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1、,中濠国际广场营销策划推广报告,产品定位,经济测算,销售周期,营销策略,客群定位,1,2,3,4,5,报 告 框 架 图,产品定位,经济测算,客群定位,销售周期,营销策略,商业地标,总体商业定位,中濠国际广场：商业面积5万平米，以时尚服装服饰、潮流数码为主，特色化及多元化的餐饮娱乐休闲为辅，一站式商业广场。 激情演绎豫东商业文化新理念，引导时尚商业情趣新特色，倡导“购物、休闲、体验三位一体”的经营理念，形成商丘市新型商业中心。,本项目写字楼定位,居住角度布局合体，分割灵活，功能多元化等等 建筑特色高档美观高雅简洁的外立面设计，建筑材料尽可能采用环保低耗耐用产品，同时应重视智能化建设与新科技应用
2、。时尚，现代感强。 住宅功能最大化因为本项目所处区域的特殊性，住宅不仅仅只是用来居住，还要能够充分的满足商务办公的需求（电压、光纤网络等等）。,在规划指导思想上，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最好的办公条件为重心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出功能多元化，最宜商宜办公的目标的商区： 1、现代高科技的办公区； 2、高品质的办公区； 3、功能质量优良的办公区； 4、可持续发展的办公区。 5、宜居、宜投资、宜办公的商区。,控制总价-锁定目标客户 店铺面积可自由分割及组合,多元业种组合，一站购齐 One-Stop Shopping 商场内设有潮流数码I
3、T产品和时尚服装服饰等专区，多元的业种组合，让消费者尽享一站购齐 的方便与乐趣。,1、分布于项目沿街店铺区域 品牌餐厅 主题餐厅 流行轻餐饮,2、在商场5层，打造一凝聚全国各地名品小吃的美食广场 3、在连廊区域处设置多处休闲餐饮配套商业,Valentino巧克力廊 31冰淇淋 回转寿司 哈根达斯 孚尚果露店 苏菲饼屋,休闲娱乐功能,自助,星级影院,游戏电玩,1F商业规划图,1-2F沿街商铺,1-2F沿街商铺,肯德基 麦当劳 必胜客 土大力,1-2F沿街商铺,特色餐厅,印度音乐餐厅 泰式辛辣餐厅 巴西烤肉 金汉斯餐厅 日本料理,1-2F沿街商铺,2、3、4F商业规划图,休闲餐饮,Valentin
4、o巧克力廊 31冰淇淋 回转寿司 茶餐厅 哈根达斯 孚尚果露店 味百咖喱 苏菲饼屋,1-4F内铺,1-4F内铺,商场铺位设计划分不仅仅体现商品组合的丰富多样性， 还需考虑到多方面的因素： 一：与整个商场的定位相吻合； 二：经营商家的实用性和合理性； 三：满足各行业对铺位的技术要求； 四：兼顾独立铺位与整体商场的协调性与互动性； 五：尊重消费者行为，使消费者的整个消费行为显得自然顺畅和轻松愉快； 六：铺位使用率，过低则无形中增加经营者的成本； 七：由于本项目将有部分独立店铺进行销售，在设计时还需考虑到投资者的喜好，总价位不能超过投资者的心理需求。,商场铺位的间隔建议,斯敦建议：商铺户型面积配比
5、沿街铺面：单层面积为100-200平米 1-4F内铺：面积为20-40平米 5F则是要根据主力商家的需求来划分， 各层铺面都是可以根据客户需求来自由组合，自由分割。,产品定位,经济测算,客群定位,销售周期,营销策略,对于本项目而言，“国贸中心”与“旺角广场”和“中环百货”因为都是与本项目比较临近的新项目，并且都是集商业、酒店式公寓产品等于一体的综合性产品，因此对于本项目具有比较大的参考价值。主要以休闲、时尚类的零售商铺销售为主，因此也值得借鉴。,商业拟价参考建议,商业拟价参考建议,商业销售均价建议：10000元/平米,商业收益测算： 商业销售均价10000元/ X 建筑面积50000 = 5亿
6、元,销售速度目标:10个月销售70% 总回款:3.5亿元,写字楼收益测算： 商业销售均价4000元/ X 建筑面积37000 = 1.48亿元,销售速度目标:10个月销售90% 总回款:1.33亿元,产品定位,经济测算,客群定位,销售周期,营销策略,目标客群七大心理特征：,目标客群的心理特征是本案定位和营销的重要依据和指导原则,看 重 投 资 回 报 率,重 视 区 域 认 同,理 性 多 于 感 性,开 放 乐 观 时 尚,新 生 活 方 式 的 追 随 者,看 好 未 来 发 展 性,热 衷 房 产 投 资,根据客户关注的重要因素，为产品创造最多的附加价值！,客层不同，需求不同！购房考量绝
7、然不同！,第一考量,第二考量,第三考量,第四考量,第五考量,第六考量,第七考量,第八考量,第九考量,第十考量,低端客层,高端客层,区 位,地 段,价 格,交 通,投资回报,建材设备,建筑形态,立面效果,配套设施,物业费用,第十一考量,第十二考量,发展潜力,品牌,区 位,区 位,中端客层,地 段,地 段,价 格,建筑形态,建材设备,立面效果,品牌,配套设施,小区环境,物业管理,产品户型,投资回报,发展潜力,物业管理,周边配套,开发商品牌,价 格,装 修,园 林,交 通,产品户型,人文素质,客户状况扫描,1、火车站民主路板块为目前商丘商业房产市场的主流购买区域。高端客户由于承受力高，一般会考虑选择
8、这个区域进行置业投资。 2、经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小，地缘性强，一般置业都会选择在本区域内购置产业，例如梁园区政府周边。区域板块内的中高收入市民阶层，火车站附近及经营业态与本项目业态相同的商户，认同本区域的商业氛围的投资者，是本项目的基本客源。 3、周边城市的高收入人群是本项目的边缘客群目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是项目的地段、投资前景及收益。,目标客群喜欢什么样的产品？,投资型客户,年龄28-45 23代同堂 家庭人口36人居多 有稳定工作，有闲散资金投资,SO 他们需要这样的产品！,1、整体品质感高，升值潜力大 2、物业服
9、务人性化 3、规划设计合理，居住方便舒适 4、地段好，商业氛围浓，投资回报高,年龄25-50岁 2-3代同堂 家庭人口36人居多 有较高发展前景的经营业态,SO 他们需要这样的产品！,1、位置优越,交通方便 2、商业氛围浓，未来投资发展潜力好 3、规划合理，配套完善， 4、物业服务好，户型好,自用型客户,客户的偏好是本案产品规划的依据！,基础客群 地缘性客户,区域板块的中高收入人群,政府机关及大型企事业单位的高层管理人员,公务员 年龄为2550岁左右 投资为主,项目区域汇集的众多商人 年龄为3045岁左右 自用为主,来自周边区域的中高端收入人群,以及周边城市的高收入人群，认同本项目的发展潜力,
10、随着项目推广的深入逐渐增多 年龄3045岁左右,投资为主,重要客群 周边商户,成长型客群 本市其他板块及周边城市,客户特点,商业产品客群特点,地缘性客户,周边商贸人群,本市其他板块的 中端客户及周边二 线城市高收入人群,长期居住生活及 经商在此区域板块， 对该区域有感情,客户购买本项目的动机,工作及人际网络都 在此区域板块,认同 该项目的区域、定位, 以及产品,看好 其未来发展潜力,看好此区域板块的 未来发展潜力, 认同本项目的社 区规划及定位,客户的购买动机是本案的发力点！,产品定位,经济测算,客群定位,销售周期,营销策略,短信：数据库资源,宣传 渠道,时间,阶段 目标,销售 节奏,竞争突围
11、期,推出项目形象，蓄积客户,项目品牌持续、强销，完成年度任务,宣传 方向,项目形象提升,强势持续热销；,4.159.24,9.2510.31,11.12.28,造势蓄客期,开盘强销期,拾遗补缺期,销售中心包装 围挡及指引包装 户外广告包装 项目宣传资料设计投放 网路媒体：项目网站，房地产网站 DM单发放 拆迁仪式活动营销 开工仪式活动营销 认购期活动营销,围挡及指引包装 楼体广告包装 户外广告包装 网路媒体：项目网站，房地产网站 DM单发放 销售现场 开盘期活动营销,短信：数据库资源,网路媒体：项目网站，房地产网站 DM单发放 户外广告包装 活动营销 感恩回馈老带新活动营销,销售工作时间排期,
12、3.15.31,产品定位,价格定位,客群定位,销售周期,营销策略,目标明确性， 分析逻辑性， 策略专业性， 计划执行性， 成功把握性。 斯敦投资(中国)顾问机构,寻找突破点（项目定位与招商）,项目启动：“旧貌新颜”高调向市场传达项目启动的信息，建立信心，摆脱烂尾的市场印象。（具体通过项目签约仪式、新闻发布会、董事长专访、记者见面会、媒体广告发布会等形式发布巨人亮相） 项目定位：避开同区域产品的同质化，尽量拉开产品的差异化。 项目开工：（制造项目新闻点、拉开项目大幕、现场的强势包装） 广告发布（核心地段、最大的商业项目、创新模式订单式商业、国际品牌超级企业、错位经营一站式购物、城市商业的脊梁、首
13、层商铺物超所值、巨人理财（房东）投资保障 激情招商：主力商家见面会、肯德基、麦当劳等商家总裁见面会（商铺带租约销售，让客户对项目建立信心，招商与销售同步进行）,用素质作战,清一色销售精英担纲一线的对话平台,对话的人不只是业务员，而是投资理财大师，以总监做基底，提升经验层次，创造对等对话平台,销售人员的选择,优秀菁英,培训地点的选择,售楼处,销售人员的体验,时尚的生活方式,培训课程的选择,不单是卖房的销售培训,金融、理财、投资,面对客户时，不仅仅只是销售，而是在帮客户分析金融、理财、投资等各方面收益对比,斯敦建议：售楼部是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的广告载体。因此做好接待中心的包装
14、，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。善于营销的开发商懂得如何最大限度的体现售楼处的作用，销售现场是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在此处完成。因此售楼部选址极其重要。,售楼部选址： 民主路神火大道交汇处东南 面积大约300-500平米,有效的客户积累，保证开盘销售任务,开盘策略控制,快速回笼资金,开盘策略：快速销售，快速回笼资金,销售控制策略,市场策划招商总体方案建议,招商工作目标,1、8月2日认购日达到商家30%签约 2、9月25日开盘日，达到主力商家签约70% 争取项目开盘当日，商铺销售都能达到100%带租约销售 可以让客户与商
15、家面对面的谈租金事宜,开盘、强销期 2011.9.25-10.31,持续、热销期 2011.10.26-12.25,预热、认购期 2011.8.2-9.24,推广目的 创造项目热销局面,推广目的 完成年度销售目标,推广目的 为开盘积累客户,年度销售目标,认购期：2011.4.16-2011.9.24,目标意向认筹客户：300组,开盘期：2011.9.25-2011.10.31,热销期：2011.3.1-2012.5.31,目标回款：1.5亿,强销期：2011.11.1-2012.2.28,目标回款：1.5亿,目标回款：1.5亿,第一阶段：预热、认购期 推广周期：2011年8月2日9月24日 推
16、广目的：作为项目亮相，进行市场预热，为其开盘销售积累客户。 推广手段：配合现场围档和户外进行宣传，配合活动炒作，为意向购买客户进行排号。 配合媒体： 户外广告牌、道路指示牌（导引系统） 现场围档（大形象展示） 拆迁仪式 开工仪式 认购活动,2011年4月16日 2011年7月15日 项目接待中心外立面 内部装修（沙盘、接待区、内部 包装、家具及相关配套的应用） 停车位 项目围档 户外广告牌 道路指示标牌 工作目标：制作施工完毕 具备接待条件,导视系统,形象墙 广告牌 路旗 条幅 要求： 主调清晰 色系丰富 自成体系 形成较强的视觉冲击 突出项目形象与高度,重要,户外广告计划 预热期的主力宣传媒体,户外广告牌选址建议： 1、民主路、神火大道交汇处转盘上方 2、商字中心广场转盘上方 3、高速公路口 4、民主路（项目西）跨街广告牌 （以上区域各做一块）,
