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1、拆迁安置房买卖合同效力拆迁安置房买卖合同效力篇一：为什么说拆迁安置房买卖是合法有效的为什么说拆迁安置房买卖是合法有效的？1、何谓“私下过户”？ 因为动拆迁安置房是配套商品房，动迁房买卖是一种特殊的期房买卖，房东拿到房产证五年之后才能过户给买家，而很多动迁房房东（被拆迁安置人）急于变现，在拿到房产证不久之后，甚至很多人在自己还没拿到房产证时就要出售房屋，甚至很多人在房地产开发公司还没有交房、自己都还没有拿到房子就出售了。一些房地产中介说他们可以代为办理“私下过户” ，或曰“更名” ，针对的就是房东刚刚分配到动拆迁安置房还没有颁发房产证时就要出售房屋的情形，还有些中介说这房子是动迁办/动迁组（动拆
2、迁公司）从被拆迁安置人手里吃下来的，是动迁办直接出售。中介可以让房地产交易中心在颁发房产证时直接发给买家，而不发给被拆迁安置人（动迁房出卖人） 。买家要因此支付给中介一笔四五万元至十万元不等的费用。2、 “私下过户”的操作手法和流程买家首先付给房产中介一笔不菲的费用，最少的三四万元，最多的九万、十万元。然后，中介分别找到动拆迁的村委会和街道办/镇政府动拆迁办公室或者动拆迁公司、房地产开发公司，买通上述三方或者四方，把动拆迁补偿安置凭证中被拆迁安置人（业主）的个人身份信息和其它有关信息篡改为买家的信息，把篡改后申办房产证的信息材料送交房管局房地产登记处（房地产交易中心） ，产证出来后，房产证上的
3、名字就是买家的了。 中介托人更改替换信息一般要过村委会（居委会）和镇政府（街道办） 、动迁办（动拆迁公司）三道坎，必须能买通“摆平”这三个部门，然后再疏通到房地产开发公司即可。房地产交易中心很难疏通，也不是一般中介所能疏通的。中介的行为实质是串通村委会（居委会）和镇政府（街道办） 、动迁办/动拆迁公司乃至开发商一起弄虚做假骗取行政登记的行为。这种串通作弊一般选择在房产证出来之前，房产证出来之后也可以疏通作弊，但是难度就大很多了。3、 “私下过户”的巨大风险和危险洞悉所谓“私下过户”的操作手法和流程之后，其中的风险就很清楚了。中介买通居委会和街道办工作人员，篡改动拆迁名单报给动迁办或动拆迁公司，
4、动迁办或动拆迁公司再根据动拆迁名单做成动拆迁补偿安置凭证，送交房地产开发公司，开发商做好申办房产证的全套材料后，送交房管局房地产登记处（房地产交易中心）做产证。中介串通居委会和动拆迁公司，按照刑法关于受贿罪的规定，居委会和街道办工作人员视同国家工作人员，国有动拆迁公司的工作人员也视为国家工作人员，一旦被发现，买家所付佣金将作为行贿款被没收上缴；同时，房管局对伪造信息骗取行政登记行政确认的，出具行政通知撤销房产证，房子还是要被收回还给房东（被拆迁安置人） 。即使没被认定为行贿款，由于买家几乎不能提供任何证据证明其对所付款项的所有权，甚至对所付款项的去向都不知道，根本谈不上收回来。因此，买家支付的
5、高达四五万元至十万元的佣金毫无保证，买家购买动迁房的权益也毫无保障，房子还是要被收回还给房东（被拆迁安置人） ，买家竹篮打水一场空。中介不对买家负任何保证义务，至多把买家和所贿托的人召集起来，让买家看看在电脑上修改信息的过程，美其名曰直通交易中心修改了信息。实则不然，所有信息都必须再经过行政审核，即使进了交易中心的电脑系统也是要接受审核的，买家经常在此环节受骗。实践中，已经出现了许多买家私下过户被房地产交易中心发现，房管局一纸注销房产证的行政通知，已发到买家手中的房产证就成了废纸一本，给买家造成几万元至十几万元不等的损失。依据有关法律的规定，行政相对人（买家）伪造信息骗取行政确认(房产证)的，
6、登记机关（房管局）应撤销行政登记和行政确认，因登记确认被撤销给申请人造成的损失，由申请人自负。所以，买家花费的所有费用和付出的时间精力心思完全可能打了水漂。4.“ 私下过户” 、 “更名”的延伸危害如果仅仅是买房人浪费几万元到十万元的作弊造假费用也就罢了，相对来说还只是个小小的损失。更大的危害在于，如果以后动迁房买卖双方发生纠纷了，当初的买卖合同上约定的私下过户，或者虽然买卖合同上没有写出、但实际是这样操作的，是很有可能导致买卖合同无效的一个因素。不管当初约定的私下过户、更名有没有成功，如果成功了，对买家危害更大、更加不利，因为你通过这种作弊造假的方式来购房的行为被做实了；如果“更名”没有成功
7、，你们当初的买卖合同上约定了用这种违法违规的手段来买卖房屋，也仍然是有可能导致合同无效的一个因素。合同法第五十二条明确规定损害社会公共利益的合同无效，这是一个法律常识。我国民事法律规范所称的“社会公共利益”即我国台湾和国外的民法所称的“公序良俗” ，包括社会公共秩序和社会公共道德（善良风俗）两个方面。而社会公共秩序包括社会政治秩序、社会经济秩序、社会管理秩序等。动迁房买卖双方或者房产中介和出卖人、买受人三方约定以“私下过户” 、 “更名”的方式来操作动迁房买卖，是串通作弊弄虚作假、篡改伪造产权人信息欺骗房地产主管部门骗取行政登记行政确认的行为，明显属于破坏扰乱国家行政主管机关对房屋权属登记的管
8、理秩序，是破坏和扰乱社会管理秩序的一种具体情形。而扰乱国家行政主管机关（房管局）对某一领域（房屋权属登记）的管理秩序，即破坏社会管理秩序，属于破坏社会公共秩序的一种情形，破坏社会公共秩序，即构成损害社会公共利益。损害社会公共利益的行为，依法属于无效民事行为，损害社会公共利益的合同，依法属于无效合同，本来本身完全合法有效的动迁房买卖，会因为双方约定了或者实际采用了“私下过户” 、 “更名”的方式来操作，而导致合同无效。所以，想通过所谓“私下过户” 、 “更名”的方式来购买动迁房的买家，以为这样可以不用等待长达五年的过渡期，可以直接过户给自己、办理房产证时直接办给自己，从而可以避免五年过渡期内的众
9、多重大风险，实在是愚不可及。 “私下过户”和“更名”的做法本身就是最大的风险和危险，本来合法有效的动迁房买卖合同、合法有效的购买动迁房行为，会因为采用了违法的方式购买而导致买卖本身无效，买家的重大权益毫无保障，上百万元的乃至更多的财产付之东流。篇二：拆迁安置房转让合同无效拆迁安置房转让合同无效王启宗诉胡亮亮确认拆迁安置房购置权转让协议无效被判败诉案【裁判摘要】法客帝国(Empirelawyers)出品购买拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情
10、况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。【案情全文】原告：王启宗。被告：胡亮亮。原告王启宗因与被告胡亮亮确认合同无效纠纷一案，向宿迁市宿豫区人民法院提起诉讼。 原告王启宗诉称：其系宿豫区晓店镇王沟居委会小墩八组居民，其所居住的房屋于 XX 年 9 月 5 日被政府依法征收，应该享受政府拆迁安置，因其已经购买了商品房，故将所获得的安置房购房资格转让给胡亮亮，收取胡亮亮转让费用17500 元。原告认为，双方的转让行为违反了法律规定应属无效，被告将原告原享有的权利占为己有不当，故请求法院判决确认双方签订的合同无效。被告胡亮亮辩称：双方签订的拆迁安置权转让协议是双方真实意思表示，合法有效。若协议无效
11、，原告应该赔偿被告损失。宿迁市宿豫区人民法院一审查明： 原告王启宗系宿豫区晓店镇王沟居委会小墩八组居民，其所居住的房屋于 XX 年 9 月 5 日被政府依法征收，并领取了相应的征收补偿款。另根据当地政府有关政策，王启宗还享受政府规定的安置房购房资格及购房优惠条件（购房单价每平方米优惠 150 元等） 。因王启宗已经购买了商品房，应胡亮亮要求，王启宗将其获得的安置房购房资格出售给胡亮亮，并收取胡亮亮转让费用 17500 元。XX 年 9 月 18 日，双方签订书面“拆迁面积安置权转让协议” 。协议签订后，胡亮亮以王启宗名义向政府指定单位购买了安置房，并享受安置政策规定的优惠条件，付清全部购房款并
12、取得房屋使用权，已将房屋装修使用。 宿迁市宿豫区人民法院一审认为：当事人在不违反法律及行政法规禁止性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利。本案中所涉的安置房购买资格是有关部门对房屋征收对象在获得征收补偿款后所给予的政策性优惠，本案所涉的买卖行为，并不为国家法律或行政法规所禁止。据此，宿迁市宿豫区人民法院依照中华人民共和国合同法第六条、第五十二条的规定，于 XX 年 2 月 21 日作出（XX）宿豫民初字第 0038 号民事判决：驳回原告王启宗的诉讼请求。一审判决后，王启宗不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉称：一审判决没有查清部分案件事实。王启宗转让给胡亮亮的安置房价格同市场价格相比相差 1
13、200 元以上，而非 150 元。运河雅居小区的土地使用性质为无偿划拨土地，该土地的权利属国家或集体所有，使用人没有向国家缴纳土地出让金。王启宗取得安置权是基于自己的房屋被依法征收，其安置权不仅是一种专属权利，同时也附有一定的人身权利，本质上属于宅基地使用权和安置房屋使用权的一种置换。依据相关法律规定，双方签订的安置转让合同应为无效合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，改判双方签订的安置权转让协议无效。被上诉人胡亮亮答辩称：双方签订的合同是在平等自愿的基础上签订的，且有第三方见证，该合同合法有效。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 宿迁市中级人民
14、法院经审理，确认一审查明的事实。 宿迁市中级人民法院二审认为：王启宗的房屋被拆迁，其享有被安置的权利，该权利系王启宗房屋被拆迁而享有的一项财产性权利。因王启宗已经购买了商品房，故其与胡亮亮达成协议，将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给胡亮亮，其本质上是一种财产权利的转移，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议有效。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，实体处理并无不当，应予维持。据此，宿迁市中级人民法院依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，于 XX年 6 月 14 日作出（XX）宿中民终字第 0383 号民事判决：驳回上诉
15、，维持原判。一审独任审判员：孙权篇三：拆迁安置房屋买卖合同的效力分析 内容 提要： 拆迁安置房屋买卖 时尚 未领取权属证书，此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质，本文从物权 理论 出发，结合民法诚实信用原则和不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关 问题 进行 分析 。关键词：房地产转让 不动产善意取得 合同成立与生效今年年初以来，浙江省宁波市鄞州区人民法院东钱湖法庭受理的房屋买卖案件数量激增，而案件讼争的房屋绝大部分都是位于辖区内的下应、东钱湖等地的拆迁安置房，这类“卖房人变卦，买房人起诉”案件的激增，其主要原因可归于近两年来市场房价的飞涨，也可以说是近两年来宁波房市非理性
16、发展 所留下的“后遗症” 。与普通的房屋买卖纠纷不同的是，这些拆迁安置房在进行交易时尚未领取权属证书，土地使用权性质也有特殊性，在审判实践中也存有一定的误区，观点纷呈，做法不一。一、据以 研究 的案例：案例一，XX 年 9 月 8 日，原告楼某与被告应某签订卖房协议一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告，房屋面积平方米，总价款万元。协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年 11 月 8 日将房屋交付原告并由后者入住。XX 年 4 月初，被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议，至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。庭审时，被告以双方签订协议时，转让的房屋尚未交付，也没有领取任何权属证书，原、被告之间这一买卖行为违反了城市房地产管理法第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一强制性 法律 规定，要求确认双方买卖协议无效。案例二，原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况相同，被告在双方签订协议并收取原告预付款，原告也入住的情况下，却拒绝履行协议，办理房屋过户手续，被告以该房屋为夫妻共同财产，被告
