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1、嘉和道商业管理合同第一章第一章 总则总则本管理合同(以下简称“本合同”)于 2015 年 3 月 28 日由以下双方签订。1 11 1 合同双方A 公司(以下简称“甲方”)。B 公司(以下简称“乙方”)。1 12 2 合同宗旨甲方在郑州郑东新区拥有 28 万平方米的一流的国际商业街区。甲方委托乙方，并且乙方接收甲方委托，依照中华人民共和国法律、法规的有关规定，在本合同期限内对甲方拥有的商铺进行经营管理并根据有关程序对该街区物业进行管理。甲方应支付给乙方管理报酬。乙方应为甲方提供优质、先进的营运与管理服务，总部技术与管理支持服务，使街区管理、服务质量和服务设施方面达到一流标准，以赢得在国内外同业
2、中的良好信誉，并能取得较好的经济效益。第二章第二章 定义与释义定义与释义2 21 1 专用语定义在本合同内，除另有规定，否则下列名词具有下文所赋予的意义：A“关联方”应指任何控制他人或其他实体或受他人或其他实体控制、共同控制的个人或实体；控制应指在一个实体中拥有 50或以上的经济利益或投票表决权或事实上的控制。B“财务年度“应指每一年始于 1 月 1 日至同年 12 月 3l 目的一段时期。任何“试业日期”至一个完整的财务年度开始止的不完整财务年度应构成一个独立的财务年度。任何在最后一个完整的财务年度结束至本合同终止期间的一个不完整财务年度，应构成一个独立的财务年度。C“营业毛利”应指“营业收
3、入”(以下定义)超过因经营管理商铺而发生的以下扣减项目(以下简称“扣减项目”)的余额：(a)经营成本，经营成本包括营运物品、薪水、工资、福利、工资调节税和其他与人事有关的成本；（b)管理费用；（c)销售费用、广告费用和市场推广费：（d)招待费：（e)公用事业费与能源费；（f) 日常维修和保养费用：（g）与日常营运相关的货物和报表的成本；（h）经营业务所需的审计师费：（i） 技术顾问和营运专家为经营活动提供与营运、功能、装璜或设计问题相关的专业服务的成本和费用：（j)根据本合同支付给商业管理公司的基本管理费；（k）经营活动所发生的保险的成本和费用：（l）与营运相关的流转税、行为税和其他营业性税、
4、费，但不包括所得税：（m）依照中华人民共和国工会法提取的工会经费：（n）市、区行政部门收取的、与经营相关的管理费用和办证费用；（o）营业用品、营业设备的成本和摊提；（p）本合同其他条款列示的其他应扣减的成本和费用。任何与经营管理有关的成本和费用，如果可以区分、辨认发生该成本和费用属于经营费用外,行政管理部门所发生的各种成本和费用，以及无法区分、辨认归属的成本和费用，都归入管理费用。在决定营业毛利时，以下项目不能作扣减：(a)土地和建筑物的税金(房产或财产税)；(b)土地使用费；(c)财产保险成本：(d)贷款利息和清偿：(e)固定资产的折旧和递延资产的摊提：(f)建筑物结构及建筑设备的更改、更新
5、和更换的成本。D “营业收入”应指各种来源于商铺经营所得的应税营业性收入，包括但不局限于：(a)商铺出租收入；(b)自营设施销售收入包括但不局限于广告收入；(c)电话、传真、复印和其他通讯收入；(d)自动售货机的收入。然而双方约定，营业收入不应包括：(a)从资本性资产、营业用品、营业支出以及存货的出售或处置中获得的收益：(b)任何定金和保证金：(c)银行账户上的任何利息收入：(d)财产保险所获得的赔偿以及收到的有关物品损失和损害的任何补偿。 E 甲方拥有商铺应指附图红线范围以内带标志色块的场地、建筑、附着建筑、内含物。F 终止应指本合同的到期或中止。G“营运资金”应指日常经营所需要的合理资金，
6、包括但不局限于，保持足够的找零和小额现金、流动资金、应收帐款、工资、预付账款、用于保持存货和应急储备的总额扣除应付账款和累积的流动负债的余额。H“一方”应指甲方或乙方。I“双方“应指甲方和乙方。第三章第三章 开业筹备开业筹备3 31 1 开办活动在试开业日期前，乙方应提供以下服务（“开办活动” ）：A 按甲方要求提供绿地中心千玺广场各区域功能布局；B 参加甲方每周召开的工作例会。根据建设进度与开业工作需要，甲方有权随时要求乙方参加有关商业管理运营的会议，乙方不得无故拒绝或拖延：同时因工作需要且乙方派驻现场的工作人员无法处理的情况下，甲方有权要求乙方的高级管理及技术顾问及时来现场处理问题，乙方应
7、采取解答、协助、提供样本、实地参观等形式，尽量满足甲方提出的有关咨询。C 向甲方提供开业前的各项工作汁划，内容包括但不局限于：(a)乙方管理范围内的组织机构图、人员招聘计划、员工报酬和培训计划；(b)商铺招商计划及其他经营项目的经营计划；(c)宣传广告及推广计划；(d)开业所需物品、用品清单：(e) 财务会计制度和商业管理、物业管理内部管理规定：(f)第一个独立财务年度经营预算：D 根据上述各项工作计划，向甲方提供一份详细、合理的经费预算报甲方董事会批准：E 根据甲方批准的业态布局方案，全面组织商铺租赁的招商工作，开业期商铺空置率不超过10%10%；协助甲方办理由乙方经营管理所需要的最初的执照
8、和许可；F 招聘、雇佣并培训商业管理、物业管理所需要的人员；使用甲方所提供的营运资金购置营营业用品及营业设备；编制物业管理服务设定价格和价目表;G 协助甲方办理由乙方经营管理所需要的最初的执照和许可证；H 进行开业前的广告、宣传活动，协助甲方组织开业庆典：I 对营运的筹备和组织工作提供其他各项服务。3.3. 2 2 甲方应积极支持乙方开展的筹备工作,为乙方在常州工作的人员的正常工作免费提供住宿、交通和办公条件。3 33 3 营运资金和营业设备、营业用品甲方应根据乙方提供且经甲方董事会批准的预算，在试开业日期前提供乙方用于经营和购置营业设备、营业用品、存货所必须的资金。乙方可向甲方提供追加资金的
9、请求和用款计划。经甲方批准同意后，甲方应提供追加资金。营业资金、营业设备、营业用品与存货应是甲方的财产。3 34 4 开业前期筹备服务费A 作为乙方从事开办活动的报酬，由甲方向乙方支付开业前期筹备服务费人民币贰佰陆拾万贰佰陆拾万元(RMB2600,000RMB2600,0000000)，共分四次付清：(a)第一次在本合同签署后十（10）日支付 30；(b)第二次在本合同签署后六十（60）内支付 30；(c)第三次在试开业日期前十（10）日内支付 30；(d)第四次在试开业日期后三十（30）日内支付 lO。B 因非乙方原因导致街区无法在 20152015 年 3 3 月 2828 日前按双方议定
10、的试开业期如期开业，自20152015 年 3 3 月 2828 日起甲方应每月向乙方支付延期开业的前期筹备服务费人民币壹拾伍万元壹拾伍万元(RMB150000RMB150000)。延期开业的日期不满一个月但超过十(10)日，延期开业的前期筹备服务费应按日计算。延期开业的日期不满一个月且不超过十(10)目含第十日乙方免收甲方当月的延期开业的前期筹备服务费。C 因乙方原因导致商业街区无法在双方议定的试开业日期如期开业，乙方不得向甲方提出支付延期开业的任何前期筹备服务费及其他补偿。3 35 5 开办费用试开业日期前商业管理公司绿地中心千玺广场项目部发生的下列费用应视为开办费用，由甲方摊入开发成本或
11、待开业后按有关规定摊入甲方经营成本。(a)项目部聘用的所有员工的薪酬、津贴及福利；(b)所有员工的招聘费用：(c)员工的培训费用：(d)在试开业日期前受益的宣传广告及公关活动的费用；(e)筹备开业的行政办公费用：(f)为取得经营管理所需要的最初的执照和相关许可证的办证费用;(g)其他管理费用。第四章第四章 开业期及合同期限开业期及合同期限4 41 1 试开业日期试开业日期须由甲、乙双方议定后，由甲方以书面形式加以确认，但不早于以下事项发生的日期：（a）绿地中心千玺广场 A 区建筑物建成；（b）绿地中心千玺广场 A 区系统工程包括但不局限于水、电、路、讯以及环境工程的配套完成；（c）取得商铺经营
12、、物业管理所必需的执照及许可证。4 42 2 合同期限本合同期限自试开业日起不少于 8 个完整的财务年度，此后，乙方拥有优先续约的权利。第五章第五章 管理费及支付方式管理费及支付方式5 5l l 第一个独立财务年度和完整财务年度的管理费鉴于本合同规定的由乙方提供的服务和颁发的许可，自试开业日期至本年度 1212 月 3131 日止为第一个独立财务年度。此后每年度的 1 1 月 1 1 日至 1212 月 3131 日为一个完整的财务年度，甲方应向乙方计付以下管理费。A 年度基本管理费。(a)房产租赁营收入的 10%；其他营业收入的 8%；(b)物业管理费收入的 10%。B 年度奖励管理费。按本
13、合同租赁收入及其他营业收入产生毛利，乙方提取营业毛利的 10%作为奖励管理费。由于乙方经营的杰出，租赁收入及其他营业收入超出甲方批准预算部分，按超出部分的 20%提取奖励管理费。C 物业管理费收支盈亏。商业管理公司按照物业管理协议向业主收取的物业管理费用建立独立的财务账目。（a）年度物业管理费用预算收支出现亏损，经甲方审查通过后，亏损额由甲方弥补。（b）年度物业管理费用预算收支出现盈余,年终盈余额结转下一年度使用。（c）为鼓励商业管理公司加强内部管理，控制费用支出，按照批准的年度物业管理费用预算，支出出现节余，乙方可按照节余额的 20%提取奖励管理费。5 52 2 会计报告和管理费计付A 在每
14、个月结束后十五(15)目内，乙方应向甲方提交一份显示营业收入、扣减项目、营业毛利和费用分配的月度会计报告：在每个季度结束后二十日(20)内乙方应向甲方提交一份显示该季度营业收入和扣减项目、营业毛利和费用分配的季度会计报告。B 在每一个财务年度结束后四十五(45)日内，乙方应向甲方提交一份年度会计报告，该份报告应统领月度会计报告。年度会计报告所要求的任何调整应由双方立即完成。每一财务年度的营业毛利或营业毛亏应单独计算。5 53 3 对乙方的支付A 年度基本管理费一年分四次支付。第一次支付时间为每年度 3 月 31 日前，支付金额为上一财务年度 10 月至 12 月份的基本管理费。第二次支付时间为
15、每年度 4 月 30 日前，支付金额为当年财务年度 1 月至 3 月份的基本管理费。第三次支付时间为每年度 7 月 31 目前，支付金额为当年财务年度 4 月至 6 月份的基本管理费。第四次支付时间为每年度 10 月 3 1 日前，支付金额为当年财务年度 7 月至 9 月份的基本管理费。B 年度奖励管理费支付时间为每年度 3 月 31 目前，支付上一财务年度的年度奖励管理费。C 独立财务年度的年度基本管理费与年宣奖励管理费统一在该独立财务年度后九十(90)曰内支付。D 支付年度基本管理费与年度奖励管理费而产生的税费应由乙方承担。第六章第六章 组织机构与人事管理组织机构与人事管理6 61 1 组
16、织机构 A 甲方董事会作为该产业业主的最高决策机构，对营运的所有重大事项拥有决策权。商业管理公司根据绿地中心千玺广场的实际情况，成立绿地中心千玺广场项目部（分公司） ，并实行总经理负责制。商业管理公司绿地中心千玺广场项目部的总经理在任何时候都是乙方的雇员，由乙方推荐，经征得甲方同意后由乙方聘任。在乙方根据甲方董事会的经营决策进行营运时，总经理应在乙方的指导与管理下，同时作为乙方的代表，履行本合同规定应由乙方履行的日常经营及管理工作。甲方董事会为加强对日常经营管理的监督，设立业主代表处，由业主代表根据授权对商业管理公司的经营管理实施监督、检查和协调。B 甲方董事会设立的业主代表处的职责:(a)代表甲方履行管理合同及其附件规定的权利和义务;(b)负责审查商业管理公司绿地中心千玺广场项目部上报的年度经营计划、年度财务预、决算；(c)审查商业管理公司绿地中心千玺广场项目部总经理提交的年度工作报告；(d)审定商业管理公司绿地
