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1、1 用心，创造价值Creating value by hearts 20余载的地产专业服务 20 real estate professional services40多个城市的发展足迹 The development footprint of more than 40 cities600余项目的成功见证 600 more than the success of the project witness2 谨呈：华讯伟业 华讯伟业茂名项目前期项目营销策略报告 产品定位及发展策略报告 3 版权声明：本报告是深圳市众厦全域旅游顾问有限公司的研究成果，未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和
2、个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2018 年 04 月 目录CONTENTS Part2整体发展问题分析及定位 Part3物业发展建议 Part4 项目本体分析 Part1市场分析 4 1 市场分析 茂名发展轨迹 茂名未来规划 茂名市房地产市场解析 客户群体解析 市民片区规划情况 市场总结及预测 5 商业市场分析 6 茂名发展轨迹 4582.6 6588.2 6596.7 5601.2 8604.0 8608.0 2612.3 1620.4 747.17 761.3 748.9 757.7 772.4 785.84 798.85 803.83 0 100 200 300 4
3、00 500 600 700 800 900 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010-2018年间茂名市户籍人口与常住人口对比常住人口 户籍人口 茂名户籍人口超过 800 万，常住人口 620 万出头，且呈稳步增长的趋势，庞大的人口基数所带来的人口红利7 茂名发展轨迹 ，可以支撑本土房地产的持续发展；户籍人口与常住人口相差约 180 万人左右，该部分人群多为外出务工，是返乡置业的主力； 37.22 54.21 73.96 77.36 95.06 102.67 109.84 168.22 0 20 40 60 80 100 120 140 160
4、 180 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010-2018年间茂名房地产开发投资（亿元） 2311.39 1596.97 2002 497.8 104.64 5116.1 270.43 321.26 516.08 0 500 1000 1500 2000 2500 2015 2016 2017 2015-2018年间茂名房地产施工、竣工及销售面积对比（万/） 施工面积 竣工面积 销售面积 8 茂名发展轨迹 2018 年前茂名房地产市场相对封闭，对市场政策反应迟钝，因此每年房地产投资及施工面积基本都能保持稳步增长；2017 年下半年开始，金融及调
5、控政策开始实施，同时高铁的顺利开建，都让这个城市慢慢与大势接轨。 4718 8011 14138 17930 69.80% 76.48% 26.82% 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2014 2015 2016 2017 2014-2017年间茂名房地产成交套数及增长幅度 成交套数 增长幅度 9 茂名发展轨迹 近几年茂名房地产呈高速发展状态，2014 年至 2016 年间，每年的成交套数以超过 50%的速度快速增长，短短四年时间，年成
6、交量从 5000 套不到飙升至接近 18000 套，除了得益于近几年城市化进程加快，还有一部分原因是返乡客群的回乡置业情结。 10 茂名未来规划茂名发展规划“二轴多廊，三组团双中心” 二轴：以中央发展轴线和沿海发展轴线，贯穿三大组团，代表城市发展主轴线 双中心：以南北两大组团为中心的城市中心体系 11 茂名的未来必然紧随二轴方向重点打造双中心 12 茂名未来规划 城市发展轨迹主旋律向东延伸，南北扩容 13茂名市房地产市场解析 1959年1999年 河西 2000年2010年 明湖 2011年2016年 文化广场 2017年 油城十 2018年 站南 2019年市民片区 从河西到河东再到油十，从
7、茂南到站南再到电白，茂名一直在向东向南发展市民片区大茂名发展趋势！14 城市发展轨迹茂名市区趋向平稳，但县市提升空间较大 2017 年，茂名市区成交均价达到 7469 元/，成交量逐渐平稳，但其余县市（信宜、高州、电白）仍是稳中有升，大茂名区域购买力仍有进一步的提升空间。 15茂名市房地产市场解析 茂名市房地产市场解析 茂名三县二区金融政策统计限价、限签已成为了主旋律 限价情况 限签情况 城市 行政区 限价 突破对策 限签价格 应对策略茂南区 9000 元/ 限额网签，控制茂南区整体网签房源均价在 9000 元/以下 9000 元/内随便签超过部分轮候网签 - 高州 8000 元/ 限额网签，
8、控制高州市整体网签房源均价在 8000 元/以下 8000 元/内随便签超过部分轮候网签 - 信宜 8000 元/ 限额网签，控制信宜市整体网签房源均价在 8000 元/以下 8000 元/内随便签超过部分轮候网签 - 茂名 化州 暂无 暂无 暂无 暂无 16茂名市房地产市场解析 电白区 暂无 暂无 暂无 暂无 茂名市房地产市场解析 茂名三县二区金融政策统计利率上浮，公积金再次缩紧，购房门槛再次提高 商业贷款： 银行 首套房 二套房 中国银行 上浮 20% 上浮 20% 农业银行 上浮 15% 上浮 25% 公积金代款： 茂名公积金个人贷款政策再次收紧，2018 年 3 月 1 日正式执行！本
9、次调整如下： 调整一：两人公积金贷款额度由 45 万调整为 35 万，一人公积金贷款额度由 30 万调整为 20 万，贷款最高额度不能超过公积金账户余额的 5 倍（原来是不超 8 倍） ； 调整二：取消公积金贷款最低起贷额度（之前最低起贷额度是 20 万） ； 调整三：借款人还款额度不得超过家庭收入的 50%； 调整四：暂停受理异地缴存公积金的职工申请贷款，与茂名市签有合作协议的城市除外； 调整五：一套房公积金还清一年后方可申请第二套房公积金贷款。已有公积金贷款且离异的家庭，在该笔公积金还清前，离异夫妻双方不得再次申请公积金贷款。 12 18 茂名市房地产市场解析 工商银行 上浮 15% 上浮
10、 25% 建设银行 上浮 15% 上浮 25% 广发银行 上浮 25% 上浮 35-45% 19 茂名市房地产市场解析 茂名市房地产市场解析 三房产品 四房产品 过渡 20 茂名购房群体以石油化工产业职工为主，这部分群体基本只有一个子女所以在2015 年前，茂名以三房产品去化最集中； 随着二胎政策的开放，四房已经成为了他们购买的主要意向 21 茂名市房地产市场解析 茂名位于北回归线以南，白天收到的太阳直射的时间较长；且茂名长期吹东南风；所以在茂名人的传统印象中，西面的房子会比东面的房子更加晒；南面的房子会比北面的房子更加通风凉爽；一般同平层中，东南朝向的产品是最贵的； 即使户型相同，但东西朝向
11、严重的话，单价可能相差超过 2000 元/。 好 差 22 所以茂名的房价，以楼层高低看是呈纺锤形的 23 茂名市房地产市场解析 茂名人偏爱中间楼层（9-23 层）： 商品房发展时间短，且家庭多有老人； 普遍认为低楼层受到的污染影响更加严重； 担心停电影响，担心高层渗水。 23层 9层 低 高 低 24 客户群体解析 价格影响 目前茂名市三县二区的客户对于购置物业有着明显的接受门槛，其中：茂名城区首付款在 50 万以内；高州城区首付款在 40 万以内； 化州与信宜首付款在 35 万以内；电白区首付款在 30 万以内； 各区域若超过以上幅度，都会面临较为明显的抵抗力 25 并且已经逐渐有客户由于
12、承受不住价格压力被往外挤压。 客户群体解析 城市发展影响 从城区到油十，从茂南到站南，茂名的客户已经尝试过城市发展的红利；随着茂名不断往南开拓，电白已经逐渐迎来了春天； 26 由目前电白区的恒隆项目和万年城项目成交客户情况反馈，接近 50%都来自 城区到油十 电 白 到 市 民 茂名、高州地区，侧面反映了客户对电白的关注度和接受度增加。 27 客户群体解析 生活品质需求 步梯小高层 电梯高层 洋房 花园大社区 一线品牌景 观社区 步梯房 电梯洋房 大社区 品牌+交通 购房群体关注点逐步转变，从以往关注公园和学校，到现 在的社区和品牌，市政配套+交通成为抢夺重点。 市场总结及预测 资金不断收紧，
13、政策调控不断加剧，直接拉长整个房地产市场平均开发周期。未来一年宏观仍会持续收紧，三四线将成宏观 为主要调整的方向。后市需谨慎，建议快速去化，以增强项目抗风险能力，实现快速回笼资金。 价格走高，政策、金融收紧导致客户购房压力加大，市民片区基建逐步完善，大鳄进驻，区域潜力巨大。未来三年市民微观 片区优势逐渐明显，将会带动新一轮的“移民”热潮。未来城市热点必然以市民片区为主，加快进入这个区域，快速开发走量赢取众厦观点：茂名城市发展及置业热点一路南下，未来三年，市民片区必将成为客户购置选择新重点，但片区成熟及成为置业热点需要 3-5 年周期，开发商需提前布局，合理安排开发秩序，加快开发推货节奏，以避免
14、宏观政策突变。 19 29 样本项目情况： 客户 城市发展红利。 客户对居住的需求日逾增加，但城市的缓慢发展与其矛盾，未来客户必然会朝着城市发展所向区域靠拢。未来三年客户将倾向电白区购置物业，同时对价格的承受力逐步提升。被市区挤压和被电白吸引的客户将会让市民片区房地产发展大有可为。 30 别墅市场 城光世纪城体量相对较大，属于大型品牌豪宅项目；短期内未有推售计划，但客户容易作为对比参考。 项目概况 占地面积：29463 建筑面积：64604 总户数：712 户 容积率：3.75 绿化率：37.63% 31 样本项目情况： 开 发 商：茂名城光房地产开发有限公司 物业地址：茂南大道南侧 当前销售
15、情况销售情况 二期产品户型： 约 120-190豪华三至五房； 一期别墅已经推售 95 套，450-730，去化90%； 二期住宅预计今年 5 月开始认筹，6 月推售； 装修标准：毛坯交付； 价格：别墅 9500 元/。 32 样本项目情况： 九龙湖是法式高尚别墅社区，内配套非常之齐全，属于高州大型项目，其的客户群体可作为对比参考。 项目概况 当前销售情况销售情况 占地面积：333333 建筑面积：584249 产品户型：125-568，住宅和 3-9 层别墅； 总户数：2150 户户 销售状态：在售中； 容积率：1.62 绿化率：35% 开 发 商：高州市世纪飞龙投资有限公司 装修标准：毛坯
16、交付； 物业地址：世纪飞龙九龙湖（高水路旁） 33 样本项目情况： 价格：5500 元/。 双城温泉首府是本地开发商开发的项目，其充分利用丰富的资源，最大限度的营造高尚自然的生活空间，创造整体统一的大盘形象。 项目概况 当前销售情况销售情况 占地面积：96002 建筑面积：270000 产品户型：189-261别墅； 总户数：36 栋 销售状态：在售中； 34 容积率：3 绿化率：35% 开 发 商：茂名市锦绣河山房地产开发有 装修标准：毛坯交付；限公司 物业地址：茂南茂苍路 28 大院 价格：8500 元/。 35 样本项目情况： 商业市场 36 茂名商业格局37 38 商圈特征归纳目前茂名市区（不含周边大型商贸市场，如农批、亿丰等）运营大型商业总量
