酒店及服务式公寓市场分析报告及定位

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1、西安西安 曲江新区曲江新区 XXXXXX 酒店及服务式公寓酒店及服务式公寓市场分析报告及定位市场分析报告及定位1010 年年 7 7 月月目目 录录一、一、 宏观市场宏观市场二、二、 项目概况项目概况三、三、 酒店市场及项目定位酒店市场及项目定位一、一、 宏观市场宏观市场1.11.1 城市宏观概况城市宏观概况西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的 科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 1992 年 7 月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新 线上最大的中心城市。面积和人口：面积和人口： 西安现辖 9 区 4 县，总面积 10108 平方公

2、里，常住人口 830.54 万，户籍人 口 764.25 万。气候特点：气候特点：西安地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季稍冷少雨。 气候温和，四季分明，雨量适中，市区年平均温度 13.3，年降水量 558750 毫米，7、9 月份为两个明显降水高峰。交通状况：交通状况：西安的交通系统包括航空、铁路、公路和地铁，构筑了非常发达的现代化 交通网络：航空 西安咸阳国际机场是国内干线重要的航空港、国际定期航班机 场，也是中国民航总局规划建设的 6 个区域性枢纽机场之一。 目前，已与国内外近 30 家航空公司建立了航空业务往来，开辟国内航线90 多条，通往国际主要城市的国际航线达到 2

3、7 条，成为全国第四大国际 航空枢纽城市。铁路 西安是西北地区最大铁路交通枢纽，西安站是全国特等客运段之一，也是 西北、西南地区最大的货运集散中心。公路 西安是东部、中部地区通往西部地区的枢纽和门户，是全国干线公路网中 最大的节点城市。穿过西安的国道主干线和西部大通道有 5 条，以西安为 中心向外辐射的国道主干线和西部大通道有 9 条，现有道路 8250.284 公里,其 中高速公路 345 公里。城市轨道交通 西安城市快速轨道交通线网规划将由 6 条线路组成，近期规划建设两条地 铁线路。二号线建设已开工，预计于 2010 年完成建设；地铁一号线预计于 2010 年开工，2015 年完成建设。

4、旅游资源：旅游资源：西安旅游资源得天独厚，有着三千一百多年的建城史，先后有周、秦、汉、 唐等 13 个王朝在这里建都，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古 都。1981 年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。西安文化遗产极为丰富。西安境内有重点文物保护单位 282 处，其中国家 级重点文物保护单位 34 处，省级重点文物保护单位 72 处。丰富的历史文 化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。改革开放以来，西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。全市拥有年接待 游客 10 万人以上的景区 20 个，国家 4A 级景区 9 个，首批获得了“中国优 秀旅游城市”称

5、号，旅游业成为西安经济发展的支柱产业。1.21.2 城市经济指标城市经济指标西安地处我国中西部两大经济区域结合部，是西北通往西南、中原、华东 和华北各地市的门户和交通枢纽。国家实施西部大开发战略以来，西安基 础设施建设和经济社会发展取得了显著成绩。2008 年，虽有国际金融危机的影响，而西安全年实现生产总值（GDP） 2190.04 亿元，比上年增长 15.6%，是西安经济 15 年来增长最快的一年。 按常住人口计算，全市人均生产总值 26259 元，比上年增加 4920 元，增长 14.5%。2009 年，西安市经济逐季向好，主要经济指标逐季回升，截止三季度末， 实现地区生产总值 1693.

6、85 亿元，比上年同期增长 14.1%，全社会固定资 产投资 1953.36 亿元，同比增长 37.6%，比上年同期回落 1.5 个百分点， 比上半年回落 4.1 个百分点，但比一季度提高 2.8 个百分点，保持了快速 增长的势头。下表概览了 2004-2008 年西安市几个重要的经济指标：类别类别20042004 年年20052005 年年20062006 年年20072007 年年20082008 年年人口（万人）725.0741.7823.0830.5837.5国民生产总值（亿元）1102.41270.11473.41763.72190.0年增长率（%）13.513.113.114.71

7、5.6固定资产投资额（亿元）646.7845.11066.61435.31906.2年增长率（%）34.029.127.737.132.8实际利用外资（亿美元）2.765.718.2511.1611.47年增长率（%）8.0107.044.435.32.8消费物价指数（%）2.30.31.64.76.0新增外资项目159157174135100年增长率（%）203311-22-351.31.3 城市规划城市规划根据最新公布的 2008-2020 年西安城市规划概要，西安市规划范围总面积 为 10108 平方公里。按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内， 构建“一城、一

8、轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中：“一城”为主城区； “一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴； “一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带； “多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新 城和四个县城。规划空间分为三个层次规划空间分为三个层次：市域范围： 西安市行政辖区。 城镇范围： 主城区、中心城镇、镇。 主城区范围：以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西 到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。主城区布局结构：优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的 布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发 展成工业

9、区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区； 南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无 污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造 业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。重点发展区域：加快“四区两基地”建设，重点建设未央新城，完善基础设施 建设，改善人居环境，疏解老城压力。近郊地区重点进行组团、新城和县 城建设。主城区交通规划：西安市将以棋盘加放射式网状结构的轨道线网来促进城市空间 的重组与整合，带动周边副中心及组团的发展,有效缓解城市中心交通压力。主城区综合交通规划图(2008 年-2020 年)远期规划目标：根据西安

10、20042020 年城市总体规划和西安市综合交通规划 ，西 安市建立以公交为主体、城市快速轨道交通为骨干的现代化城市综合客运 交通运输系统，促进城市空间结构布局的形成，远景年建成长度 251.8 公 里，棋盘放射式网状结构的快速轨道交通网络。近期目标：从近期规划到 2015 年完成地铁一、二号线的“十”字骨架线网建设。规划 建设的轨道交通一、二号线单向高峰小时客流分别为 4.2 万人次和 3.78 万 人次。西安城市轨道交通规划图(2005 年-2020 年)城市规划发展城市规划发展战略战略经济社会发展目标：至 2010 年，全市国民经济增长速度年均要保持在 13%以上。至 2020 年，保持

11、 10%左右的年均增长速度，全面实现小康社会。城市建设发展目标：提升城市品质，建设国际旅游城市；营造最佳创业环境，建设科技创新城市；建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城 市；发挥优势产业和地区辐射能力，建设现代制造、高新技术产业基地； 强化金融、商贸、信息、物流等区域功能，建设中国西部经济中心。2.42.4 小结小结西安市是一个历史文化名城，同时也是我国中西部地区的内陆 开放城市，以及新亚欧桥陇海新线上的最大中心城市。西安市是世界文明的历史名城，拥有众多的旅游资源，旅游业也是西安经 济发展的支柱产业。西安市作为西部重镇，近五年来的经

12、济增速维持高位，预计未来五年将依 然维持这样的高位运行；经济的快速发展，必将带动第三产业尤其是酒店 行业的发展。城市总规划中，西安规划将发展成为“一城、一轴、一环、多 中心”的整体布局，城市将呈现多中心，多组团的现代城市格局。西安在大力发展主城区放射型网状交通网络，尤其是大力发展轨道交通， 计划完成总长度为 251.8 公里的城市轨道交通线。二、二、 项目概况项目概况曲江首座大厦位于西安南部的曲江新区，现将该区域的状况简单介绍如下：2.12.1 曲江新区介绍及发展规划曲江新区介绍及发展规划 西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区是陕西省人民政府于 1993 年批准设 立的省级旅游度假区，2003

13、年 7 月经西安市政府批准，更名为“曲江新区 “。曲江新区开发建设是西安确立旅游产业战略的重大举措，是西安建设国 际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。 曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址 为中心，近期规划面积 15.88 平方公里，远期规划面积 47 平方公里。 其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重 点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、 民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风 景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客 200 多万人次，境外 游客达 40 多万人次。 西安曲

14、江新区管理委员会是西安市人民政府的派出机构，在辖区范围内履行市级管理权限。实现项目审批、规划定点、建设 管理、土地出让、企业管理一条龙服务，为投资者提供高效、优质的服务。 同时设有曲江文化产业投资（集团）公司。 曲江新区是西北唯一的旅游度假区，国家级文化产业示范基地，享受省级 旅游度假区优惠政策和管理权限，拥有完善的服务和支撑体系。曲江新区 拥有丰富的旅游资源，区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈 恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；拥有西安曲江水厂、西安南郊水厂等西北稀 缺的水资源；拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源。她不仅是陕

15、西省 和西安市振兴旅游的重大工程，也是未来西安城市发展的重点区域。 曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200 亩的曲江池水面， 紧邻杜陵 10000 亩的生态森林，自然起伏、丰富多彩的地貌，超过 40的绿化 控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。 曲江新区拥有完善的会展和商务配套服务体系。目前拥有唐华宾馆、曲江 宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有西安国际会议中心，西安曲江国 际展览中心。曲江发展文化产业战略三步走：曲江发展文化产业战略三步走： 第一步：从 2006 年到 2008 年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区 的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区

16、、会展广告区、创意传 媒区。 第二步：从 2009 年到 2011 年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产 业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界 同类园区初级水平标准。 第三步：从 2012 年到 2015 年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业 的发展境界。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中 等水平。 曲江规划曲江规划 在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风 景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度 假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。 曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形 态。 功能定位：功能定位： “一心”：以大雁塔为整个曲江的核心； “两带”： 既贯穿整个新区，宽 100 米的唐城遗址保护绿带；分布在 绕城高速两侧共 100 米宽的绿化景观带； “三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴 线和曲江达到景观轴线； “四个功能板块