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1、挺过严寒、迎接未来,-2014德阳房地产市场专题报告,特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归高登客-金钥匙机构所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。 任何人使用本报告，视为同意以上声明。,关于2014年，尽管我们去年已经做了全年市场量价增速大幅度下滑的软着陆的判断，但今年二季度以来的糟糕局面还是超过了预期。从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。但我们预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业刺激政策出台，预
2、计全国的数据还能勉强维持个位数增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。 实际上，我们已经看到事情已经起了一些变化，数据进一步恶化伴随着更多政策调整出现。 5月12号，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。会议要求提高按揭贷款发放效率并合理定价，未涉及开发贷事项。继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线思维依然存在。 综合刘行长的讲话以及之前其他政策，可以判断接下来政策面只会往好的方面走，即政策面的底已经被确认。接下来起风的标志将会是全面降准，
3、也只有全面降准才能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。 但对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。,报告结构,德阳楼市现状、金融执行、客户简析,壹,政府入市激活房地产市场的几点设想,贰,成交低迷，房地产各项指标下挫,信贷紧缩，市场将继续向下调整,直面困境，政府房企银行联手渡难关,第一章,楼市现状,第二章,金融执行,第三章,客户简析,壹,第一章,楼市现状,壹,全国楼市现状-成交惨淡-降幅扩大,1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下
4、降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。,房地产开发投资缓慢回落,2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资 15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。,房地产新开工同比持续失速,1-4月，房屋新开工面积同比下降22.1%，降幅比1-3月缩小3.1个百分点；房屋施工面积同比上涨12.8%
5、，涨幅比1-3月缩小1.4个百分点；房屋竣工面积同比下降0.3%，降幅比1-3月缩小4.6个百分点。,土地市场持续冷清、成交大幅下滑,40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落，4月随着核心城市核心地块的推出，土地溢价率有所回升。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。,房价同比环比持续回落,政策松动、地方救市大幕拉开,对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。,政策松动、地方救市大幕拉开,政策松动、地方救市大幕拉开,一城一策的局部政策微调由于适合当下城市
6、严重分化的格局，还符合中央政府分类调控的政策基调，未来更多的地方政府将陆续推出。,普调：不利于调经济结构，对中长期经济发展不利，可能会重蹈2008年“四万亿”救市的覆辙。,局调：分类调控，一城一策。适用于当前城市严重分化的情况，且有利于保持经济、社会平稳。,不调：部分三四线甚至二线城市房地产市场或将崩盘，不利经济发展，且不符合国家推进新型城镇化的政策基调。,政府政策,政策松动、地方救市大幕拉开,央行着手稳楼市，要求银行加快发放房贷。鉴于央行并没有实质性放水，我们认为效果有限，但对市场预期的扭转有一定作用。5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策
7、、改进住房金融服务有关工作。,会议对进一步改善住房金融服务工作提出五点要求,合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平,提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。,有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析,建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应,德阳商品房住宅成交面积走势图,预测2014年整体销量略高于2013年、源于开发商普遍采取以价换量的促销手段,85万,德阳住宅年度成交均价走势图,预测2014年整体成交均价会持续走低、源于
8、开发商普遍采取以价换量的促销手段,德阳住宅月度成交均价走势图,2009-2010年为德阳房价快速上涨期，自2011年起，价格一路震荡下行，未来预估平稳,4100,4000,德阳楼盘库存居高不下、压力巨大,【数据来源：德阳市房管处 截止2014.6.30】,住宅,228.91万,去化周期2.6年,整体态势：库存巨大、去化周期长、价格混乱 导致购房群体持续观望、成交缓慢,商业,77.95万,去化周期6年,写字楼,20.64万,去化周期17.2年,地下车位,21960个,去化难度巨大,第二章,金融执行,壹,德阳金融机构房贷执行情况一览表,放款速度缓慢、尤其是公积金贷款（高达3-5个月，每个月额度有限
9、）,第三章,客户简析,壹,第三章,客户简析,客户特征,客户地图,客户深访,小结,壹,德阳代表性案例楼盘-客户置业次数,项目客户主要为首置刚需客户,德阳代表性案例楼盘-客户置业目的,项目客户置业目的主要以自住为主，投资比例少,德阳代表性案例楼盘-客户置业年龄,项目以20-49岁中青年为主，主要为刚需置业,德阳代表性案例楼盘-客户居住区域,客户分布区域由黄河片区向全城扩散，郊县占11% 广汉-绵竹-什邡占比极低、中江-罗江占比8%,德阳代表性案例楼盘-客户职业类型,企事业、公务员、垄断行业、行业内、个体户、私营企业是重点,第三章,客户简析,客户特征,客户地图,客户深访,小结,壹,德阳代表性案例楼盘
10、-德阳市区客户地图,99,10,78,25,24,91,27,德阳市区内354组,成交的市区客户分布中，主要集中在黄河片区,并向全城辐射，对老城区的吸引较大,对天元片区吸引力较弱,旌南、河东、旌湖开发区比较平均,德阳代表性案例楼盘-郊县客户地图,郊县47组,成交的郊县客户分布中，主要集中中江、罗江,对广汉、绵竹、什邡的吸引力较弱,未来可加大对中江、罗江的宣传力度,目前成德南高速通车后，中江占比大幅下滑,20,2,15,5,6,德阳代表性案例楼盘-省内其他地市客户地图,省内其他地市客户16组,5,2,主要集中在川东地区、成绵以及成渝高速延线,1,1,1,1,1,1,1,1,1,德阳代表性案例楼盘
11、-省外客户地图,省外客户4组,主要集中在中国西部新疆、西藏、青海三地,1,1,2,第三章,客户总结,客户特征,客户地图,客户深访,小结,壹,客户深访,刘女士 5-2-11-2业主 户型92.18 年龄：41岁 个人年收入：约9-10万RMB 付款方式：一次性 住址：德阳市景霞花园,我是通过朋友介绍关注希望城这个项目的，因住在黄河片区所以想就近购买，这是我的第二套住房，懒得贷款,因为家里人口比较多，想买性价比高的,相信华西希望集团的实力，能够给我们 未来的生活带来全新的感受,我平时最大的爱好就是逛街、购物,听说2014年还有酒店式公寓推出？我肯定要买一套，总价门槛低投资用来出租,客户深访,叶女士
12、 5-2-12-2业主 户型92.18 年龄：42岁 个人年收入：约8-9万RMB 付款方式：公积金贷款 住址：德阳市景霞花园,我和刘女士是多年的好朋友，因此换房就一定要买在一起，打麻将也有个伴,家里孩子都大了，买个房子养老,非常喜欢玫瑰园里的玫瑰和香草，希望交房时不会辜负我们的深切期待,买菜、购物再也不用跑那么远了 ，出门一切都搞定了,我已经购买过一套住房了，所以这次用的是儿子的名字买，可以用公积金,客户深访,袁先生 6-2-7-3业主 户型69.39 年龄：25岁 个人年收入：约5-6万RMB 付款方式：商业贷款 住址：德阳汉江路东汽单身楼,才工作不久、要结婚了、双方父母支持了首付，我们自
13、己月供，压力不大，属于我们的第一套住房,喜欢繁华万象的大都市生活,69平米的G户型我们都很喜欢，总价不高，采光好，还有可变空间能变成书房,出门就能购物、就餐、看电影真方便,我们对未来的生活充满希望,第三章,客户总结,客户特征,客户地图,客户深访,小结,壹,客户小结,旌阳区城市化进程进入瓶颈阶段、新增人口缺乏,广汉、绵竹、什邡客群大部分在成都购房,成德南高速通车后中江也开始在成都或本地购房,罗江人口较少、因此进城购房群体少,德阳楼市需要解决的重要层面-新增人口？,成绵乐快铁通车后不会有颠覆性的改变-城市截留,第一章,激活市场,贰,几点设想,目前不仅仅是楼盘之间的竞争 而是德阳整个房地产行业和德阳 不景气的房地产市场之间的竞争,几点设想,几点设想,团结就是力量,
