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1、2012.11.01,眉山43.88#地块 开发建设沟通方案,龙村小策划,谨呈：四川合力房地产开发有限公司,感谢各位领导给予本次提案机会！,人与土地的精神勾兑 人是鲜活的，土地也不是死的， 彼此需要勾引或勾兑， 只为了共同最大的价值提升。 价值观决定价值空间。 土地与人同样拥有鲜活的思想， 本案关键在于能否统一精气神， 思路决定出路，态度决定起步。,一、本案价值观： （统一价值观，统一方向。） 1、2.9万土地上盖什么样的房子？我们想要什么！ 2、我们的市场机遇？建什么样的房子是由市场决定的。 3、我们卖给什么样的人？市场在哪？ 4、我们应该和谁竞争才合理？,本报告核心解决四大问题：,本报告核
2、心解决四大问题：,二、本案运营战略： （运营战略是本案战略开发的总纲，是本案开发的战略总方向。） 1、我们的价值在哪？寻找本案价值。 2、如何建立本案价值体系？ 3、如何通过创新模式发挥最优化的营销策略？ 4、我们的运营模式体系。 5、如何通过模式实现本案开发价值均衡化？。,本报告核心解决四大问题：,三、本案开发战略： （如何合理分布土地资源，创造本案最优化价值） 1、土地资源分析，本案土地优劣分析。 2、本案开发战略，开发周期模拟。 3、本案整体规划理念。 4、本案建筑风格建议， 5、本案园林风格建议。 6、本案产品配比。,本报告核心解决四大问题：,四、本案概念运营战略: （建立市场需求模式
3、、放大本案价值效能） 1、关于本案市场品牌战略。 2、本案概念运营核心体系。 3、本案营销概念建议。 4、本案概念形象表现方式。,衣、食、住、行 | 生、老、病、死 | 悲、欢、离、合,人,以人为本，土地离不开人所谓：取之于人，用之于人。,城市的发展围绕人的问题而展开，因为人一生都摆脱不了这12个字。 当今社会，人们却将“住”字放在了第一位！ 而且问题之严重已惊动了党中央-涨价不止，调控不断,从人谈起,人分为：男人、女人。 再分为：老人、中年人、年轻人、小人。 再再分：成都人、重庆人、东坡人、青神人、外地人,不同的性别，不同的年龄，在不同的地方 所反映的生活方式、需求结果完全不一样！,我们需要
4、什么样的人？,我们不得不相信，聪明的人，有眼光的人就是与众不同，出类拔萃。“人”将会是我们关键性的问题，无论在 合作上我们需要什么的团队，或在市场上我们需要什么样的客户？,从人谈起,2.9万土地上盖什么样的房子？ 主观思考的动力在于我们的信心 -对稳定的信心、对经济走向大势的信心 -对眉山的信心、对天府新区的信心 -对人的信心 信心有感染力，人和土地都这么想的？ 我们想要的就是令人增强信心的房子？ 性价比越高的房子或许更能让土地自信！,如何看待本案目标市场？本案是在东坡区?还是全眉山? 还是大成都经济圈？还是在全省又或全国？ 不同区域选择决定本案不同的市场空间。 这块土地愿且能“嫁”给什么样的
5、人？还需要与土地充分勾兑。,将来卖给什么样的人？,对于本案,我们的价值观？,眼界决定出路。,本案价值观:,勿以地小而不尊贵 勿以人少而不求精,价值决定价值观，我们必须站在什么角度思考本案，指导本案的开发运营？ 大战略、大创新、大思维、大品牌的运作方式，统一价值观是本案战略基础,本案战略指导思想:,价值最大化 风险最小化 开发精准化 销售快速化,本案风险OR机会,政策风险：十八大无悬念，调控仍难断主要原因：A、世界经济持续衰退，中日贸易继续恶化，中美经济纠纷持续升级，影响大势整体水平。B、国家宏观调控在税收、利息、投资、限购及收入分配改革等方面的不确定性。模式风险：依托传统“拿地-开发-销售”的
6、开发模式。在政策体系完善的情况下，资金流风险（主要是目前地产开发70资金为银行贷款，依靠终端销售创益的模式，销售结果成为地产持续开发的主要环节。人的风险：人是本案成功的最关键环节，能成功必须有好的思想观念，好的团队，必须建立在统一的价值观，统一思想的基础上，发挥众人的潜能。还有“客户”这群人的不确定性，2012年10月全国100个城市新建住宅均价8768元/环比9月上涨0.17%，已经连续5月环比上涨，但销量并不佳。同时平安证券报告指出中国国民债务率已达GDP的200%，人的承受力也有不确定性。,风险观测,地,天,人,有问题不重要！ 重要的是如何看待 问题？,机遇探索,机遇二：市场需求,机遇一
7、：区位优势,从区域市场分析寻找发展机遇， 寻找本案市场位置，我们应该站在什么位置 是项目环境的研究，是认识我是谁的过程。,看全国大势,2012年前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。分产业看，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。 面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预
8、期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行总体平稳，呈现出经济运行企稳、结构调整加快、民生继续改善的积极变化。,看全国房产,2012年前三季度全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比上半年回落1.2个百分点，比上年同期回落16.6个百分点；其中住宅投资增长10.5%。房屋新开工面积135014万平方米，同比下降8.6%，降幅比上半年扩大1.5个百分点，上年同期为增长23.7%；其中住宅新开工面积下降12.9%。全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降
9、幅比上半年缩小6.0个百分点，上年同期为增长12.9%；其中住宅销售面积下降4.3%，降幅比上半年缩小6.9个百分点。全国商品房销售额40354亿元，增长2.7%，上半年为下降5.2%，增速比上年同期回落20.5个百分点；其中住宅销售额增长3.3%，上半年为下降6.5%。前三季度，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%。全国商品房待售面积32670万平方米，增长35.6%。,看四川大势,2012年四川三季度经济形势分析及全年预测研究报告：今年前三季度我省完成生产总值17400亿元以上，经济增速为12.8%，仍将居于全国前列，固定资产投资13200亿元左右，同比增长20
10、.6%；消费品零售总额6540亿元左右，同比增长15.6%。在经济大省中继续处于领跑地位。 上半年，全省GDP同比增长13%，经济增速比全国平均水平高5.2个百分点。投资的拉动依然较强，消费的拉动保持稳定，外贸出口的拉动有所提高。通过初步测算，上半年“三驾马车”对于四川经济增长的贡献率分别为48%、50%和2%。 全年生产总值预计达到23700亿元左右，增长12.9%。预测我省四季度和全年消费价格指数同比上涨均为2.6%。 四川省域经济水平总势发展良好，就业空间影响置业信心，经济能力决定购买意向。,眉山市位于成渝经济区一级发展圈层的重要节点上。为融入大成都创造了更多发展机遇。,左眼看眉山,眉山
11、,眉山市位于四川省内经济区一级发展圈层-成都经济区与川南经济区的胶合部。,左眼看眉山,眉山市位于成都平原城市群中成绵乐快线发展一级轴的次支点。有利于承接成都产业梯度转移，从而提升人口质量和居住品质。 打造成为成都后花园式卫星城市。,左眼看眉山,左眼看眉山,眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，2000年7月经国务院批准设立眉山市，辖东坡区、仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神一区五县，作为四川盆地西南政治、经济、文化中心由来已久，为郡、州、专区治所历时1430年，废县归州直隶700余年。 是联合国开发计划署“21世纪城市规划、管理与发展项目”示范城市和中国城市交通数字化建设试点城市。 眉山“十二五”的发展
12、战略和奋斗目标：未来5年，眉山将坚定不移地实施“工业强市、文化立市、环境兴市、依法治市”发展战略，坚持融入成都，同城发展，坚持“两化”互动、产城一体，坚持“三化”联动、统筹城乡，坚持扩大开放、招大引强，坚持以人为本、改善民生，把眉山建成“现代工业新城、历史文化名城、生活品质之城”的富裕美好眉山。,人口红利眉山人口近年保持低增长，2010年末全市户籍总人口349.1万人，其中常住人口295万，市区人口约25.5万人。,数据来源：眉山市统计局,眉山经济形势,2011年，眉山全市GDP实现673.34亿元，增长15.3%。 眉山市长宋朝华指出，2012前三季度，全市GDP预计实现608.32亿元，同
13、比增长14.5%；全社会固定资产投资451.5亿元，同比增长26.4%；地方财政一般预算收入34.84亿元，增长32.5%；预计城镇居民人均可支配收入14805元，增长16%；预计农民人均现金收入6430元，增长16.8%。 根据规划，至2016年眉山市将打造成为一个GDP超过1300亿元、地方财政一般预算收入突破100亿元、城镇居民人均可支配收入力争突破3万元、农民人均纯收入力争突破1.2万元的工业强市。 眉山的信心进一步增强，发展潜力较大。,眉山市中心城市东坡区2011年度人均消费性支出为11336元，增长16.7%，恩格尔系数进一步降低（43.5%），人民生活水平进一步提高，在小康生活的
14、道路上不断前进。,眉山中心城市,东坡区2012上半年GDP完成109.2亿元，增长14.3%；固定资产投资完成74.1亿元，增长29.1%。其中，工业生产性固定资产投资完成41.6亿元，增长50.7%；规模以上工业增加值实现37.2亿元，增长18.3%；地方财政一般预算收入预计完成6.1亿元，同比增长18.3%；社会消费品零售总额完成41.1亿元，同比增长16.5%。农民人均现金收入预计实现4983元，同比增长17%，超市定目标任务5个百分点；城镇居民可支配收入预计实现10844元，同比增长16%，超市定目标任务4个百分点。 1-6月东坡区招商引资到位资金50.88亿元、金象产业园区招商引资到
15、位资金14亿元。 1-5月铝硅产业园区招商引资到位资金10.8亿元，东坡区境内招商引资到位资金大于75.68亿元,眉山市委书记李静,眉山的信心,眉山市委书记李静：未来5年，奋斗目标是实施“1234”工程，即实现“一个翻番”、“两个再造”、“三大突破”、“四大目标”，跨入全省经济强市行列。 到2016年经济总量将翻一番，GDP超过1300亿元，力争1500亿元；建设工业新城，再造一个“产业眉山”，建设岷东新区，再造一座“眉山新城”；地方财政一般预算收入超过80亿元，力争突破100亿元、城镇居民人均可支配收入力争突破3万元、农民人均纯收入力争突破1.2万元；奋力实现“经济跨越、文化繁荣、环境一流、
16、人民幸福”四大目标。,聊天,眉山“四箭”齐发无缝对接成都，加快融入成都、“错位+一体+同城”发展、实施交通先行，规划建设“工业大道、岷东大道、滨江大道、天府仁寿大道”，充分借势大成都经济圈及天府新区优势，使眉山区位优势更加凸显。,区位优势相对明显 发展潜力较为可观,回归东坡区 看主城楼市,眉山房地产市场发展现状 眉山市场主要分为个片区：旧城片区、东湖片区、城西片区、岷江大道片区、青衣片区、眉州大道片区。 目前旧城片区、东湖片区基本开发完毕，市场的开发主要以后三个片区为主，其中青衣片区由于临湖、环境优雅、单个项目规模较大、高档项目集中，其区域档次较高。眉州大道属未来城市中心，潜力大。,东坡新城,主力楼盘 分布概要,东湖春天花园,嘉州国际新城 172亩43万方,凯旋国际 368亩80万方,兰溪8期 84亩17万方,东方银座 84亩25万方,凯旋广场 80亩15万方,主要特点：存量大，新盘多，总价低，供应充足，客群分散，单价不高，涨幅小，大盘少，品牌影响力有限，精品较少，销量分布不均衡，每年在售主力盘40多个。,
