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1、谨呈 四川宇众房地产开发有限责任公司,红光镇天邑片区二号地块可研报告,上海同鸿成都同策汇 2012-06,严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。我司本着尊重资本、尊重市场的精神，对本项目展开可行性分析：以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。旨在为贵司提供直接有效的风险控制决策建议。,房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。,终止,项目征地决策体系,企业条件分析,财务可行性研究,市场
2、可行性研究,市场可行,市场不可行,这是一个什么样的项目？ 开发期内目标市场房地产宏观环境是怎么样的？ 开发期内目标市场的房产行业市场是怎么样的？ 项目将面临的竞争环境是怎么样的？ 项目的机会和风险？,地块属性 地块区域分析 地块四至及现状 与犀浦地块对比分析,地块属性分析,地块指标,项目属性,N,说明： 地块包含服务设施用地（农贸市场），面积1923.34平米； 农贸市场容积率0.81.6，限高24米。,项目区域分析,郫县核心城区三大组团的发展呈现了“一轴两区三心”的格局，基地所在的红光镇组团处于一轴、两区的交汇点，具有一定的区位优势明显。,泛城西新中心,IT 产业高地,生态化居住区,富有经济
3、实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心,成都绝佳的生态居住区域 打造“三高”品牌（高品质、高性价比、高增值空间）；成都七水汇聚的“水脉”资源；川西独有的林盘生态。,文化科技资源,成都古蜀文脉正源 成都重要的科研教育基地 成都最早的国际化区域 成都“少城” 尊贵之地,成都主城区西北部区级中心 成都老城区西部和北部人口和城市功能外溢扩散区域,西南地区高新科技人才集聚 现代化城市化区域整体形象,项目区域分析,本项目地块位于郫县红光镇天邑片区，拥有极佳的区位条件。目前区域已经逐步形成板块开发的态势，房地产开发程度高，市场追捧度高。,地块,地块区位示意图,红光镇：距省会成都市区仅13公里。成灌
4、高速公路、成都市绕城高速公路、317国道穿越全境，交通便捷。 犀浦镇：距市区7公里，离县城11公里，国道213线、沙西线和成灌高速公路并行穿越全镇，成都市绕城高速公路环绕城镇。,郫筒镇：位于成都市西北面，距市区仅14公里，地处县城周围，国道213线、成灌高速公路贯穿全境。,项目区域分析,红光为郫县三大中心组团之一，为区域房地产开发的核心板块，地块区域价值明显。,以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三个中心组团； 配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西北部商贸中心；,一主 两副 四点 两带,四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个
5、特色镇商业中心； 两带：即IT大道产业带和沙西线产业带；,城市空间发展布局,一主：即主城区商业中心郫筒镇、红光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心的打造，引进大型餐饮、零售网点和商业品牌）,两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、便利店、生活服务网点。适度设置1个大型超市）,项目区域分析,地块区域交通机能发达，地块四面环路，可达性高，交通优势明显。,核心干道：老成灌路、地铁2号线、西区大道,红光镇： 红光镇2000年被列为“全国小城镇综合改革试点镇”。红光镇
6、经济发达，市场繁荣、人民富足，是一座新兴的现代工业小城镇。镇域人口约6万，其中农业人口2.8万人。,次级干道：红高路、绕城高速,项目区域分析,红光镇地处西部新城发展的三个次区域中心之一，地块毗邻高新西区、西华大学、现代工业港，区域产业资源、科研资源、教育资源丰富。,未来的西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局,项目区域分析,红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。,可利用资源基本覆盖郫县的产业发展：工业集中发展区（现代工业港北区和高新西区）、高校片
7、区配套经济园（三所大学和多所院校）、工贸产业聚集带（临317国道的市场经营户）。,资源条件,板块描述,宏观板块房地产开发程度较高，板块成熟。 从策略上，抓住本案相对区域内竞争楼盘更接近高速快铁的优势，优化各种成本，充分挖掘区域板块的优势、整合周边资源，迎合区域购买力，快速打开市场，在激烈的竞争环境下，有效借势、抢势，快速完成项目的开发运营。,地块四至及现状,南侧,东侧,北侧,西侧,1,2,3,4,5,6,1：华润橡树湾 2：银枫别墅 3：天邑工地,4：住宅商业混合用地 5：龙城国际 6：红光镇,快铁红光站,地块现状,地块方正，规整，地势平坦，利用率高，开发难度小。现阶段地块内堆积有大量土方，将
8、给造成一定影响。,地块内部堆积有大量土方，前期土地整理将投入一定量的成本。,内侧区域,外侧区域,地块四面有规划道路，但现阶段道路尚未开始修建，这将对本项目的可达性造成一定影响。,项目整体开发难度较小，适合打造“短平快”项目。,项目属性总结,优点：,缺点：,房地产市场概述 竞争项目分析,区域房地产市场分析,房地产市场概述,与犀浦板块的龙梓万板块相似，本地块位于红光镇快铁以南延线，为区域房地产开发的热点板块。该板块与龙梓万板块代表了两大区域的房地产开发特点。,区域房地产市场分布图,红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。,房地
9、产开发板块,红光镇,区域房地产开发现阶段主要集中在快铁沿线，随着龙城国际大体量商业的投入使用，后续板块的热度及吸纳力将得到进一步提升。,在售项目 龙城国际 橡树湾 上景怡苑 万景峰,房地产市场概述,该地块所处的板块与犀浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现显得不温不火，相对稳定。,2012年1-4月供应成交分析,但从2012年的1-4月的的供应成交数据来看，红光镇保持着良好均衡的去化速度，这也反应出红光镇与犀浦镇两大板块在房地产的“量价速”上，并无太多差别，板块趋同性较高。,从最近一年的供应成交情况来看，红光镇供应量与成交量为三大板块最低。,房地产市场概述,该地块所处的板块与犀
10、浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现显得不温不火，相对稳定。,从2012年1-4月各板块的成交价格来看，红光镇的成交均价最高，达到了5500元/平米左右，而犀浦镇的成交价格相对红光镇的价格略低100元/平米。,2012年1-4月成交价格分析,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,从2012年1-4月的供应成交来看，红光板块各月呈现出成交量逐步攀升的态势，而价格则正好相反，在当前市场背景及产品通知情况下，区域市场价格战明显。,1-4月各月成交量逐步攀升，月均去化套数约为400套。,从价格与去化套数的关系来看，在政策大势无变化的情况下，开发商以价换量的表现明显。,房地产市场概述
11、红光镇房地产市场专题分析,供应端：红光镇2012年1-4月产品供应面积主要集中在60-100平米； 成交端：1-4月实际成交面积则主要集中在60平米以下，及60-80平米。,从供应与需求端的产品结构特点来看，60-100平米为市场主力产品。 总价则主要集中在40-60万之间。 刚性需求依然是龙梓万区域的主力需求群体。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,华润橡树湾：月均去化约124套,项目共分为4期开发，一期为6+1花园洋房，二、三、四期为高层电梯。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,华润橡树湾：月均去化约124套,项目供应面积段集中在60以下以及60-70，占整体量的66%，已过大
12、半。 项目几乎无大面积段的户型供应。,项目成交面积段大多数集中在60以下 其次80-90户型也是受客户所喜爱的。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,华润橡树湾：月均去化约124套,项目面积段价格波幅较为平稳。 80-90产品价格总体呈上涨态势。,从项目价格下调之后，项目的成交量不断上升。 四月成交量开始下滑。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,Q1户型 建筑面积52；实得面积88平米,Q3户型 建筑面积62平米；实得面积100平米,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,本项目现阶段主力供应户型为Q1、Q3户型,62平米月均去化套数,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,龙城国际
13、：月均去化约54套,项目总占地约200 亩，总建筑面积达60万平米，是个大型综合体城市项目，物业类型涵盖低层洋房、高层电梯、精装商务酒店和风情商业街及大型超市。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,龙城国际：月均去化约54套,90-100以及120-130的大面积户型供应占本项目80%。 剩余户型为100-110，项目暂无其他面积段供应。,90-100面积段成交占比最大。 其次为100-110面积段。 70-80以及100-110面积段成交情况相同。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,龙城国际：月均去化约54套,项目目前没有60-70的产品 项目70-80以及80-90产品价格波动较
14、为平稳。,从图中可以看出，项目成交量不断上升，目前还未出现下滑趋势。 项目成交情况增幅都较大。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,上锦颐园：月均去化约52套,项目是集住宅、商业、写字楼、酒店、医院等一体的城西地标性的综合体。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,上锦颐园：月均去化约52套,项目暂无供应,项目成交面积段集中在80-90以及90-100，占据成交总体量的82% 可以看出，项目小面积段的产品较为稀少。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,上锦颐园：月均去化约52套,可以看出项目70-80面积产品价格不断下滑。 其他产品价格变化不大。,可已看出项目成交情况呈周期式变化，经
15、历了完整的一个“波长”阶段。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约48套,社区紧临沱江河10万滨河公园，社区内绿化率高达63%。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约48套,项目供应产品面积集中在90-100 其余面积在80-90和100-110，以及60-70产品。,成交面积段集中90-100。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约48套,各面积段产品价格变化较为平稳。,项目成交情况总体呈上升态势。 二月以及三月成交情况相同。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,时代水岸康城：月均去化约48套,A3户型
16、两房两厅单卫 阔景厅中厅实得面积：约87.04平米 ；建筑面积：约74.89平米 赠送率：15%,建筑面积单价：5000元/平米 总价：375000元,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,晶宝维吉尼亚：月均去化约39套,项目由两栋18层高层及两栋25+1层高层组成。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,晶宝维吉尼亚：月均去化约39套,项目暂无供应,项目成交面积集中在70-80的刚需户型。 其次为100-110的大面积户型。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,晶宝维吉尼亚：月均去化约39套,从图中可以看出60-70以及80-90面积段产品价格波幅较大。 70-80面积段产品价格较为平稳。,一月成交量较为惨淡，然后成交情况有所好转，逐渐增多。 四月成交开始下滑。,房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析,
