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1、物业接管验收,周路 2006-11-9,什么叫竣工验收、接管验收？,竣工验收：指主管部门根据国家的有关法律、法规和标准规范及当地各有关部门批准的规划、设计和建设方案，对物业的各项建设指标进行统一的整体验收。 接管验收：指物业管理公司接受房地产开发商或业主委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,一、接管验收的准备工作,新建物业竣工验收后、业主入住前，物业公司应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。,、接管验收小组的组成,工程部档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
2、 客户服务部负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。,、接管验收前的准备,与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 准备好接管验收记录表格：,相关表格,房屋本体接管验收表 公共配套设施接管验收表 工程设备接管验收表 接管验收问题整改表,二、接管验收流程图,作好接管验收准备,组建接管验收小组,进行资料验收移交,验收是否合格,进行硬件设施设备验收,验收是否合格,记入档案,否,否
3、,三、资料的接管验收,物业产权资料 综合竣工验收资料 施工设计资料 机电设备资料 业主资料,、物业产权资料包括,项目开发批准报告 规划许可证 投资许可证 土地使用合同 建筑开工许可证 用地红线图,、综合竣工验收资料包括,竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）； 建设工程竣工验收证书 建设消防验收合格证 公共配套设施综合验收合格书 供水合同 供电协议书、许可证 供气协议书、许可证 光纤合格证 通信设施合格证 电梯准用证,、施工设计资料包括,地质报告书 全套设计图纸 图纸会审记录 设计变更通知单工程预决算报告书 重要的施工会议纪要 隐
4、蔽工程验收记录 沉降观测记录 其他可能会影响将来管理的原始记录,、机电设备资料包括,机电设备出厂合格证 机电设备使用说明书（要求中文） 机电设备安装、调试报告 设备保修卡、保修协议,、业主资料包括,已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等 （物业使用意向） 合同条款的特殊约定 装修方案、工程变更通知单 已购房业主的付款情况或付款方式 业主资料移交后，客服中心应立即建立相应的业主档案，并有电子版本。,四、物业硬件接管验收方法及标准,验收方法为观感验收法和使用 验收法 楼宇本体硬件设施的具体验收标准 公共配套设施接管验收标准 机电设备的接管验收标准,验收方法：验收标准：,五、物业钥匙交接,认真核对每
5、套钥匙的正确性与数量 对核对后的钥匙应立即进行标识 填写物业接管钥匙移交明细表 核对无误后双方在物业接管钥匙移交明细表上签字确认，一式两份，各持一份。由客服中心负责保存。 对接管的钥匙由专人分类妥善保管，凡需要借用钥匙者，必须经本客服中心主任同意后方可借出，同时填写钥匙领用登记表。 钥匙管理请参照钥匙管理规定。,六、接管验收应注意哪些问题,1、接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题。竣工验收是从大的方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、迹痕、地砖缺角、玻璃裂、卫生间地漏排水不畅等等，这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业公司
6、准备接管时，却要将类似这样的细小问题逐一列明，要建设单位承诺在一定期限内整改。这表明，在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。,2、现实的接管验收少有整个物业（土建、设备及附属设施）同时移交。虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用，但未等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面，调试验收合格一项就移交一项，今天接管了电梯系统，几个月后又接管空调系统，至于消防系统（特别是联动部分）的移交可能更迟。因此，管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管，不然就要背着责任走。,3、接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界线。管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责，如在保质期内，非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。若由于开发在施工验收合格后未能及时移交管理公司接管，使管理公司接管后的设备保质期缩短，管理公司应向发展商提出，争取补回原来的保质期。,七、接管验收问题的处理,、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，客服部应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中，并于当天提交公司工程部，由工程部汇总后请开发商（施工单位）相关人员签字确认。、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，客服部应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中，并于当天提交公司工程部，由工程部汇总后请开发商（施工单位）相关人员签字确认。,
