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1、房地产企业涉及的税种讲解 2017-7-12,涉及 税费的明细,税收征收范围的划分,税款征收的方式,2017-7-12,财会201622号财政部增值税会计处理规定解读及例题,财会2016 22号文件对四大行业产生影响 增值税变革给房地产开发企业的影响巨大；2016年5月1号之前房地产开发企业采用营业税核算流转税，营业税属于价内税，核算简单； 政策出台：国务院规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面营业税改征增值税,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,由缴纳营业税改为缴纳增值税。 为规范增值税会计处理，国家于2016年12月3日颁布了财会2016 22号文，对增值税会计
2、处理进行了规范：,增值税： 对商品和应税服务在流转过程中（多环节流转）产生的增值额为计税依据而征收，属于价外税；有增值额征收，没有增值不征收；最终由消费者承担； 应税行为：销售服务、无形资产、不动产；,应交税费,应交增值税,未交增值税,增值税检查调整,待抵扣进行税额,带认证进行税额,预交增值税,待转销项税额,简易计税,代扣代缴增值税,转让金融商品应交增值税,应交增值税,销项税额,进项税额,进行税额转出,减免税金,已交税金,转出未交增值税,转出多交增值税,销项税额抵减,出口退税,出口抵减内销产品应纳税额,应交税费-应交增值税,进项税额,销项税额抵减,已交税金,出口抵减内销商品增值税,转出未交增值
3、税,销项税额,进项税额转出,出口退税,转出多交增值税,减免税金,应交税费-应交增值税 借方科目内容（6个）： 1、应交税金-应交增值税（进项税金） 反映购进货物服务支付的进项税额，可以从当前销项税额中抵扣；进项税额只能反映在借方；发生进项税额用蓝字登记，退回用红字登记 ； 原 某企业购进的不含税价为3000元、增值税额为510元的原材料 借：原材料 3000 应交税费应交增值税（进项税额） 510 贷：银行存款 3510,2、应交税费-应交增值税（已交税金） 反映本月交纳本月的税金；退回多交的增值税用红字或者负数；该科目只核算交纳本月的增值税；如果交纳上月的增值税用 应交税费-未交增值税 进行
4、核算； 某企业纳税期限为15天，12月15日缴纳12月110日应该缴纳的增值税10万元，企业应该如何进行账务处理？ 借：应交税费应交增值税（已交税金）100000 贷：银行存款 100000,3、 应交税费-应交增值税（减免税） 反映可以减免的增值税税额； 某企业为增值税一般纳税人，2017年5月份取得先征后返的增值税30000元，会计分录如下： 借：应交税费应交增值税（减免税款） 30000 贷：营业外收入 30000,4、 应交税金-应交增值税（销项税额抵减）（借方） 记录一般纳税人按规定因扣减销售额而减少的销项税额。 发生成本费用时： 借：主营业务成本、存货、工程施工等 贷：应付账款、银
5、行存款等 待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额 借：应交税费应交增值税（销项税额抵减） 应交税费简易计税 应交税费应交增值税（小规模纳税人） 贷：主营业务成本、存货、工程施工等,房地产开发企业会计处理如下： 甲房地产开发企业，2016年5月8日开工建设某住宅小区，至2017年7月31日全部竣工决算。甲公司按一般计税方法计算缴纳增值税。开发成本中“地价款”为12000万元，土地面积为12000平方米，可供销售的建筑面积为37500平方米。8月甲公司销售收入为29000万元，销售建筑面积为15000平方米 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销
6、售建筑面积）支付的土地价款=（1500037500）12000=4800（万元） 应抵减的销项税额=4800（1+11%）11%=475.68（万元） 借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）475.68 贷：主营业务成本 475.68,5、应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税费应交增值税”明细账出现贷方余额时，根据余额 借记：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 贷记：应交税费未交增值税”科目。 某企业增值税账户贷方的销项税额为30000元，借方的进项税额为17000元，月末的账务处理 借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）13000
7、贷：应交税费未交增值税 13000,6、出口抵减内销产品应纳税额 反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额； 会计分录如下： 借：应交税费应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷：应交税费应交增值税（出口退税）,应交税费-应交增值税 贷方科目 4个 1、应交税费-应交增值税（销项税额） 记录一般纳税人销售货物、加工修理 修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。 某家电生产企业将其生产的空气加湿器作为福利发放给职工，成本2万元，市场不含税价5万元，下列会计处理 借：应付职工薪酬非货币性福利 58 500 贷：主营业务收入 50 000 应交税费应
8、交增值税（销项税额） 8 500,2、 应交税费-应交增值税（进项税额转出） 记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税； 2017年1月购入原材料一批，增值税专用发票注明价款80万元，增值税13.6万元，当月已经认证抵扣。3月在盘点过程中发现该批原材料因管理不善毁损其中的50%，针对上述情况企业的会计处理。 借：待处理财产损溢 46.8 贷：原材料 40 应交税费应交增值税（进项税额转出） 6.8,3、 应交税费-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退
9、税申报，按规定计算的应免抵税额；： 借：应交税费应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷：应交税费应交增值税（出口退税）,4、应交税金-应交增值税（减免税） 记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额。 借记：应交税金-应交增值税（减免税） 贷记“其他收益”、营业外收入减免税款 某企业为增值税一般纳税人，2017年5月份取得先征后返的增值税30000元； 借：应交税费应交增值税（减免税款） 30000 贷：营业外收入 30000,对应交税费-应交增值税 科目总结如下： 应交税金-应交增值税（下面10个3级核算科目） 为结算科目，月末余额反应如下： 1.应交税费应交增值税”借方余额代
10、表留抵税额。 2.应交税费应交增值税”结转后没有贷方余额。 （1）如果应交税费-应交增值税：在月末为借方且全部为购进留底税额，这种情况下不用结转，下月进行抵扣既可以；其他情况下将借方余额转入 应交税费-多交增值税； （2）本科目期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的税费，月末转入应交税费-未交增值税；,应交税费-二级科目核算 一、应交税费-应交增值税 二、应交税费-未交增值税 三、应交税费-增值税检查调整 四、应交税费-待抵扣增值税 五、应交税费-待认证增值税 六、应交税费-预交增值税 七、应交税费-简易计税、 八、应交税费-待转销项税额 九、应交税费-代扣代缴增值税 十、应交税费-转让金融商品应交
11、增值税,二、 应交税费-未交增值税 一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”科目转入当月应交未交、多交或预交的增值税，以及当月交纳以前期间未交的增值税，月末会计分录： 1、月份终了，当月应交未交增值税从“应交税费应交增值税”科目转入“未交增值税”科目。 借：应交税费应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费未交增值税 2、月份终了，当月多交的增值税自“应交税费应交增值税”科目转入“未交增值税”科目 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费应交增值税（转出多交增值税） 3、月份终了，当月预交的增值税自“应交税费预交增值税”科目转入“未交增值税”科目（房开企业有特殊的规定，只有完工确认收入才
12、可以结转；） 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费预交增值税 4、当月交纳以前期间未交的增值税额 借：应交税费未交增值税 贷：银行存款,三、 应交税费-增值税检查调整专门账户 （1）一般纳税人在税务机关对其增值税纳税检查后，凡涉及增值税涉税账务调整的，应设立“应交税费增值税检查调整”专门账户。 （2）在调账过程中与增值税有关的账户用“应交税费增值税检查调整”代替。 （3）检查调整事项结束后，结出“应交税费增值税检查调整”的余额，并将该余额转至“应交税费未交增值税”中。处理之后，本账户无余额。,公司2017年3月经国税局检查，发现上月购进的甲产品用于单位职工福利，企业仅以账面金额20000元（不
13、含税价格）结转至“应付职工薪酬”科目核算。另有5000元的乙材料购入业务取得的增值税专用发票不符合规定，相应税金850元已于上月抵扣。税务机关要求运达公司在本月调账并于3月31日前补交税款 会计处理如下： 借：应付职工薪酬 3400 贷：应交税费增值税检查调整 3400 借：原材料 850 贷：应交税费增值税检查调整 850 借：应交税费增值税检查调整 4250 贷：应交税费未交增值税 4250 借：应交税费未交增值税 4250 贷：银行存款 4250,四、应交税费-待抵扣增值税 核算内容： 1.实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的增值税额包括尚未
14、交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书； 2.2016年5月1日后，按固定资产核算的不动产、不动产在建工程进项税额分2年抵扣取得扣税凭证当月抵扣60%；第13个抵扣40%待抵扣进项税额。（购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣）,3、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 4、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用
15、上述分2年抵扣的规定。,例题如下： 某企业为新修建厂房，购进一批工程物资，取得增值税专用发票上注明的价款100万元，增值税税款17万。 1、购进时： 借：在建工程 100 应交税费应交增值税（进项税额） 10.2(17*0.6) 应交税费待抵扣进项税额 6.8(17*0.4) 贷：银行存款 117 2、第13个月时： 借：应交税费应交增值税（进项税额）6.8 贷：应交税费待抵扣进项税额 6.8,例题如下：甲公司2017年6月1日购入一幢办公楼，取得增值税专用发票注明的价款1200万元，增值税税额为60万元。支付契税48万元，甲公司将其作为固定资产核算。 借：固定资产 1 248 应交税费应交增值税（进项税额） 36 待抵扣进项税额 24 贷：银行存款 1 308 第13个月： 借：应交税费-应交增值税（进项税） 24 贷：应交税费 待抵扣进项税额 24,五、应交税费-待认证增值税 核算内容：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按规定准予从销
