产权变更登记手续。该案主要涉及的是房屋产权过户登记与买卖合同关系的问题。依据买卖合同取得所有权的，所有权从什么时候转移呢？我国民法通则第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”这里的当事人另有约定指的是对特定物买卖的约定；法律另有规定一般是指对于不动产的买卖规定。房屋自然属于不动产，当然要依据相关法律法规来确定所有权的转
3、移。我国城市私有房屋管理条例第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”城市房地产管理法第60条规定：“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记。”XX年新颁布实行的中华人民共和国物权法第9条规定：“经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物
4、权登记的，不影响合同效力。”物权法的这一规定，将合同的效力与物权登记分离处理。由此可见，登记是房屋所有权转移的法定要件。在本案中，由于房屋产权尚未变更登记，所以该房屋所有权尚不属于董某所有。房屋既然还不属于董某，那么是不是就表明买卖合同无效呢？并非如此。目前，根据物权法的有关条款规定，房屋所有权未办理过户登记手续，并不意味着房屋买卖合同的无效，也就是说房屋所有权变更登记并不是房屋买卖合同成立的有效要件。我国城市私有房屋管理条例第9条明确规定：“办理城市私有房屋所有权登记或者转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。”显然，买卖合同是办理房屋产权变更登记的证明文件，而无
5、效合同是不能作为产权登记证明文件的，这表明买卖合同的有效是进行房屋产权变更的前提，这就从一定程度上佐证了房屋所有权未变更并不能导致买卖合同的无效。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第58条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，构成违约，应当负赔偿责任。”这进一步说明财产所有权的转移是履行买卖合同的方式，财产所有权没有如约发生变更，并不能导致买卖合同的无效，相反，由于一方没有履行财产所有权变
6、更的义务还要承担违约责任。这一规定同样也适用于房屋买卖合同。既然房屋产权变更未进行登记并不必然导致买卖合同的无效，那么我们再来看看该私有房屋买卖合同是否有效。最高人民法院在关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据城市私
7、有房屋管理条例第9条之规定可知，买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，并不是需要批准登记的对象，需要登记的只是房屋产权变更这一履行方式，而非买卖合同本身，所以双方当事人签订的私有房屋买卖合同不以批准或登记为有效要件。中华人民共和国合同法第四十四条第一款又规定：“合同自成立时起生效”。在本案中，于某通过与董某签订协议转让房屋，签订协议时双方当事人均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的私有财产，不损害国家社会和第三人的利益，因此双方所签协议应当依法成立并且有效。综上所述，由于没有办理产权变更登记手续，所以房屋所有权仍属于某本人，但这并不导致双方买卖合同的无效。只是不
8、发生物权变动的法律效力。依据合同，董某享有要求于某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权，于某则有进行变更登记的义务。由于于某没有依约履行合同，已构成违约责任。所以，应当支持被告董某的主张，判决双方的买卖合同继续履行，由于某办理产权变更手续。因而，应当支持被告的诉讼请求。实际占有但未过户房屋作为执行标的物时的查封处理-原告上海时乐建设发展有限公司诉被告沈凤丽等执行异议之诉一案作者|张心全马红上海市高级人民法院民一庭【裁判要旨】物权法虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三
9、人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”的规定仍然有效，适用时应严格把握。【案情】原告：上海时乐建设发展有限公司被告：沈某某、张某某第三人：上海宏南房地产开发有限公司XX年3月，原告上海时乐建设发展有限公司(以下简称“时乐公司”)与第三人上海宏南房地产开发有限公司(以下简称“宏南公司”)因建设工程施工合同纠纷，经法院主持达成沪一中民二初字第8号调解书，确定宏南公司支付时乐公司工程款XX余万元。后法院冻结、划拨了宏南公司银行存款700余万元，且于XX年12月10日轮候查封了宏南公司名下的多套房屋。被告沈凤丽、张雄波(以下简称“沈凤丽等”)与宏南公司于X
10、X年9月，签订了商品房出售合同，约定：宏南公司将一套用途为办公的系争房屋出售给被告沈凤丽等，房款总价为230余万元，当日首付200余万元，同年12月31日支付余款23余万元，宏南公司在收清全部房款后的当日交付该房屋。签约后，沈凤丽等按约分二期支付了全部房款，并于XX年12月31日办理了系争房屋交接手续。之后，被告沈凤丽等将系争房屋出租给某贸易公司。因系争房屋被法院查封致无法办理产权过户手续，沈凤丽等遂向法院提出执行异议，请求法院解除对系争房屋查封执行。受诉法院作出沪一中执字第8631号执行裁定书，认定系争房屋虽登记于宏南公司名下，但是沈凤丽等已支付了全部购房款并实际占有使用，对房屋未办理过户登
11、记手续没有过错，依照最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条的规定，裁定中止对系争房屋的执行。时乐公司遂提起诉讼认为：沈凤丽等与宏南公司的商品房出售合同虽签订于XX年9月，但剩余购房款23万余元是在XX年12月31日才支付的，时间在系争房屋被法院查封之后。受诉法院作出中止执行的执行裁定书属于认定事实不清，理解法律错误，要求撤销沪一中执字第8631号执行裁定书，请求法院依法对系争房屋许可执行。法院另查明，沈凤丽等在XX年12月31日支付购房余款时不知道房屋已被查封的事实，直至XX年3月其要求办理产权过户时宏南公司才告知系争房屋已被查封。【审判】一审法院经审理后认为，被
12、执行人将其不动产出卖给第三人，第三人虽已支付价款并实际占有，因未办理过户登记的，根据XX年实施的物权法规定，不发生物权变动的效力，名义上仍属于被执行人的财产，但在决定能否采取查封等措施时，应当结合最高人民法院于XX年颁布现行有效的查封规定进行判断。根据最高人民法院查封规定第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满
13、足，缺一不可。就本案而言，系争房屋在XX年12月10日被查封冻结前，两被告只是支付了大部分房款，并未付清全部价款，与法律规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产的条件不符，因此法院就沈凤丽等要求解除对系争房屋查封的意见难以支持，判决许可对系争房屋的执行。一审判决后，被告不服提起上诉，二审法院经审理后，判决维持原判。【评析】一、最高人民法院查封规定第十七条的效力问题物权法出台前，XX年最高人民法院颁布的查封规定第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人
14、已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一、第三人已经支付全部价款；第二、第三人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。但是，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照物权法的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为
15、相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予查封。由于查封规定与物权法规定的差异，导致实践中也产生诸多争议，有的认为根据上位法优先原则，应适用物权法；有的认为在查封规定第十七条后段仍然有效。我们认为，查封规定第十七条仍然有效，主要理由如下：查封规定第十七条适用的语境未变当初，最高人民法院查封规定第十七条后段，在制定之初时，便产生不少争议。当时，最高人民法院认为，市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度，应坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则。尽管如此，出于从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，还是应确认已经支付全部价款并实际占有、无过错的第三人享有相应的民事权利，对抗法院的查封。简而言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认一定的未过户特殊情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。可以说，物权法的出台虽然进一步明确了不动产物权变动的登记规则，但物权法的相关规定也只是对之前一贯做法的肯定和制度化固定。也就是说，查封规定制定之时的制度语境，与当今的语境也是基本相同，其适用语境仍未发生变化，所具有的人文关怀的司法政策价值，仍具有重要的功能作用和现实意义。查封规定第十七条能够促进实质正义的实现任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量
