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1、,美乐城项目前期营销推广报告 上海庄子策划2013.07.27,赢商网10月活动： 上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！ 活动时间：2014年10月11日11月10日 资料上传地址：http:/ 注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,报告框架 Analyze System第一部分：五个营销课题 第二部分：五个解决途径 第三部分：营销总纲和分阶段营销推广战术,提出问题&解决问题 五个营销课题,PART,1,本项目五个营销课题：,前提基础：价值激活项目属性，推广塑造高端形象，销售推动项目人气,如何树立独特项目形象，形成
2、市场亮点推广切入思考,如何通过逐步价值诉求，塑造核心卖点?价值点梳理,如何在竞争红海持续不断解决客户到场率？解决到场率,如何滚动挖掘客户资源深挖有效客户,以上五个问题构成本次提报框架核心,如何有步骤地实现销售，推一次抢一次？推售策略,如何树立独特项目形象，形成市场亮点推广切入思考,问题1：,线下第一波：让项目全城皆知！,Q1、如何树立独特项目形象，形成市场亮点,欢乐汇入市动作：,Q1、如何树立独特项目形象，形成形象亮点,华强广场入市动作：,苏宁广场入市动作：,万达广场入市动作：,美乐城作为大型商业综合体， 从来就是卖区域，卖气势，卖实力。,作为项目首次面市，必须让石家庄全城皆知，纵观其他大型项
3、目，主要以单向活动营销为主，互动属性弱。尤其在淡市期，要突破一般性做法，形成强大的市场焦点。,Q1、如何树立独特项目形象，形成形象亮点,互动性入市动作实例：,互动性入市动作实例：,“娱乐或语言类明星”,我们争取绑定：,互动性强 传播面广 市场焦点,通过冠名或者赞助某明星演唱会：,世茂送走汪峰又来刘谦！持续的明星效应使其迅速成为明星盘。,活动现场：,如何通过价值诉求，塑造核心卖点?价值点梳理,问题2：,项目价值体系再梳理,（除本身商业价值外的全局梳理）,根据石家庄城市总体规划（2010-2020）,都市发展区空间格局：一城三区三组 团。即一个中心城，中心城内老城区、 滨河新区、东部新区三个建设区
4、，以 及鹿泉、栾城和藁城三个外围组团 。城市发展战略：中心城区内的老城区 和滨河新区主要发展商务、文化娱乐 等第三产业；东部新区以及三个外围 组团主要发展第二产业。老城区布局：京珠高速公路以西为老 城区，突出省行政职能，完善传统服 务职能，重点发展办公商务、商贸、 流通等第三产业。,从石家庄总体规划上可以看出，本项目所在区域为石家庄核心商贸区，政府将重点发展商贸商务等，周边配套将不断完善，商业发展前景良好。,1、中心之城：核心地段+核心商业圈+便捷交通,裕华路,1、中心之城：核心地段+核心商业圈+便捷交通,根据石家庄城市轨道交通线网规划（中间报告），石家庄市规划到2020年将建成6条轨道交通线
5、 路，形成三主三辅，大放射、小方格的轨道交通线网。其中1、2、3线为主干线，4、5、6线为辅助线。（截止目前（2012年8月），国家发改委尚未批复石家庄的地铁项目石家庄轨道交通规划图朝令夕改已经成常态。） 据规划，距离本项目较近的站点是1号线解放广场站及3号线的东里站，距离本项目约0.5公里，便利的交通优势，将进一步促进本项目发展。,1、中心之城：核心地段+核心商业圈+便捷交通,2、繁华之城：27万综合体+特色商业+大型购物中心,项目拥有27万城市综合体，国际品牌商业中心，品牌商业体系，包罗万象精彩。此外还有大型购物中心，生活便利同样贴心照顾。,温莎水岸商业街,3、人文之城：城市文化客厅+主题
6、艺术商业城,福三中金山分校 福州乌山小学,城市客厅文化：全民全龄段聚会、休闲、娱乐目的地首选，独特的夜文化，点亮城市夜生活。 主题艺术商城：夜文题、时尚文化、儿童启智文化、绅士丽人文化、大众娱乐文化等主题分层。,4、生活之城：休闲生活+健康文化+餐饮娱乐,休闲生活配套：雪茄吧、红酒馆、茶馆；特色餐饮；桑拿浴、KTV、SPA护理中心、影院。 健康文化配套：男子/女子健身中心；室内外球馆；儿童游乐场等。,定义区域,定义项目,国际感、时尚感,身份感,标签感、稀缺感,深度挖掘区域和资源，赋予区域乃至项目全新的、超越的、领先的理念,改变比价体系，让项目成为区域价值领先的产品,价值模型：,1.重新定义/放
7、大区域价值；2.定义项目，改变比价体系，成为领先者,价值模型两条线索,传递区域价值，增加认同度和美誉度,克服认知限制，搭建新价值平台,产品核心价值突出，最大化抢夺客户,整合项目优势，建立新比价体系,改变游戏规则，建立最有利项目的价值感受和评价标准,区域归属感,定义区域,定义产品,摆脱中心老城认知，以首席体验式商业概念，结合项目在城市商圈中的资源站位，定义区位价值。,区域归属感，即从定位和形象推广需要客户从什么角度了解区域，把区域最大化价值挖掘到位，如何定义先看要求：,让我们引领石家庄商业发展占位。,定义产品，关键在于兑现项目体验式商业概念，既清晰又具绝对高度,定义产品,定义区域,1、中心之城：
8、占石家庄核心地段，紧邻核心商业圈 2、繁华之城： 27万综合体+特色商业+大型购物中心 3、人文之城：城市文化客厅+主题艺术商业城 4、生活之城：休闲生活+健康文化+餐饮娱乐,配套价值,两条产品线,30-60投资型公寓产品 写字楼、酒店及高端商业产品,产品标签化,问题3&问题4：,如何在竞争红海持续不断解决客户到场率？解决到场率 如何滚动挖掘客户资源深挖有效客户,淡市之下最有效直接的来客手段， 启动圈层营销，嫁接品牌资源，把握高端渠道客户； 全员营销，淡市之下以非常规营销破冰；,策略核心：,南三条、县域客被证明有效的“母鸡客” 圈层客户品牌资源互动，带来精准高端客,1.圈层营销,五星级奢华场,
9、特色商业城,奢华阶层,？,美乐城项目特点,项目的客户特点,寻找我们的客源,如何找到我们的客源 他们的生活方式、消费习惯、出现的场所，他们的喜好。我们如何为我们的客户打造一种生活方式，理解他们，才能感动并找到他们。,星级酒店,通过圈层活动嫁接高端客源 体验式营销，体验大盘商业气度与奢华配套,奢华售楼中心可作为高端圈层活动主场地，带给业主五星级的尊崇体验,不定期举办如红酒雪茄品鉴、艺术品欣赏、冷餐会、酒会等高端圈层活动，有效嫁接客户渠道。 费用预算：每次活动费用不超过3万，溢出部分由客户自行承担。,1.售楼中心“五星奢华场”大型公关活动,平安保险周年庆酒会,目标对象群：平安保险VIP客户活动场地：
10、售楼中心签到等候：来宾们签到后，自由的在现场上一边吃着自助西点，一边品尝着饮料酒水等。平安保险VIP客户致辞：中国平安财产保险石家庄中心支公司的VIP客户代表上台讲话。领导祝酒：领导在礼仪的配合下，祝酒入香槟塔。满溢时音乐配合，渲染欢乐隆重气氛。名酒走秀：伴着优雅的音乐，模特手托各款世界名酒，缓缓从舞台两侧走出，走向T台尽头，向各位来宾展示各种高档酒。,全球通VIP红酒会所沙龙(蓝牌威士忌/古董/珠宝) 目标对象群：全球通VIP客户（月话费超过1000元） 活动场地：售楼中心 活动方式： 以全球通名义为客户举办红酒沙龙活动，并进行现场项目推介； 蓝牌威士忌专场、西式餐点接待； 古董家具、水晶、
11、珠宝模特展示； 演出内容：4人女子长笛协奏； 品牌资讯展示、资讯展示，美乐城项目展示；,福建茶城为目前石家庄最高端的茶叶古玩市场，在此类高端人群中宣传推广美乐城，有利于品牌的塑造，也有利于项目的销售。,福建茶城消费能力分析：,福建茶城“茶画”紫砂壶展（紫砂壶/国画/民乐）,目标对象群：古堞斜阳会所会员 活动场地：福建茶城 活动方式：紫砂壶品鉴、国画展、中国民乐欣赏,裕华万达VIP客户沙龙（夏装秀/名表/珠宝秀）,目标对象群：金融街万达广场VIP客户 活动场地：星级酒店千人宴会厅 活动方式： 与万达合作，邀请其VIP客户参加沙龙活动； 沙龙内容包括万达广场内的名品秀、自助冷餐等； 美乐城项目展示
12、、推介； 演出内容：外籍Chill out DJ打碟钢琴协奏模特珠宝show+夏季新品时装秀+Giorgio Armani彩妆,目标对象群 针对项目现有意向客户 针对VOLOVO、捷豹、路虎系列车主 活动场地：美乐城营销中心前广场、营销中心内场 活动形式/元素流动式冰雪美食、精品高端车展（ VOLOVO、捷豹、路虎系列）现场包装：根据项目现场园林绿化环境下，户外布置人行路线以红色地毯指引,“燃情岁月，捷豹、路虎名车展”,美乐城“大人物”私家晚宴,“夏日倾情，比基尼周末狂欢派对”,目标对象群：美乐城业主 活动场地：露天泳池 活动形式/元素：比基尼模特时尚摄影、露天酒会、西式餐点、热情桑巴舞,2、
13、 “星期天俱乐部”高端客户专属接待会所,石家庄高端俱乐部,私人社交平台,星期天俱乐部,多行业：除大中型企业CEO、商务人士之后，向其它行业延伸，吸纳金融商务行业以外的高端客户，如：银行VIP客户、保险公司高级客户，北国的VIP客户、移动高端客户等。跨区域：不局限于石家庄市区，将会员吸纳区域范围扩大至周边县区域，重点挖掘各县的知名协会会员。,多行业、跨区域吸纳俱乐部会员,通过俱乐部，吸纳会员，其实，所吸纳的会员也就是项目的目标客户。 以一定的会员利益，来客户吸引入会。后期，俱乐部不定期举办跨界、体验、圈层等活动，如：新车上市发布会、CEO沙龙、样板房体验日等，将俱乐部打造成会员的一个社交平台，一
14、个交际生活圈。 每次活动中，将项目信息通过“软植入”的方式，潜移默化的植入给客户，让客户从活动中感受到项目未来的商务生活。 每次活动都安排销售人员参加，让销售人员与客户近一步加深了解，了解客户的想法，进而做出相应的营销决策。 会员可以邀请朋友一同参加俱乐部活动或加入俱乐部，不断扩大俱乐部影响力。（具体人数视情况而定）,俱乐部 营销操作,来买房？也许不是！只是为了来看看有没有合适的车子！ 我知道他一定坐在好车里 ,所以我知道他在哪里? 除了车，还有很多！能称得上“奢侈品”的，都必然与房产有关！,世界很小，有时就在同一个圈子里。 圈子,是用来界定行业身份的，“只喜欢和兴趣相投、身份相似的人在一起工
15、作”他们的消费习惯往往相互影响。,最好的推销不靠嘴巴说，让想买的人自己来看，来听，来闻，来享 这样的写字楼，说“收藏”也不为过！ 我知道他们的非凡鉴赏力,所以重要的是极致的产品体验！,PART1：高尔夫年卡及私人教练PART2：会员商务酒会PART3：理财投资讲座PART4：承办一次会员家庭派对PART5：,价值感大于价格,美乐会会员权利一览,高尔夫VIP卡及私人教练,俱乐部会员均赠送高尔夫体验卡一张。 并配备私人高尔夫球教练。 随时预约练习。,连运动，都如此有品位。,会员商务酒会,不定期的举办酒会，仅俱乐部会员可以参加。会员们在酒会上可以结识志同道合的朋友，一同谈讨商务看法，扩大自己的商务交
16、际圈。,连运动，都如此有品位。,理财投资讲座,与银行合作，俱乐部提供场地，银行提供一名高级理财顾问。由理财顾问向客户介绍时下较为实用的投资及个理财方面的知识。,掌握最新投资资讯， 钱再生钱，不再为如何投资的烦恼。,每年承办一次会员家庭PARTY,每位会员可在俱乐部中心举办一次专场派对，俱乐部为会员提供派对方案及10000元筹备金。多出部分由会员自理。,长辈大寿 小儿满月 老同学聚会 公司聚会 好友狂欢 结婚周年庆 俱乐部为每年每位会员承办一次主题派对，并提供10000筹备金。,示意二：现场演出助兴、咖啡饮料甜点提供、精美小礼品赠送到访客户（增加来客热情）,示意一：进度报告会各口分开讲解，点对点为业主回答客户问题，新闻炒作报道。,
