《不交团购费不签预售合同》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不交团购费不签预售合同（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划不交团购费不签预售合同商品房预售合同陷阱及防范城市商品房预售管理办法于1994年11月15日建设部发布，根据XX年8月15日建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势，其中，因商品房预售合同陷阱所产生的问题占大多数。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产
2、市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消
3、费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工许可证；商品房销售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。房屋本身的合法性有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购
4、房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据中华人民共和国房地产管理法等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房
5、屋。“售楼宣传单”的法律效力。售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。开发商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须
6、花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。定金风险有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。二、应注意的其它问题注意承包人的优先受偿权在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为合同法第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付
7、价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押实践中有些开发商预售前或预售中将土
8、地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。三、关于当前预售合同的缺陷问题预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面，损害预购人的利益。预售合
9、同常见的缺陷包括：面积条款不具体仅写明建筑面积，未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积：未进一步写明厅房、厨房、厕所的套内面积；未写明发生面积争议后以何单位的测量数据为准；不合理地规定暂测面积与房地产证记载面积的误差值为1%以内，则互不补偿；没有规定超出或少于暂测面积1%以上，购房者有权解除合同，要求赔偿或延期付款，如果退款，退款期限及利息如何计算；不合理地规定以房地产证记载面积作为房屋面积的最后认定，因为房屋测绘所常常不亲自实地测量，仅凭开发商填写的报表就确定房屋面积，并写入房地产证。正因为预售合同的面积条款有上述缺陷，才会出现“缩小楼”。税费条款未注明交易管理费、产权登记费、测量费、公证费
10、、律师费、按揭手续费、保险费等从签订起到领取房地产证止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间；未注明水、电、电话、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担；未制订排除收费条款；存在模糊性条款，如“有关费用”。业主拒交物业费的7个常见误区误区一：没入住就不交物业费小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月.不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国.交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵想暂时不交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务.政策解读:国家发改委,建设部颁布的物业服务收费管理办法中规定,物业服
11、务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位,共用设施设备的日常运行,维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用.律师说法:从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分.所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑.误区二：未签物业合同不交物业费艾某
12、经营的网吧坐落于某市的一小区内.XX年7月,小区业主委员会,住宅楼业主委员会与物业公司签订物业管理委托合同.合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费.物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。政策解读:根据物业管理条例的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力.如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿.因此,未签订物业合同或物业公
13、司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费.律师说法:不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同,甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉.误区三：对物业服务不满意不交物业费某花园的一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金.政策解读:如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质
14、量不到位.小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督.出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区.律师说法:建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理.至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决.误区四：对社区大环境不满意不交物业费物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围.他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一
15、切损失负责.比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过.轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息.王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱.还有业主反映自己所住小区周围公交车少,银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全.政策解读:物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任.而(来自:写论文网:不交团购费不签预售合同)业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由律师说法:业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值.但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调.这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围.机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子.物业总不能去建议拆掉机场.对于该小区周围公交车少,银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全.这些都是不对的误区五：法不责众跟风不交费北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不
