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1、物业设备管理基础知识,-欧 长 勇,一、物业设备管理的意义和指标,1物业设备*什么是物业设备设施！物业设备是指附属于房屋建筑的各类设施的总称。注：所谓物业设备管理，就是要通过保养 维修 等手段保障物业设备的安全 正常运行延长设备使用寿命。,2、物业设备管理的意义工程管理是物业管理的核心 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 1、它是物业客服满意度的最基本条件和核心因数。试想，一个小区不管其它部门的工作如何的到位，但小区频发因设备运行故障停水停电、园区内道路坑坑洼洼、健身休闲设施锈迹斑斑，业主会满意吗？ 2、它是小区物
2、业增值保值的根本。小区只有基础工程维修做的到位，才能最大限度的让业主住的舒心和满意，其物业价值才能保值增值。 3、它是物业生存的根本。没有好的工程管理，业主就不会满意。,3、物业工程管理的四大指标 1、客户满意度。工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。 2、员工满意度。 在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？ 3、设备设施完好率。设备设施正常运行，维修和保养及时到位，完好率达98%以上。 4、成本控制。通过各种手段，在
3、保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。且年度预算误差不超过5%。,物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效,二、物业设备管理的内容 1、前期介入。从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）； 2、房屋本体的交接验收。包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容； 3、公区设备设施的交接验收。如园区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界围墙等等； 4、工程整改。对于部分技术含量低、投入
4、小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；,5、供配电、给排水、发电机、消防、电梯、安防等机电系统的运行管理。可以简单概括为六个字：巡检、维修、保养； 6、道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。也可简单概括为六个字：巡检、维修、保养； 7、工程人员的管理、培训和考核；月度培训，半年及年度考核等；8、户内维修和有偿服务；9、各项管理制度的建立和执行；10、质量记录等等。 在实际工作中会因园区的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不
5、变。同时，也因为园区的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层住宅，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行；别墅因设备很少，管理的重点就在园区总平和周界防护；商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。,物业工程管理的几种手段,1、预算制管理。具体就是每年每月都要做工程费用预算。严格控制管理成本，对于预算外支出需有足够的理由，且全年的实际管理成本与预算之差控制在一定的范围内，差别不能过大，如5%。 2、计划管理。制定详细、有效、可执行的工作计划，并严格落实。通过计划管理可减少工作中的漏项，降低管理风险。 3、标准化管理。制定各项工作标准，要求员工严格按照工作标
6、准流程进行，并达到标准化的结果。通过这种方式可以尽最大限度减少因员工能力差异而导致结果的不受控。 4、节能降耗。应将节能降耗贯彻到工作中的每一个细节，并常抓不懈。 5、人性化管理。让员工分享公司的发展成果，让员工在这里有家的感觉。认真对待每一个员工的每一项诉求，尽量做到公正的对待每一个员工。 6、承包责任制。可根据实际情况，将工作划分为若干块，每一个员工承包其中的一块或几块。让员工非常清楚地知道自己的工作内容，可减少出工不出力的现象。（此项要求员工的个体能力很强，且有团队合作精神） 7、模块化管理。可根据项目的实际情况，将工作划分为若干个模块，每一个模块设置一个负责人，由一个人或多个人组成责任
7、组。这样便于对工作的监督检查。（此项要求各个模块至少有一个技术实力很强的员工）,物业工程管理工作要点 1、员工培训。应制定年度培训计划，并严格执行。培训课程应包括三个方面的内容：员工服务意识和礼貌礼仪、安全意识及风险管理、专业技能。培训可采用内训和外训两种方式。如请客服服务部经理培训礼貌礼仪和服务意识，请专业厂家进行专业技术培训等。 2、各项管理制度的完善和执行。根据公司现有的管理制度和作业流程（作业指导书），结合项目实际情况进行完善，并在工作中严格执行。如入户维修流程，质量记录的规范等。只有如此才能降低员工作业过程中犯错的风险，降低各种安全事故的发生概率。（一些技术好的，工作年限长的工程老员
8、工很容易麻痹大意，有时会不按照作业流程严格开展工作，从而导致安全事故的发生，此种例子比比皆是）。但是，各种管理制度和质量记录亦不能过多，否则将影响员工个人创造性发挥，将工程管理变成了文字管理。 3、搞好与其他部门之间的关系。如与客服服务部、秩序维护部、消防电梯分包方等。 4、培养员工的团队合作精神。,5： 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。6：加强维护保养工作。7：对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。8： 对事故的处理要严格执行,即事故原因未查清不放过.,谢 谢,
