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1、房地产经营与管理,房地产经营与管理 课程介绍：,本教材主要针对高职高专房地产专业的教学需要，结合高职高专的办学精神，全面、系统地阐述了房地产经营与管理的基本理论，并在编写中引用了大量的例题和练习题。本教材在向读者介绍房地产经营与管理的基本概念和特征、经营方式、房地产行政管理的基本知识的基础上，对房地产开发企业的资质管理、房地产产权管理等行政管理的具体业务内容作了全面的概括。房地产开发企业的经营管理涉及面广，并且各项管理内容相互影响较大，所以本教材以房地产项目管理为主线，以经营与管理为主要内容，以房地产经营环境与市场为起点，系统介绍了房地产经营预测与决策的基本方法、开发项目的经济评价、建筑工程招
2、投标。工程三大目标控制、房地产市场营销及物业管理等内容。本教材具有较强的综合性、实用性、实践性、政策性等特点，不仅适用于高职高专和应用技术学院房地产经营与管理专业、物业管理专业的教学需要，同时又可作为房地产开发企业的管理人员、业务人员、物业管理人员业务学习的参考书。,房地产经营与管理 大纲要求：,一、课程简介 开课系室：建筑工程系、工程经济教研室 课程编码： 适用专业：房地产经营与估价 课程性质：技能基础课 考核方式：笔试或开卷考试 修课方式：必修课总 学 时：68学时 教 材：机械工业出版社出版的房地产经营与管理，银 花 张加颖/ 主编 参 考 书：中国房地产估价师职业资格考试辅导教材中的房
3、地产开发经营与管理，中国建筑工业出版社，刘洪玉/主编 二、课程的性质、任务和要求通过对学生进行房地产经营与管理方面知识的理论与实践的学习，使学生掌握房地产经营与管理各方面的知识与技能，对学生将来从事房地产的经营与管理及从事房地产的估价工作打下坚实的基础。 三、课程教学目标 （一）理论知识目标：通过学习，使学生具备的能力：掌握房地产开发经营与管理的相关知识。 （二）实践技能目标：培养学生独立工作的能力，成为能从事房地产经营与估价及相关行业的人才。,房地产经营与管理 目录：,前言 第一章 概述 第一节 房地产的概念及其特性 第二节 房地产经营与管理的含义及其特征 第三节 房地产经营方式 第四节 房
4、地产经营与管理的研究对象、研究内容与研究方法 思考题 第二章 房地产行政管理 第一节 房地产行政管理概述 第二节 房地产开发企业资质管理 第三节 房地产开发企业组织管理 第四节 房地产产权产籍管理 思考题 第三章 房地产经营管理环境及市场 第一节 房地产经营管理环境 第二节 房地产市场 思考题 第四章 房地产经营预测 第一节 房地产经营预测的概念 第二节 房地产经营预测的程序和类别 第二v 房地产经营预测的定性预测法 第四节 房地产经营预测的定量预测法 思考题 习题,第五章 房地产经营目标与决策 第一节 房地产经营目标 第二节 房地产经营决策的概念 第二节 房地产经营决策方法 思考题 习题 第
5、六章 房地产开发项目经济评价 第一节 房地产开发项目成本费用 第二节 房地产开发项目的财务分析 第三节 房地产投资不确定性分析 第四节 方案类型与评价方法 思考题 习题 第七章 房地产项目管理 第一节 房地产项目管理的概述 第二节 建筑工程招标与投标 第三节 房地产项目工程质量控制 第四节 房地产项目的工程进度控制 第五节 房地产项目的投资控制 思考题 习题 第八章 房地产市场营销 第一节 房地产市场营销的概述 第二节 房地产市场营销策略 第三节 房地产的买卖经营 第四节 房地产的租赁经营 思考题 第九章 物业管理 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理的内容 第三节 物业管理运作的基本环节
6、思考题,第一章概述房地产的概念及其性质,一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。,
7、由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （一） 根据土地的用途分类： 根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地,（二） 根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇）,二、房地产的特性,二、房地
8、产的特性 房地产的特性主要是指它的商品特性和物理特性。 （一）房地产的商品特性 房地产商品的广义性 2、 房地产商品交易的特殊性购买 租赁（租用和分期付款购买） （二）房地产的物理特性 1.房地产的不可移动性 2. 房地产的永久性 3.房地产规模的有限性 三、房地产业的地位和作用 表现在三个方面1. 房地产业是经济结构的主要构成部分2. 房地产业是产业结构调整的先导 3. 房地产业的蓬勃发展，有赖于社会经济整体发展的兴旺,第二节 房地产经营与管理的含义及特征,房地产经营的含义 房地产经营是指房地产当作商品，从而对这种特殊商品进行的一系列经营性活动，这些经营性活动包括房地产的买卖、租赁、开发、建
9、造、交换、广告、组织消费、从事各种相关服务等活动。 （一）主要的房地产经营活动 1.土地开发经营活动 2. 房地产建造经营活动 3. 房地产买卖经营活动 4. 房地产租赁经营活动,第二节 房地产经营与管理的含义及特征,（二）房地产经营与其他商品经营的差异 主要表现在：1）房地产开发一次性投资量大，产品的销售值量也大。 2）房地产是不动产，使用期限长，也不能像其他产品那样随时意。旧换新。 3）房地产是土地与其上面的房屋的统一。,二、房地产管理的含义 房地产管理是指对房地产经营活动的管理。房地产经营活动包括房地产的生产过程和流通过程。 三、房地产管理与房地产经营的关系,四、房地产经营的基本特征 开
10、发商的角色 房地产投资动力来源 房地产需求与供给 住房的需求 （1）住房的需求的特点：1） 需求普遍性2） 需求代价高3） 需求的间接性,（2）影响住房需求的因素1） 人口状况的影2） 家庭收入水平的影响3） 房屋价格因素的影响4） 房屋占有因素的影响5） 客观经济因素的影响6） 国家住房政策的影响,住房的供给 （1）住房供给的特点：1）标的物的多样性2）生产的长期性3） 投资的风险性 （2）影响住房供给的因素1） 市场价格因素的影响 2） 资金利息率因素的影响 3） 税率因素的影响 4）政府的政策因素的影响,第三节 房地产经营方式,一、房地产投资（二、土地的有偿使用三、房屋出租出售四、房地产
11、的综合开发五、房屋修缮保养六、房地产中介服务） 房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动和房地产金融资产活动，已获得最大限度利润的经济行为 房地产实业投资具体分为 1.土地开发投资、 2.房屋开发投资、 3.房地产经营投资、 4.房地产中介服务投资,房地产投资与其他投资相比具有的优势？ ：1、正常情况下地价具有不断增值的优势；2、房地产投资的双重性；3、房地产投资能规避风险，可以起到保值作用。 二、土地的有偿使用 （一）土地的使用权出让。协议、招标、拍卖三种方式。 （二）土地的使用权转让。出售、互换、赠与。 （三）土地的使用权出租 （四）土地的使用权抵押,房
12、地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。 哪些房地产不能抵押？ 1. 产权有争议的房地产； 2. 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； 3列入文物保护的建筑物和有关重要纪念意义的其他建筑物； 4. 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5. 被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产； 6. 依法不得抵押的其他房地产。,三、房屋出租出售 出售成本的组成: 生产成本、流通费用、利润和税金四大要素 出租主要包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息 、税金、保险费、地租、利润等八大因素四、房地产的综合开发 小区开发的几个阶段1.小区的规划设计阶段2.征
13、地、拆迁阶段3. 施工组织和管理阶段4.竣工验收交付使用阶段5.开发小区的管理 五、房屋修缮保养 六、房地产中介服务 中介服务机构应具备的条件1.2.3.4.,第二章房地产行政管理 第一节 房地产行政管理概述,一、房地产行政管理学的研究对象：房地产行政管理学是指如何行使行政权力，对房地产经济领域进行管理。 房地产行政管理学的研究对象是：产权和产籍管理、使用管理等 二、房地产行政管理的含义: 1.房地产行政管理的依据 2.房地产行政管理的主体 3.房地产行政管理的客体 4.房地产行政管理的机制 5.房地产行政管理的目的 6.房地产行政管理的地位,第一节 房地产行政管理概述,三、房地产行政管理的重
14、要性（六个方面） 四、房地产行政管理的职能 （一）、房地产行政管理职能的含义: （二）、房地产行政管理的职能1.计划职能 2.组织职能 3.指挥职能 4.监督职能 5.强化全行业管理的职能 6.调节职能,第一节 房地产行政管理概述,五、房地产行政管理的原则、手段和方法 （一）、房地产行政管理的原则 依法管理的原则 统一管理的原则 3.双重身份的协调原则 4.国家调控房地产市场的管理的原则 5.不直接经营的原则,第一节 房地产行政管理概述,（二）、房地产行政管理的手段 1.行政手段2.法律手段：权威性、严肃性、无差别性、强制性、稳定性3.经济手段4.教育手段 （三）、房地产行政管理的方法,第一节
15、 房地产行政管理概述,六、房地产行政管理体制和组织机构 （一）房地产行政管理体制 一房地产行政管理体制含义 二房地产行政管理体制的作用 1. 前提 2.载体 3.关键 4.依法行事的原则,（二）房地产行政组织 1. 房地产行政组织是：是主体，推动 2. 房地产行政组织的特点： 1.政治性、2.社会性、3.服务性4.适应性,第二节 房地产开发企业资质管理,房地产开发企业设立的条件： 1.有自己的名称 2.有自己的组织机构 3. 有固定的经营场所 4.有符合国务院规定的注册资本 5.有足够的技术人员 6.法律、行政法规规定的其他条件,第二节 房地产开发企业资质管理,第一条 为了加强房地产开发企业资质管理规定 ，规范房地产开发企业经营行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例，制定本规定。 第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。 第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主 管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。,第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 各资质等级企业的条件如下,
