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1、个人住房租赁的税收筹划 1为抑制投机和投资性购房需求，同时完善制度、加强征管，国家税务总局 2006 年先后下发了国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 （ 国税发200674 号）和国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（ 国税发2006108 号），以进一步加强个人住房转让营业税和个人所得税的征收管理。许多人出于避税的目的，把欲转让的住房转而用于出租，在一定程度上促进了住房租赁市场的发展。本文中，笔者将结合现行税收政策，谈几点个人住房租赁的税收筹划技巧。一、熟悉税收政策，充分享受相关税收优惠按照税法规定，个人出租房屋主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税
2、和教育费附加、印花税、个人所得税等税种。对个人出租的住房，按租金收入征收 12的房产税、5.5的营业税及附加；并按扣除相关费用后的净收入征收 20的个人所得税。依此计算，此类住房出租的整体税收负担为租金收入的 17.5-30，如果再加上地方性的税收附加，负担更重。鉴于税收政策对房屋租赁市场的重大影响，2000 年 12 月 7 日，财政部、国家税务总局联合下发了关于调整住房租赁市场税收政策的通知（ 财税2000125 号）。根据财税 2000125 号等文件精神：对个人住房出租用于居住的，暂减按 3%的税率缴纳营业税，暂减按 4%的税率缴纳房产税。对个人住房出租用于生产经营的，应按 5%的税率
3、缴纳营业税，按 12%的税率缴纳房产税。这为人们进行税收筹划提供了空间。案例一：甲有一套住房准备出租，现有乙、丙两人分别出价31000 元/ 月及 21900 元/月要求租用。其中，乙租入该房后将用于经营餐饮业，丙用于居住（当地个人出租房屋营业税起征点为 21000 元）。如果从税收角度考虑（不考虑相应附加及印花税，同时由于居住和经营的个人所得税适用税率相同，在此不进行计算），租给谁更合算呢？如果租给乙，按税法对个人住房出租用于生产经营的相关规定，每月（取得租金收入）应缴纳营业税 150 元（310005% ），缴纳房产税 360 元（3100012%），则甲每月应纳营业税、房产税合计 510
4、元（150+360），每月实际收入为 21490 元（31000-510）；如果租给丙，按税法对个人住房出租用于居住的相关规定，每月应缴纳营业税 87 元（ 219003%），缴纳房产税 116 元（219004%），则甲每月应纳营业税、房产税合计 203 元（87+116），每月实际收入为21697 元（21900-203）。虽然每月租金少 100 元，却因为承租人用途不同，租金收入分别适用不同的税率，使得租给丙比租给乙每月节省税收 307 元（510-203），反而增加了 207 元（21697-21490）的实际收入。显然租给丙更合算。二、控制月租金收入，利用“起征点”筹划营业税根据中华
5、人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，各省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用（营业税）的起征点。据此，各地结合当地实际情况，对个人出租房屋的营业税起征点进行了确定。如江西省的起征点全省统一为 11000（含）元，南京市则确定为 51000 元。税法同时规定：纳税人（个人，下同）的营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。这为人们利用“ 起征点”进行纳税筹划提供了便利。案例二：张三和李四同为某市居民（该市个人出租房屋营业税起征点为 41000 元），2006 年 7 月份他们将各自的原有住房出租。
6、其中，张三每月租金收入为 41020 元，而李四的每月租金收入为31980 元。由于张三的月租金收入达到了该省的起征点，要按营业额全额计算应纳营业税额，则张三应纳营业税及附加为 132.66 元（410203.3%）；李四的月租金收入未达到该省的起征点，不用缴纳营业税。假设不考虑其它税收，则张三实际收入为 31887.34 元（ 41020-132.66），李四实际收入为 31980 元（31980-0 ），张三多收了 40 元的租金，实际收入反而比李四少了 92.66 元（31980-31887.34）。出现上述情况，正是由于起征点征免税的原因引起的。 假设当地个人出租房屋营业税起征点为 A，租金收入为 X（城市维护建设税税率为 7%，教育费附加 3%）。对纳税人而言，若 XA，则不需要纳税，实际净现金流入为 X；若 XA，则需要纳税，纳税人要获得更多的净现金流入，那么租金收入高出营业税起征点部分必须大于或等于按规定所缴纳的各项税费，即 X-AX3%（1+7%+3），求得 X1.034A，即租金大于或等于起征点的 1.034 倍时，纳税人在缴纳营业税及其附加后所带来的利益大于起征点所带来的利益，因而对纳税人来说是划算的。第 1 页 第 2 页
