楼盘定位策划报告

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1、晋凤苑楼盘定位策划报告,黄头村项目定位方案,报 告 导 示 图,导示,宏 观 市 场,城 市 认 知,地理位置晋城，古称泽州。位于山西省东南部，东枕太行，南临中原，西望黄河，北通幽燕，区位适中，交通便捷，是山西通往中原的重要门户。素有“中原屏翰，冀南雄镇”的美誉。,城 市 认 知,交通状况晋城交通便利，是黄土高原通向中原的重要门户。 2010年晋城到翼城阳城至翼城段竣工通车，环城高速公路也已经竣工通车，为晋城”六区联动、组团发展“的城市新格局拉开了框架。晋城距洛阳、长治飞机场均在100公里以内，距郑州新郑国际机场也仅有120公里，可充分利用高等级公路的便捷一小时通达，乘民航机场的航班抵达全国各

2、主要城市。,城 市 认 知,经济状况2011年，全市生产总值895亿元。同比增长13.6%。下图中说明近两年来晋城市经济发展较好，高于全国同期经济增长水平。2012年晋城市生产总值突破1000亿元，达到1011.6亿元，同比增长11.0%。晋城步入千亿城市行列。,城 市 发 展,城 市 发 展,总体规划新规划的中心城区为“两区四片”的组团式结构。“两区”即西城区（主城区）和东城区（金村区）；“四片”即巴公片、北石店片、南村片、高都片。其人口规模2010年为52万人，到2020年为70万人。包括城区全部范围和泽州县的南村、金村、巴公、高都、北义城、大箕6个镇。片区之间以快速交通相联系、以生态绿地

3、相隔离，形成环绕白马寺山的“六位一体、联动发展”的城市空间格局。,城 市 发 展,东城区发展截止2020年，“两区四片”要完成建设工作中东城区（金村区）工作内容： 1.金村大道，府城街的建设。 2.加快周边环境和区域配套的建设 3，尽快完成本科大学招生，带动区域发展。 4，加快金村区行政中心的建设。,城 市 发 展,金村大道（学苑街朝阳街）道路工程：该工程位于金村新区中部，北起朝阳街，南至学苑街，道路全长2426米，红线宽60米，横断面采用两幅路形式，该工程已于2012年6月份启动。,城 市 发 展,晋城东城区（金村区）未来区域规划良好，为现今重点发展区域，金村大道，府城街的改造正在进行中，随

4、着东城区（金村区）的硬软设施以及东西城区交通状况的逐步完善，将弱化我司项目所处的地理位置远郊区县的概念，未来东城区房地产市场有较大发展空间。,小结,微 观 市 场,城区房价分析,城区房价分析,右图为晋城市城区房地产自2008年至 2013年均价走势图，从图中我们可以 了解到： 1，自2008年开始至2011年晋城市房 价呈稳步向上的一个走势，每年将近 1000元的涨幅空间，当时房地产市场 发展迅猛，且多数房产以企业团购形 式迅速被市场消化。这样就导致房地产 市场“一限两无”的局面，及开发成本 低，失去本身的土地价值；社区配套不齐全；社区规划差。,2，经过前几年房地产不良的发展阶段，自2011年

5、下半年至今，城区房产价格达到现阶段城市经济体的峰值，涨幅趋于水平。而现阶段城区房地产市场价格已经超出了大部分的购房者所能承受的购买范围，客户刚性需求量不减且且多数客户望而却步。,竞 品 认 知,竞 品 认 知,城区项目分析,竞 品 认 知,城区项目分析,城区13年成交情况,竞 品 认 知,城区项目分析,城区内部分房产项目截止2013年共推出10271套，年度共成交9442套，区域总去化率超过89%。 1、成交单价： 区域内项目整体成交均价7256元/，其中多层成交均价7900元/平，小高层均价7600元/平，高层均价7300元/平。 2、成交户型： 从上图中可以看出，13开盘的楼盘，如夏威夷，

6、白水印象，鼎秀华城户型都为紧凑型中小户型（ 85-130平米），其户型包括85-100的两居，110-130的三居，去化率高达90%, 是区域内的畅销户型。 3、建筑形式： 区域内经济型多层和小高层、中高档高层住宅是区域内较受欢迎的产品类型，小高层与高层价格差距并不大。,竞 品 认 知,城区项目分析,兰亭书院,兰亭书院,德源新城,金座公馆,汇邦SOHO,紫竹源,铭基凤凰城,皇城新区,鼎秀华城,竞 品 认 知,铭基凤凰城均价：6500元/ 历史价格：2010年左右开盘销售均价3500元/ ，2012年4月均价为5500元/ ,2013年9月销售均价6500元/ 。 建筑面积： 291560平米

7、绿化率：45% 楼座展示：1711户（不包括叠拼） 开发商：山西铭基房地产开发有限公司,城区项目分析,项目介绍：项目地处泽州南路，邻二广高速路口，公交车28路可无障碍畅达，项目外立面设计采用欧式风格，户型内部设计和小区周边配套较为一般，但其项目自带配套设施齐全，商业，幼儿园（格林幼儿园），小学，社区门诊，会所等。凤凰城销售面积为：80平米至200平米的两居，三居，300平米以上的复式，叠拼。2013年10月中旬四期开盘，户型面积为：80平米至130平米，价格区间为6300元/ 至6900元/ ,开盘套数为210套，9月26日已排220号，蓄水期营销策略：充5000抵1.1万。,竞 品 认 知,

8、汇邦SOHO现代城均价：7500元/ 建筑面积： 548272.88 绿化率：大于35% 楼座展示：3323户左右 接待中心：景西路与新市西街 交叉口东南角 开发商：汇邦房地产开发有限公司,城区项目分析,项目介绍：项目地处红星西街北（原晋钢生产区） ，有公交车可无障碍畅达，社区周边配套齐全，项目外立面效仿北京SOHO现代城的设计，户型内部空间较为合理，自建配套有商业，幼儿园等。汇邦现代城销售面积为：79.33平米至225.21平米的两居，三居，四居，跃层。2013年10月中旬二期开盘，开盘套数为1200套左右，销售价格区间为7300元/ 至8000元/ , 9月26日已排40号，全款94折，优

9、惠卡5万起，0.8的利息。一期2011年开盘，开盘均价5000元/ ，截止到2013年9月26日一期剩部分尾盘，销售价格7500元/ .,竞 品 认 知,皇城新区均价：7000元/ 建筑面积： 396780 绿化率：40% 楼座展示：1000户左右 地理位置：白水街与文峰路交汇处 接待中心：白水街景泽园一号楼 开发商：皇城相府集团晋城市树德房地产开发有限公司,城区项目分析,项目介绍：项目地处白水街与文峰路交汇处，入住后可开通公交线路。社区周边配套设施一般，但自建有集文化，教育，商业，医疗，办公与一体的商业综合体。住宅建筑11栋31层高层建筑，建筑高度100米以内。户型面积110至200平米的紧

10、凑小户型，300平至600平米的属于跃层，数量较少分布在顶层，在蓄水期营销策略一期充500抵2万，二期营销策略充1万抵10万。,竞 品 认 知,德源新城均价：6800元/ 建筑面积： 400000 绿化率：40%以上 楼座展示：535户左右 地理位置：泽州北路 接待中心：暂无（项目处在预售期） 开发商：山西德源房地产开发有限公司,城区项目分析,项目介绍：项目地处泽州北路金三角建材市场对面北100米路西，公交车6，10，28，33，34，35路可无障碍通达。社区周边配套设施一般，自建有一拖二，一拖三的沿街商铺。住宅建筑普通高板，共四栋高层。户型面积110平至143平的三居，160平至200平的四

11、居，12年10月开始预售，当时销售均价在5500元/ ,截止13年9月29日项目已进入最后一栋楼的销售。,竞 品 认 知,鼎秀华城均价：5500元/ 建筑面积： 200000 绿化率：35% 楼座展示：1000户左右 地理位置：白水回迁楼西1号铺 接待中心：白水冻结与花园楼交叉口 开发商：晋城市鼎秀房地产开发有限公司,城区项目分析,项目介绍：项目地处白水回迁楼西1号铺，10路公交车可到达。社区周边配套设施一般，自建有一拖二沿街商铺,内部自建会所。住宅建筑普通高板。在售户型面积88平至100平的两居室，110平至180平的三居，销售价格5100元/ 至5900元/ 。,竞 品 认 知,城区项目分

12、析,城区13年房产成交情况,通过对市区这几家具有代表性且比较接近市区成交均价的楼盘走访情况我们了解到户型比例中平层小面积（80平米至130平米）户型占比较大，且年化情况较好，市场关注度较高。平层大面积（150平米以上）户型占比较小，且针对于大户型的消化时制订了专门的营销政策（例如皇城新区），去化阻力较大。其余户型（跃层180平米以上）除别墅外占整体项目户型比例最小，全部分布在顶层且年化率最低。晋城别墅项目量少，且有些别墅项目基本停售状态。,竞 品 认 知,市场导向定价：,根据城区房产市场中具有代表性的5个住宅项目与本案项目对比的方式定价，其项目价格的决定因素包括:地理位置，景观设计，建筑规划，

13、现场实现度，小区配套，物业管理，品牌，其权重系数配比为：0.3，0.2，0.15，0.15，0.1，0.05，0.05,评分说明： 以本案项目评价标注，设定为1，参考项目参数优于本案大于1，反之则小于1.,竞 品 认 知,市场导向定价：,本案的销售均价为：4159.928元/ ,竞 品 认 知,我司项目现阶段推出的优势是：1.项目所处的地理位置在新城规划范围之内，未来的区域发展空间无限。2.我司项目的所处的地理位置跳出城区这个恶性的房地产竞争体。3.我司市场定位价格与城区房地产均价形成了鲜明的价格差。4.客户方面：城区房地产激烈竞争的市场环境下，城区内刚需升级客群及外溢中青年为主要客户群体。,

14、思考,竞 品 认 知,客户源点,核心区 外溢,核心区客户流向图,从图中我们可以看出，城区，可作为我司项目强大的客户源点，受交通距离的影响，主要被北石店区域和南村区域项目分流竞争,分流,分流,竞 品 认 知,价格特征-单价（南村区域）,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,龙度华府项目介绍：10月底开盘，销售5号楼，2T4户，面积为131的大三居，89平米的两室两厅一卫。一期开盘量116户，自5月份至今排号量达113号，户型面积为95至140平米，主力户型为两居室，三居室，小户型牌号率较高。城区内部客户为销售主力军，现场了解到项目一期6号楼至12号楼（25至31层

15、的高层）在11年至今通过团购形式已经基本消化，期尾款付款时间为13年11月份。,水墨福居项目介绍：由于项目调研时售楼处无人，根据当地具名的走访了解到，一期开盘时间为2013年7月20日，共推出700多套房源，实际推出市场的房源大概为200套左右，其余为回迁房，市场销售均价为4600，一期楼盘已全部售罄。二期开盘时间和售价不确定。,竞 品 认 知,价格特征-单价（北石店区域）,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,东王台项目：一期，二期已经售罄，主要以回迁房和团购房为主，调研当天正好是三期签约订房日，签约现场气氛很高，据走访了解到当时签约订房客户也都是以矿务局，凤

16、凰山企业团购为主，项目并没做市场宣传，销售均价在5500元/，首付30%订房。,司徒村项目：地理位置在化肥厂斜对面，一期总共14栋楼，2000多户，项目已经全部封顶，一期将会有2至3栋楼推出市场，其余楼房基本上以回迁房和团购房为主，团购价格4300元/平米。推出市场上的3东楼现在还没有确定推出时间，销售均价基本在5300元/平米左右（暂定价格），大概能推出250户左右。,竞 品 认 知,小结,南村区域房地产开发时间较长，周边居住气氛良好，但其住宅外观多为六层楼体的旧式住宅，居住环境较差。南村新区有多个正在修建的项目,都处在地基建设阶段。现阶段市场均价4600元/。 开发区住宅项目少，多为100亩以上的科技园区，龙都华府是园区内现阶段唯一的房产项目，其市场均价在5500元/ ，居住环境较差。 北石店区域房地产项目主要分布在矿务局主街两侧，其开发的项目多为矿务局员工福利房，只有少数项目面向市场销售，其销售均价在5300至5500元/平米之间。 我司项目的售价与其分流区域市场价格形成鲜明的价格差，以此来提高我 司项目的竞争优势。分流区域市场均价：南村区域4600元/ ，北石店区域5300元/。本案区域较南村区域或北石店区域不仅具有价格优势，且居住环境也远超过这两个分流区域，唯一不足的地方就是我司项目周边多为待规划区，暂时没有行成居住氛围。,