房地产市场研究ppt培训课件

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1、第八章 房地产市场研究,2018/10/23,2,第一节 房地产市场研究的意义与步骤,房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。,2018/10/23,3,第一节 房地产市场研究的意义与步骤,一、房地产市场信息与市场效率 房地产市场是不完全竞争市场，由于房地产商品自身的特性使得房地产市场体现出市场信息（价格信息、产品信息等）缺乏的重要特征。 首先，房地产是不动产，位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场，

2、其次，房地产商品是异质的，每一处房地产的区位都是独一无二的。 第三，在房地产市场上获取信息是困难的，而且是昂贵的。 第四，房地产商品的交易成本高。,2018/10/23,4,第一节 房地产市场研究的意义与步骤,鉴于房地产市场的低效率，搜寻信息、研究市场就成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资者做出合理决策的基本前提。市场研究做得更好，则更容易在竞争的市场中获得更多的利润。,2018/10/23,5,第一节 房地产市场研究的意义与步骤,二、房地产市场研究的意义 （一）房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息 （二）房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略 （三）

3、房地产市场研究有利于投资者合理决策,2018/10/23,6,第一节 房地产市场研究的意义与步骤,三、市场研究的主要步骤 （一）房地产市场研究的主要步骤 1、确定研究目标 2、研究方案的设计 3、资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计 4、试探性调查 5、数据的收集和整理 6、数据的分析 7、提出研究报告,2018/10/23,7,第一节 房地产市场研究的意义与步骤,（二）市场研究方案设计的基本原则 1、可操作性。 2、可控性。 3、灵活性。 4、经济性。,2018/10/23,8,图10.1 市场研究深度的成本、效益和最优水平,2018/10/23,9,第二节 市场研究的内容,一、市场调

4、查 房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查是市场调查的主要内容。 （一）房地产投资环境调查 房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部因素的总和。,2018/10/23,10,表10.1 房地产投资环境的构成,2018/10/23,11,第二节 市场研究的内容,（二）房地产市场状况调查 1、市场需求调查。 主要包括某类房地产市场现有的需求量和潜在的需求量、目标客户的数量；某项目的潜在客户的规模和基本特征；同类产品或类似产品的区位、供应量和潜在供应量；市场的供求平衡状况、房屋空置率等。此外，投资者也应该调查市场对房地产商品在产品功能和品质方面的需求

5、。市场需求调查有助于投资者分析某类房地产市场的需求动向和房地产供应情况，预测自身的销售量或出租量。由于房地产市场是地区性市场，因此市场需求的调查应以特定区域为范围。比如在对某城市的办公楼市场进行需求调查时，可以就办公楼需求总量和供应总量、重点办公区的需求量和供应量、办公楼的成交量、潜在的客户、出租率等进行调查。,2018/10/23,12,第二节 市场研究的内容,2、市场价格调查。 主要调查某类房地产市场价格（租金）水平、价格（租金）变化过程及变化趋势，影响市场价格（租金）变化的因素，消费者对价格变化的反应，竞争者对价格变化的反应等。市场价格调查有助于投资者正确估测市场价值和投资价值。,201

6、8/10/23,13,第二节 市场研究的内容,3、消费者调查。 具体包括对消费者人口统计特征的调查，主要包括年龄、性别、教育程度、职业、收入、家庭规模、所属区域等信息；消费者行为特征的调查，如购买主体、购买区域、购买时间、购买动机、付款方式、以及购买偏好、影响购买决策的因素等等方面。,2018/10/23,14,第二节 市场研究的内容,4、竞争者调查。 包括竞争者的数量和规模；竞争者的市场份额；竞争者的产品种类、成本、价格；竞争者的营销手段和策略等。,2018/10/23,15,表10.2 项目基本信息调查表,2018/10/23,16,第二节 市场研究的内容,二、市场预测 在房地产市场调查的

7、基础上，可以根据投资分析的需要使用定性或定量的分析工具对房地产市场某些变量将来的发展趋势做出推断，这就是市场预测。 定性预测是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，根据预测人员的经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法的分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。,2018/10/23,17,第二节 市场研究的内容,1、宏观经济发展形势的预测 2、房地产业发展趋势的预测 3、政策影响预测 4、市场需求预测 5、市场供给预测 6、市场价格预测 7、营销前景预

8、测 8、竞争情况预测,2018/10/23,18,第三节 房地产市场研究的资料收集,影响房地产投资的变量或信息主要有三类。 一是与宏观市场环境有关的信息，这些信息对投资者确定投资方向、确定宏观投资区位有重大影响。 二是房地产市场运行过程中市场产生的直接信息，这些信息对于投资者确定房地产开发类型、选择具体区位和把握开发时机有直接影响。 三是与投资项目直接相关的信息，对于投资者进行项目的具体策划和定位，最终做出决策有直接关系。,2018/10/23,19,第三节 房地产市场研究的资料收集,一、第二手资料 第二手资料是指因其他特定目的而收集整理的或是其他项目已拥有的，但与当前所要研究的问题存在一定关

9、联性的资料。 第二手资料往往具有成本较低、信息面广以及公开性较高、来源广的特点，因此，在市场研究中要重视利用第二手资料，也要善于利用第二手资料，这样即可以节约经费，也可以节约时间，从而提高市场研究的工作效率。,2018/10/23,20,第三节 房地产市场研究的资料收集,第二手资料主要来自于以下途径： 1、官方统计资料 2、专业性报纸、期刊 3、房地产行业协会以及相关学会 4、其他渠道。,2018/10/23,21,第三节 房地产市场研究的资料收集,二、第一手资料 第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集的资料。在房地产市场研究中，有很多关键性的原始数据需要通过现场调研来获取。比如在了解消费者

10、对住宅的需求意向时，可以通过以下问题得到相关信息：,2018/10/23,22,第三节 房地产市场研究的资料收集,消费者的年龄、性别、职业、收入等个人信息 购房目的 区域选择 房型选择 面积选择 总价接受范围 影响购房决策的重要因素（如位置、交通、价格、房型、面积、小区环境、物业管理等） 付款方式,2018/10/23,23,第三节 房地产市场研究的资料收集,（一）第一手资料的获取方法 第一手资料通常可通过使用“交流法”或“观察法”来获取。 1、交流法 所谓交流法就是调研人员向被访者提出一些问题，由被访者回答，根据这些回答，研究者可以运用统计分析方法得出相关的市场数据。 2、观察法 观察法是指

11、不需要通过向被调研者提问，而是对某些与调研主题相关的事实或行为进行监测并记录下来的一种方法。,2018/10/23,24,第三节 房地产市场研究的资料收集,（二）问卷设计 在房地产市场调研中，问卷调查是最常用的获取原始市场数据的方法。,2018/10/23,25,第三节 房地产市场研究的资料收集,市场调查用的问卷可以根据问题设定的基本方式主要可以划分为封闭式问卷和开放式问卷。 封闭式问卷是采取选择题的形式，要求被调查者从一系列选择项中选择与自己看法或情况最接近的一项或多项答案。 开放式问卷是将提问设计成被调查者可以用自己的语言来回答的形式，通俗地讲就是不设定选择项的问答题，被调查者可以根据自己

12、的意愿或体验来完成提问。,2018/10/23,26,第三节 房地产市场研究的资料收集,（三）样本设计 1、样本的确定。 2、样本的抽取方法 。 一是概率抽样法。 二是非概率抽样法。 3、样本的规模,2018/10/23,27,第四节 定性研究和定量研究,一、定性研究 （一）定性研究的含义及其重要性 定性研究指的是对相关房地产市场参与者的基本特征、行为动机、倾向性和有关态度、反应和感觉等方面资料进行市场调研的方法。,2018/10/23,28,第四节 定性研究和定量研究,定性研究主要适用于以下一些问题的研究： 1、消费者对项目的建筑风格、环境设计、文化氛围、配套设施、物业管理水平等方面的感受、

13、态度或倾向性。 2、消费者的购买动机或对某个竞争性项目的主观评价。 3、特定区域内，相关人群对拟开发项目的态度和接纳程度。 4、新的产品理念、产品形式的市场反应和接受程度。 5、租户对办公楼或商业房产的物业管理服务、专用或特殊设施等方面的感受和要求。,2018/10/23,29,第四节 定性研究和定量研究,（二）定性研究的局限性 首先，定性数据来自于被调查者的主观感受，这些感受容易受到时间和环境的影响，甚至会受到被调查者当时的心境、情绪的影响，从而影响到定性研究的可信度。 其次，定性数据的整理及结果描述容易受到调查人员或研究者自身能力的限制。,2018/10/23,30,第四节 定性研究和定量

14、研究,（三）定性研究的主要方法 目前，开发商越来越注意对所开发的项目进行市场需求方面的定性研究。在定性研究中，最常用的方法是小组访谈法，实践中，也被称为客户恳谈会或者征求意见会等。 所谓小组访谈法是指由研究人员组织少量的被调查者（一般不超过10人），引导他们就事先设定的研究主题展开充分而深入的探讨。研究人员借此可以了解被调查者对项目方案或者其中某个局部问题的看法、意见及理由，进而对所拟定方案的进行修改，使它更贴近实际需求。,2018/10/23,31,第四节 定性研究和定量研究,二、定量研究 （一）定量研究的含义 定量研究是一种运用统计与分析方法对市场调查数据进行数量关系的分析，并比较精确地揭

15、示出市场各种变量之间的相互关系及具体数值的研究方法。,2018/10/23,32,第四节 定性研究和定量研究,统计分析方法有两大类，一是描述性统计，二是推断统计。,2018/10/23,33,第四节 定性研究和定量研究,（二）描述性统计 描述性统计主要是采取定量表达方式来描绘样本的基本特征。这些定量表达方式既可以是直观的表格和图形，也可以是具体的数值。 1、单项频数分布和交叉分组频数分布 单项频数分布是按一个变量将几个不重叠组中的某类数据的频数加以汇总，可制成单项频数分布表，也可以制成柱形图、饼性图或线形图等。,2018/10/23,34,第四节 定性研究和定量研究,交叉分组频数分布可以描述两

16、个变量之间的关系，这种情况在市场调查中也比较常见，可以通过绘制频数分布表及频数分布图来表示。,2018/10/23,35,第四节 定性研究和定量研究,2、数值方法 用数值的形式将某些变量的特征表示出来也是常用的描述性统计方法。一般常用的数值有平均数、中位数、众数以及标准差、方差和全距。,2018/10/23,36,第四节 定性研究和定量研究,（三）推断统计 推断统计是通过小样本的调查结果推测出某一整体的一般特征或者通过研究近期的数据来预测未来的发展。推断统计也可以帮助研究人员了解到两个变量或多个变量之间相互关系和相关程度。,2018/10/23,37,第四节 定性研究和定量研究,1、时间序列法

17、 时间序列法利用过去的数据或资料，寻找数据与时间之间的关系，来预测未来的值。过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列法进一步分为如下几类： （1）简单平均法 （2）移动平均法 （3）指数平滑法,2018/10/23,38,第四节 定性研究和定量研究,2、回归分析法 回归分析法是定量预测方法中最简单、最常用的分析工具。这种方法是以大量的数据为基础，利用预测对象和影响因素之间的因果关系，建立回归方程式来进行预测。回归分析法可以揭示预测值与变量之间的相关关系，并可以用相关系数来表明他们之间相关关系的密切程度和影响方式。这种定量方法具有比较高的可信度。 根据自变量的多少，回归分析法分为一元回归和多元回归； 根据自变量与因变量之间函数关系类型的不同，可分为线性回归和非线性回归。,