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1、由全经联主办的中国房地产创新模式大会是中国房地产规模最大的创新峰会，是全经联年内举办的规格最高的专业会议，是参会企业联合发展的大平台，由房地产各专业领域领军人物分享创新案例和新商业模式。首届中国房地产创新模式大会于 2013 年 10 月在京举办，大会集中分享了各类创新案例和新商业模式，展现了中国房地产最新的创新成果，建立了一个行业创新的分享平台、合作平台，成为促进房地产转型升级和可持续发展的一个里程碑。以首届中国房地产创新模式大会为起点，全经联定于 2014 年 9 月 12-13 日在北京举办第二届中国房地产创新模式大会，根据大会的创新主题，全经联网特邀全经联文化和旅游地产委员会顾问、巅峰
2、智业首席顾问刘锋先生分享在文化旅游地产领域的实践经验及对未来市场发展的思考。以下为访谈内容：全经联网：您和您的企业在房地产创新领域做了哪些探索?有哪些经验和感受?刘锋：2009 年以来，旅游产业提升到了国民经济战略性支柱产业的高度，围绕休闲度假、康体养生、养老需求的旅游地产项目成为开发商争相追捧的投资热点。与此同时，文化旅游地产开发也从新兴产品进入到白热化发展阶段。据不完全统计，目前国内已开发的文化旅游地产项目超过 3000 个，开发商投资动辄数十亿、过百亿元，占地也动辄数千亩，超过万亩也屡见不鲜。万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等行
3、业前 100 名的房企中，至少有三分之一介入了文化旅游地产领域。结合时代需求，巅峰智业也在文化旅游地产领域进行了积极探索和创新实践。巅峰倡导“观全局、抓重点、有高度、能落地”十二字方针，以旅游全产业链服务为方向，构筑以文化、旅游咨询业务为核心，旅游地产等关联产业为辅助的完善产业链条(创新研发 10 大类型的文化创意旅游综合体)，做好智慧服务支撑(包括金融、购物、养老、养生、娱乐及服务配套等体系建设)，完善机制与平台推动(包括对资金、人才、管理、运营等的理顺)，从而形成在该板块智力投入的核心竞争力。纵观当前房企转型，投身文旅地产的大潮，动因很简单：低地价与低成本，高优惠与高利润。其一，拿地相对较
4、容易。开发商以文化旅游项目名义拿地，受城市建设用地的限制较少，且地块规模较大，而反观纯住宅市场在一二线城市则拿地越来越难。其二，成本低，资本回收快。文化旅游地产拿地成本相对较低，并且短期内可以像出售住宅物业产品一样出售文化旅游地产中的度假型物业产品，这对于开发企业而言，可以获得短期内的现金流回报。第三，获得持续性经营收入。项目建成后，随着旅游经营活动的持续展开，文化旅游地产项目也可以获得持续性的经营收益。且由于其同时占据着日益稀缺的土地资源和旅游资源，可以跟随市场变化调整业态进行转型。但需要注意的是，目前文旅地产发展中也出现过度依赖地产现金流以及对资源的垄断闲置现象，这种现象本身具有时代局限性
5、，可以说是一种畸形发展的产物，在未来具有不可复制、不可持续性。转型升级，思路引领。在旅游地产开发模式中，旅游部分的投资收益属于典型的“慢进慢出”型，而地产开发部分则为“快进快出”型。出于获取更多商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。需警惕的是，随着宏观经济形势的变化，楼市政策与市场的革新，房地产行业已经从政策主导和资源主导时代，快速进入内容主导、模式主导和服务主导时代，旅游地产企业将面临市场、法律、政策、调控、资金等多方面的风险。过去的“假旅游、真地产”模式难以为继，行业发展思维亟须突破，新模式呼之欲出。房地产企业若想抢占未来旅游地产市场
6、高地，应该转变思维，从原来的“卖房思维”向“生活方式的综合服务商”转变，地产开发上应更多的关注消费者综合价值的实现。持续发展，注重长远。文化旅游地产项目开发周期比较长，需要持续经营、长远发展，本身不适合高周转，也不是短期暴利的行业。需要潜心钻研每一个项目不同特点，注重项目的可持续发展，将地产与旅游捆绑在一起，实现产业协同发展，并从中获取稳定的回报。目前国内的文旅地产还处在低水平、同质化的发展阶段，竞争力不强，要想获得可持续发展，必须尊重当地的文化与生态，由政府引导，企业主体，构筑具有核心竞争力的产品与完善的产业链条。全经联网：在文化旅游地产方面，您认为未来创新发展的趋势是什么?刘锋：文化旅游地
7、产是通过文化的植入与融合，对一般性商业地产、产业地产、住宅市场进行升级换代的产品。过去该领域以“文化为名，圈地为实”的现象备受诟病，但作为时代需求，它的存在有其必然性。未来需要在模式上不断探索创新，才能在未来旅游地产市场中抢占先机。归纳起来，有以下三点趋势：第一，个体化向区域化整合转变。文化旅游地产作为文旅产业的重要组成部分，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来将会与区域发展定位、发展方向、核心产业等紧密结合，与区域内旅游、商业、文化、创意等产业融合互动，与养生养老、社区建设等热点模式高效联动，强化区域效应。第二，商品化向资本化运作转变。一直以来，文化旅游地产由于受到资金、土地、融资渠道、以
8、及开发商的投机心理等方面的制约，短周期“商品化”开发一度成为主流，企业目标就是短期收益最大化。而未来，重视服务运营的“真旅游、实产业”将逐步成为主流，长线投入、持续经营，把项目作为资产，通过导入经营与资源管理，实现资产的持续使用。第三，地产化向品质化回归转变。当前消费群体的需求正在不断升级，人们对于生活导向型的消费产品，环境优美、配套全面的“旅居一体化”生活方式有着越来越强烈的向往。挂羊头、卖狗肉的项目正在被摒弃，品质化的生活回归成为主流。回归文化传统、回归健康生活、回归田园牧歌、回归人文情怀，回归体验导向的新生活方式运营商将是文旅地产未来发展方向和经营重点，围绕需求体验“十二头”“有看头、有
9、玩头、有住头、有吃头、有买头、有说头、有拜头、有疗头、有行头、有学头、有享头、有回头”全面升级打造。全经联网：全经联在房地产创新转型方面做了很多推动性工作，您作为全经联文化和旅游地产委员会顾问，您觉得今后应该更关注哪些方面，如何更好的能推动行业发展?刘锋：可以说，经历了躺着也能挣钱的十年，房地产行业的暴利时代已经一去不返，整个行业和市场正逐步回归理性。在这样一个大浪淘沙的市场、跨界整合的时代背景下，只有善于创新、勇于自我革命的房企才能屹立不倒。就房地产行业创新而言，产品创新和模式创新是首当其冲。从我个人对整个房地产行业的判断来看，我觉得全经联未来可以聚焦以下几个方面的创新：第一，文旅结合的旅游
10、地产、商业地产、文化地产将是未来大型房企转型或者说实施多元化发展，进行战略布局的重要领域和方向。近几年表现的已经极为明显，像万达、世茂、中信等不少大型房企已经开始全国布局。第二，老龄化时代将催生功能性养老地产、养老社区。这一点在欧洲、日本等发达国家已经得到验证，美国、日本等国家早在上个世纪 60 年代就已经逐渐形成了养老地产的模式，我们国家现在的老龄化问题已经十分严峻，养老地产产品绝对是未来的重头!第三，城镇化、产业化时代对于产业地产的需求。华夏幸福基业是其中典型代表，其创造的园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，成就了近年来的飞速发展。在北京(楼盘)周边郊区县市打造的固安产业
11、新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，先后建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。第四，注重生态、环保，以绿色建筑理念为核心的环保型地产、环保型社区开发。以朗诗、三湘股份为代表的绿色地产秉承智能、环保、科技的理念，让建筑第一次和世界先进的绿色地产同步，并开发出很多舒适度高、碳排放低、居住健康的住宅产品。未来十年，这种绿色变革将进一步提升。第五，注重地产与城市配套相结合的城市配套服务地产。万科集团向“城市运营商”的角色转变以城市居民为对象，围绕城市发展的不同需求，在不同的发展阶段进行差异化、定制化的服务。对处于产业化发展阶段的城市，
12、需要拉动投资、开拓大量的产业园区;对处于更高阶段的城市，转向文化、娱乐、会展等方面配套完善;随着老龄化加剧，整个城市服务配套又会向老人倾斜。第六，在互联网大革命背景下将诞生的数字化智能社区，以世茂的云服务、花样年的彩生活为代表的社区电商，第一次通过互联网把全国乃至全球最优质的产品和服务，送达业主家门口，让他们即使身处三四线的中小城市，也依然可以享用到很多大城市才有的技术和服务。第七，聚焦市场人群细分的个性化户型产品。比如新城地产的百年住宅，他们的房屋所有空间隔断可以不断拆除重组，满足一个人从 20 岁到 100 岁的所有需要。既可以把部分房间在不影响自己生活和安全的情况下出租，实现财产收益;又
13、可以在需要时，把房屋的出租空间回收，重新满足家庭生活的需要。包括现在万科研发推出的 18 平米超小户型，也属于户型产品革命的尝试。另外物流地产、教育地产、医疗地产也将在未来的地产板块中占有一席之地。全经联网：您有什么创新案例可以给大家分享吗?刘锋：伴随时代需求的不断升级，旅游地产的开发商们也在不断尝试，不断创新。万科的养老地产、万达的文旅地产、长隆的主题地产、碧桂园的教育地产、清水湾的度假地产等地产类型创新涌现，度假景区模式、高尔夫庄园模式、温泉会都模式、主题小镇模式、度假酒店模式、休闲 Mall 模式等发展模式日益壮大，需要我们不断学习借鉴和创新提升。在此简单介绍几个文化旅游地产的案例，以期
14、对于当前的文旅地产浪潮有一点启示。太极湖集团推进文化、旅游和地产有机结合，是中国房地产领域创新的一个典型。太极湖先期以 30 平方公里的生态文化旅游区为驱动，去道存教，通过文化结合山水生态，形成“一山一水”文化创意旅游度假区，以此吸引政府，排他竞争，逐步获得土地开发指标;后续通过产业工程、文化工程、生态工程、民生工程四大工程规划，解决政府最关心(民生)、最实际(政绩)的问题，一举拿下 80 平方公里太极湖生态经济示范区的一级开发权，成功扮演“景区开发管理者+城市运营商”双重角色;并通过大范围、大规模、大影响的区域规划的倡导推动(如引入阿特金斯、巅峰智业、华高莱斯、中建集团等国内外知名规划公司对
15、区域进行各个层面的规划，提升区域影响，强化区域带动)，构建旅游、产业、城市三位一体的区域经济发展模式，打造环丹江口生态经济协作区，成为区域规划的倡导者、推动者。山东景芝酒业股份有限公司齐鲁酒地文化园，对青龙山废弃采石场进行改造提升，将文化、地产、旅游、商业有机结合，打造以文化为灵魂，以旅游为载体，以地产为支撑，集创新型生态窖藏酒业、生态景观文化旅游业、酒文化深度体验、酒文化演绎、生态休闲养生度假和低碳仓储物流业为一体的大型酒文化综合旅游产业园区。景芝酒业委托巅峰智业完成了青龙山.中国酒地总体策划、概念性设计、控制性详细规划及修建性详细规划，规划重视生态环境恢复，尊重现有的地形、地貌、地势，因地
16、制宜，注重景观规划的整体性、系统性、互动性和原创性，变废为宝，同时强调产业综合运营，区域文脉传承，构筑齐鲁酒地“酒文化创意旅游综合体”，综合效益突出。该项目荣获“2012年度华策奖区域规划年度最佳策划奖”。河南郑州天伦集团投资建设楚河汉界文化旅游度假区，从旅游与城市双功能的角度入手，将文化传承创新、泛旅游产业构建、城乡统筹三位一体推进，打造集遗址观光、文化体验、养生度假、商务会议、运动康体、生态居住于一体的文化旅游地产项目。项目以楚河汉界文化为依托，以大汉文化为内涵，以本地多元文化为特色，将历史文化资源转化为可消费的多元化旅游产品。构建以楚汉传奇(楚汉文化体验区)为核心，以榴园汉府(商务休闲度假区)、思海学苑(国学宗教养成区)、森林英谷(山地运动休闲区)、怡和小镇(生态景观居住区)为配套的五大主题功能区。目前，该项目的基础设施工程、居民安置工程已经启动，预计在 2015 年完成项目的一期计划。全经联网：您对第二届中国房地产创新模式大会的寄语?刘锋：创新、融合、跨界，站高、望远、践行!愿此次大会能够把脉行业大势、聚焦市场需求、碰撞思
