XX旅游项目可行性研究报告

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1、 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 1 页目目 录录第一章 总论.2 第一节 项目背景.2 第二节 项目概况.5 第三节 研究的主要结论与建议 .9 第二章 九宫 XX 山旅游资源简介.10 第三章 旅游市场分析及预测.16 第一节 旅游客源市场现状分析 .16 第二节 风景区目标客源市场定位 .29 第三节 风景区市场规模预测 .34 第四章 建设内容、规模.39 第一节 本项目使用需求分析及定位 .39 第二节 本项目建设规模和内容的测算39 第五章 项目选址.43 第一节 项目的选址及分析评价 .43 第二节 土地的获取.45 第六章 建设方案规划与设计.47 第一节 总

2、体规划原则和构思 .47 第二节 总平面设计.51 第三节 建筑结构设计.59 第四节 市政设施规划.64 第七章 节能节水和资源利用.71 第八章 环境影响分析与保护.74 第九章 安全与消防.82 第十章 项目建设与管理.85 第一节 建设项目组织管理 .85 第二节 项目实施进度安排 .86 第三节 工程招投标.88 第十一章 项目运营方案.89 第十二一章 总投资估算及资金筹措 .93 第十二章 财务评价及风险分析 .97 第十三章 结论与建议.97附表：附件：九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 2 页第一章第一章 总论总论第一节第一节 项目背景项目背景一、项目名称一、项

3、目名称九宫 XX 山船埠入口综合服务区建设项目二、项目建设性质二、项目建设性质征地新建三、项目建设单位及简介三、项目建设单位及简介本项目的建设单位为湖北 YY 省九宫 XX 山旅游开发有限公司，该公司由湖北 YY 省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司、通山县政府共同出资组建。注册资本金 1.1 亿万元，该公司遵循“政府引导、市场化运作”的基本原则，努力提升九宫 XX 山的旅游竞争力、影响力和带动力，推进九宫 XX 山景区“由行政接待向市场化经营转变、由夏季避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变” 。力争通过三到五年的时间，将九宫 XX 山打造成为国家 5A 级景区和全国知名的旅游目的地

4、。通过规划和策划，以“重塑九宫 XX 山、再造九宫 XX 山，打造中国最美的山地度假旅游目的地”的方案已初步形成：一是依托“一镇八区” ， 打造“一环三线” 。 “一镇”即将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区，包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区。 “一环”是指景区山上公路与山下公路对接，围绕云中湖，形成旅游大环线。三线即以船埠入口区为起点，联动银河谷景区，包含中港以及沿线景点，至云中湖景区，并以云中湖为核心，九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 3 页发散至铜鼓包景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为

5、起点，经金鸡谷、老鸦尖景区，最终延伸至铜鼓包景区，形成中部旅游线路；以太阳山林场为中心，形成西部旅游线路。二是完善“一主三辅” ，重点建设六大项目。 “一主三辅”入口服务体系，即在船埠建设主游客中心九宫 XX 山入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。重点推进船埠入口综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠（中港、内港、东港）旅游新村、环九宫 XX 山旅游公路、八大景区提升 6 大重点项目建设。四、可行性研究报告编制依据四、可行性研究报告编制依据1、 国务院关于加快发展旅游业意见的通知2.旅游规划通则GB/T18971-2003，2003 年 中华人民共和国质

6、量监督检验检疫总局发布；3.九宫 XX 山风景名胜区总体规划 （19982010 年） 同济大学；4.九宫 XX 山国家级自然保护区总体规划 （19972015 年）国家林业局调查规划设计院；5.通山县总体规划(1996-2020 年)通山县规划土地管理局；6.湖北 YY 省旅游发展总体规划2003 年；7.旅游区(点)质量等级的划分与评定1999.10 国家技术监督局；8、湖北 YY 省旅游业发展“十五”计划和 2015、2020 年远景目标九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 4 页纲要；9、 城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)10、 九宫 XX 山船埠入口综合服

7、务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划11、其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料。12、委托合同及其他相关资料五、可行性研究报告研究范围五、可行性研究报告研究范围在九宫 XX 山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划报告中，分别按三个层次和范围来规划建设。其中第一层次按“入口综合服务区概念规划范围以现状船埠村为中心包括周边河流山脉约 800 公顷土地面积”来规划建设；第二层次“入口综合服务区控制性详细规划范围为现状船埠村及其周边河流、农田约 90 公顷用地范围”来规划建设；第三层次按“入口综合服务区修建性详细规划范围为船埠村及附近现状河流与东部山脉围合约 273 亩

8、用地范围”规划建设。本报告以第三层次规划范围内为主要研究内容编制项目可行性研究报告。详见下图：九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 5 页六、新建的理由六、新建的理由一是风景名胜区规划的要求，在船埠村建设综合服务中心；二是自驾游的兴起，在旅游旺季时，云中湖地区车满为患，经常出现交通堵塞；三是大量车辆进入云中湖地区，加大了云中湖地区的噪音和空气污染。根据九宫 XX 山旅游发展总体规划方案，通过在船埠村建设综合服务中心，配套建设大型停车场和游客换乘中心，外部车辆进入船埠入口服务区停车场后均换乘景区内部的环保车辆，游览景区各景点，以彻底解决旅游景区存在的上述矛盾。第二节第二节 项目概况项

9、目概况一、项目建设地点一、项目建设地点本项目选址在九宫 XX 山船埠村，具体位置详见下图：九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 6 页二、项目建设目标二、项目建设目标本项目将紧扣九宫 XX 山休闲度假旅游发展战略，充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄九宫 XX、佛道胜地、生态九宫 XX、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。最终形成九宫 XX 山风景区“一主三辅”入口服务体系， （即船埠主游客中心九宫 XX 山入口

10、综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。 ）三、项目功能定位三、项目功能定位1、作为九宫 XX 山风景区游客的主集散基地，其担负的主要功能为大部分（约 70%）九宫 XX 山风景区的入口人流集散和换乘功能；2、九宫 XX 山风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 7 页度假、科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人文景观的旅游目的地。四、建设规模、内容和标准四、建设规模、内容和标准1、建设标准：按我国 5A5A 级级景区入口综合服务区的标准规划建设2、项目建设规模：本项目新增建设用地 182161 平方米（折

11、合 273 亩） 。主要建设景区游客服务中心、员工活动中心、生态停车场、游客换乘中心、民俗风情街及绿化景观工程。合计建筑物总面积 22766 平方米，形成年最大接待 60 万游客出入景区的综合服务能力。3、项目建设内容：项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区，建设内容如下表：项目主要建设内容一览表序号功能分区层/栋 数用地面积 （平方米）建筑总 面积 （m2) 结构类型服务能力一旅游综合服务区 1游客服务中心一栋 78446960框架二层高峰接待能力 为 2 万人/天2绿色生态停车场92106大型车位位 285 个；小型 车位 714 个3员工活动中心一栋 层843

12、1360框架二层4游客换乘车场8000C30 地坪100 车位九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 8 页二民俗风情土特产 商业街1309414446一层鄂南 民居三喷泉广场6000四室外绿化工程54274含游园等室外 绿化景观工程合计 18216122766 五、项目投入总资金及资金筹措五、项目投入总资金及资金筹措本本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为4991.25 万元， 具体明细详见下表序号项目名称金额（万元）占投资比例 （%）一工程费用3674.9173.6%二建设工程其他费用925.32 含 112.444 亩征地费）18.5%三预备费391.027.9

13、%四建设投资合计4991.25五建设期利息0六流动资金0 七总投资4991.25100%资金筹措：1、项目建设单位自筹项目资本金 3991.25 万元；2、申请政府旅游发展补助专项资金 1000 万元九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 9 页六、建设时间安排六、建设时间安排根据本报告建设方案和现场建设条件，参照国内类似工程的施工安排，初步预计本项目一其工程工期 2 年（2011 年 1 月至 2012 年 12月） ，其中半年的施工准备期，一年半的施工期。第三节第三节 研究的主要结论与建议研究的主要结论与建议一、结论本项目是完善九宫 XX 山旅游服务设施的力作，也是鄂西生态文化旅

14、游圈会议确定的重点建设工程，与通山县政府提出的“旅游兴县”战略定位高度契合。随着本项目的建设，将极大改善景旅游服务设施与景观，促进当地旅游产业大发展、大繁荣，提升旅游景区招商引资品质和形象，同时也带来当地船埠村产业结构大调整，对当地农民就业和脱贫致富有极大的促进作用，是一项具有较好的经济效益、社会效益和环境效益好的项目，建议政府相关部门予以审批通过。 二、问题和建议1、由于工程涉及周边农户进出，工程施工时应尽量处理好临时通道，保障周边农户进出的安全。2、道路设计和施工时应做好边坡防护或临时防护措施，保护好生态环境。3、由于施工现场尚无污水管道布置，设计时应由业主和相关部门协调好污水的临时排放措

15、施。九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 10 页第二章第二章 九宫九宫 XX 山旅游资源简介山旅游资源简介旅游资源是旅游产品形成的基础，而旅游资源类型是否丰富、品质是否独特，是能否形成系列产品和具有市场竞争力产品的重要条件。一九宫 XX 山风景区概况国家级风景名胜区九宫 XX 山，位于湖北YY 省东南部通山县境内，距武汉 WW178 公里，距咸宁市区 40 公里。九宫 XX 山横亘鄂赣边陲的幕阜山脉中段，西连横岳，东接匡庐，总面积210 平方公里。既有江南山峰之奇秀，又具塞北峰岳之雄伟，兼有五岳之雄、险、奇、幽、秀，自然气候宜人，是湖北 YY 省旅游业的精品名牌和旅游名山。九宫

16、XX 山 1979 年设立风景名胜区管理处，1989 年湖北 YY 省人民政府批准为省级风景名胜区，1994 年被国务院批准为第三批国家级风景名胜区。九宫 XX 山雄奇险峻，景色迷人，不但是游览佳境，更是避暑胜地。主峰海拔 1657 米，盛夏季节日平均气温 21左右。大崖头瀑布落差420 米，为全国之最；位于海拔 1230 米的云中湖，是我国最具特色的高山湖泊；森林公园面积万亩，有珍稀动物 17 种，珍稀植物 34 种。九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第 11 页九宫 XX 山历史悠久，人文景观星罗棋布。史载，南朝晋安王，陈伯恭兄弟九人为避战乱建九座行宫于此，故得名。南宋道士张道清至九宫 XX 山开辟道场，香火之盛，为全国五大道场之一。1645 年，明末农民起义领袖李自成殉难于九宫 XX 山牛脊岭。国家重点文物保护单位闯王陵是全国唯一保存下来的农民起义领袖陵寝。 二主要旅游资源简介九宫 XX 山国家级风景名胜区有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源。 1、独特的花岗岩、变质岩体 亿万年的地质演变使九宫