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1、集团公司商业物业租赁管理暂行办法第一章第一章 总则总则第一条第一条 为规范集团商业物业的租赁经营业务，提高租赁经营管理质量，保证商业物业的稳健经营，特制定本办法。第二条第二条 本办法适用于集团属下商业物业的租赁经营业务与管理活动。第三条第三条 集团商业中心负责对集团各项目商业物业的功能定位及经营策划的统筹管理， 并对商业物业的招商租赁工作进行专业指导及协调监督。第四条第四条 地区公司营销部主要负责各地区商业物业的具体租赁管理工作，包括市场调研、项目定位、设计建议、租赁定价、宣传推广、招商洽谈、合同签约与备案、商家经营维护、催收租金等工作。第二章第二章 招商准备工作招商准备工作第五条第五条 商业
2、物业达到交楼标准后， 由工程部移交物业管理公司，营销部作为鉴交人在移交文件上签字，钥匙由物业管理公司保管。第六条第六条 正式招商前，营销部须向开发部、工程部等相关部门取得项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程报建审核书、竣工验收质量认定书、建设工程规划验收合格证、消防验收意见书、产权具结书、房地产权属证明书等相关证件；须向预决算部取得该商业的成本预（决）算及面积测算表；须向财务部明确该期未售商铺的抵押情况，如有抵押则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。第七条第七条 营销部须在正式招商前落实物业产权性质及业态限制问题。未明确物业产权性质及规划业态限制问题，或未达到政府要求的出租备案
3、条件的， 营销部须请示地区公司董事长， 经同意后方可出租。第八条第八条 商业物业的招商工作原则上由营销部完成，集团商业中心可根据项目的招商运作情况，统筹安排引入招商代理公司进行招商。第九条第九条 营销部须在正式招商前 4 个月对商业项目进行市场调研、定位规划、 制定招商策略， 并形成招商运营报告。 具体内容要求包括：1、区城市场的经济状况、城市规划、商圈分布、消费习惯分析；2、竞争商业物业或周边可供参考商业物业的调研分析；3、项目的优势、劣势、机会、威胁分析；4、项目的商业主题定位、消费群定位、形象定位；5、项目的业态规划及功能布局；6、项目的招商条件；7、项目阶段性的招商执行策略。招商运营报
4、告经地区公司董事长审批后，报集团商业中心审核。第十条第十条 营销部须在正式招商前 2 个月须制定招商宣传推广方案，经地区公司董事长审批后，报集团商业中心审核。凡涉及有广告发布媒体费用的，须报集团审批后方可执行。第十一条第十一条 营销部须在正式招商前 2 个月制定商业物业的招商前工作计划，经地区公司董事长审批后，报集团商业中心审核。第十二条第十二条 营销部须在正式招商前 2 个月制定商业物业的租赁定价。租赁定价须按照集团下发的XX 地产集团商业物业租赁定价管理办法执行。第十三条第十三条 营销部须在正式招商前 2 个月制定商业项目招商培训手册及招商现场管理制度，经地区公司董事长审批后，报集团商业中
5、心审核。第十四条第十四条 营销部须在正式招商前 15 天将项目资料录入明源租赁信息管理系统。第三章第三章 招商洽谈及立项招商洽谈及立项第十五条第十五条 招商人员须对来访、来电的商家须进行来访登记，并填写 租赁来电来访记录表 ， 有意向的商家信息须录入租赁信息系统。第十六条第十六条 招商人员带客看铺时须向物业管理处做好钥匙领取登记，看铺后须及时归还。第十七条第十七条 对有入驻意向的商家，可先签订租赁意向书，进行意向确认。对重点主力商家或大型品牌商家，营销部须与总工室、工程部、合同管理部、物业管理处等部门召开综合协调会，以促成主力商家确定工程要求及租赁条件。第十八条第十八条 在租赁过程中，有下列情
6、况的，须进行立项申请。1、合同总金额 300 万元以上（不含 300 万元）的，立项申请经地区公司董事长审批同意后，报集团商业中心审核，报主管的集团领导审批，报集团董事局主席审批。2、洽谈价格低于发文规定，但考虑到该商家对项目具有重大影响力的，立项报告经地区公司董事长审批同意后，报集团商业中心审核， 报主管的集团领导审批。 合同金额超过 300 万元 （不含 300 万元）的，须报集团董事局主席审批。3、商业物业未进行租赁定价，但须引入主力商家配合住宅销售的，立项申请经地区公司董事长审批同意后，报集团商业中心审核，报主管的集团领导审批。 合同金额超过 300 万元以上 （不含 300 万元）的
7、，报集团董事局主席审批。出现上述情况， 未经立项审批同意的， 不得与商家签订租赁合同。第四章第四章 合同签署、审批及备案合同签署、审批及备案第十九条第十九条 集团商业中心向地区公司营销部提供租赁合同及租赁合同补充协议范本。营销部须在正式招商前 2 个月落实当地政府统一要求的租赁合同样版，并修订租赁合同补充协议。正式合同样版经地区公司合同管理部会签，报地区公司董事长审批同意后，再报集团领导审批。 地区公司的租赁合同原则上须按经审批同意的正式合同样版执行。第二十条第二十条 招商人员须按正式合同样版要求填写合同内容，交由客户签字，并要求客户提交完整的合同资料及备案所需资料（如身份证复印件、营业执照、
8、护照、银行帐号等）。第二十一条第二十一条 商家要求租赁合同有限制同业竞争或排它性条款的，招商人员须全面考虑，报地区公司董事长审批同意后方可执行。第二十二条第二十二条 客户签订合同后，招商人员须催客户缴足合同保证金（相当于 2 个月租金）并办理合同的报批工作。第二十三条第二十三条 租赁合同的审批，按以下程序进行：1、合同金额在 300 万元以下(含 300 万元)的，营销部填写合同审批表，经地区公司合同管理部审核后，报董事长审批。2、 合同金额在 300 万元以上(不含 300 万元)的， 营销部填写 合同审批表，经地区公司合同管理部审核、董事长审批同意后，报集团商业中心审核， 报主管的集团领导
9、审批， 报集团法律事务中心审批，报集团董事局主席审批。第二十四条第二十四条 招商人员须于合同正式生效起 3 天内，通知租户缴纳首月租金，并向租户签发准予收铺通知书 ，同时即日更新商业物业租赁台帐。第二十五条第二十五条 营销部须指定专员负责办理租赁合同的备案工作。需办理租赁登记备案的，由招商人员收集完整的客户备案资料，交由专员办理。第二十六条第二十六条 办理备案的专职人员，须根据合同总金额计算租赁备案税费，向财务部申请资金，同承租方到物业所在当地的租赁管理所办理登记备案手续，备案完毕后负责到租赁管理所领取合同。第五章第五章 合同变更及终止合同变更及终止第二十七条第二十七条 租赁合同期满须按最新租
10、赁条件续约，在同等租赁条件下，原租户可优先续签。续租合同须重新办理合同审批手续。第二十八条第二十八条 租赁合同期满终止合同的，租户须按约定日期交还商铺，商铺有改动的需按合同约定恢复。租户将所有应交租金及有关费用结清后，方可将保证金退还，由招商人员负责协助原承租方办理退保证金手续。第二十九条第二十九条 租户中途退租、中途终止合同、由于欠租而终止合同，没有特殊情况的，一律没收保证金，不予退还。第三十条第三十条 租赁合同的变更、续签、终止、转租，须及时录入租赁信息管理系统进行数据更新，并更新商业物业租赁台帐。第六章第六章 经营及管理经营及管理第三十一条第三十一条 营销部须做好租金催缴工作，每月与财务
11、部核对租金的缴纳情况。第三十二条第三十二条 租户逾期 15 天仍未缴纳租金的， 营销部须向租户寄发催缴租金通知书进行催收；逾期 30 天仍未缴纳租金的，营销部须向租户寄发 合同解除函 ， 解除原租赁合同， 收回商铺另行出租。第三十三条第三十三条 营销部须于每月 5 日前，提供上月份租金收取统计表、商业物业存量表报地区公司董事长及集团商业中心。第三十四条第三十四条 营销部应征询租户在租赁过程中碰到的问题，并尽力协助解决。每年应至少组织一次租户意见征询活动，并形成意见报告，报地区公司董事长及集团商业中心。第三十五条第三十五条 营销部应根据项目情况，创造条件，联合经营租户，进行经营促销活动，活跃商业
12、经营气氛。对不守法经营或不合格的租户，营销部应进行淘汰，合同期满不得续租。第三十六条第三十六条 租户收铺时须与物业管理公司签署物业管理合同，由物业管理处提供日常管理服务，办理交铺验收、装修审核手续。第三十七条第三十七条 合同终止租户在搬离时须与物业管理处联系，物业管理人员须在场监督搬离。须恢复商铺原状的，要监督检查。第三十八条第三十八条 营销部及物业管理处应保障租户的正常经营。不得为了便于管理或节省开支，而增设商铺交通路障，或不按约定开启中央空调，不开启公关照明，减少保安，减少清洁等。第三十九条第三十九条 对已出租的商业物业，营销部须每月检查商铺的使用情况，并形成检查报告，对异常情况须立即告知
13、物业管理处进行整改处理，物业管理处应做好商铺日常出租使用的检查监管工作。第四十条第四十条 对于空置状态的商业物业，营销部必须每月进行不少于一次的检查，并形成检查报告，包括但不限于通气、防潮、防晒、卫生清洁、门窗等保养，发现有质量问题必须立即通知物业管理处的工程部进行维修，直至维修完毕，物业管理处应当作好日常的维护工作。第四十一条第四十一条 招商人员在招商过程中应当透明、公开，不得私下收取客户额外进场费或其它费用，不得收受客户礼金或贿赂。一经发现，将按公司相关规定进行处罚。第四十二条第四十二条 营销部人员必须严守工作纪律，保守商业秘密，加强保密意识，不得向客户泄漏与租赁活动无关的公司信息，不得向第三方泄漏客户资料，不得在招商过程中乱承诺。一经发现，将按公司相关规定进行处罚。第四十三条第四十三条 招商人员在招商过程中，对商铺铺号、面积、工程问题、业态限制、租赁条件、物管规定等条款应落实清楚。如有重大问题不清，或合同内容有重大错误，造成合同不能履行或有重大不良影响的，追究当事人责任。第七章第七章 附则附则第四十四条第四十四条 本办法自发文之日起执行。第四十五条第四十五条 其他物业的租赁工作参照本办法执行。
