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1、 房地产开发与经营调研报告14 届土木工程房地产开发与经营实验班指导老师：覃爱民小组成员指导老师：覃爱民组长：赵胜光 组员：刘洋 马晨旭 时晨 项兴浩调研项目：合肥当代 MOMA咨询：刘洋 马晨旭 时晨 项兴浩 赵胜光摄影：时晨记录：马晨旭 项兴浩报告总结及感想：刘洋报告汇总及制作：马晨旭咨询对象：售楼部顾问单女士（联系方式：13966704995）目录第一部分 调研项目介绍4 1、基本信息.42、销售信息4 3、建筑信息54、物业信息5第二部分 项目地理位置图及周边配套1、地理位置图72、周边配套信息8第三部分 当代 MOMA 规划 18 1、售楼部沙盘图18 2、产品户型193、主题定位
2、31 第四部分 当代置业十大科技系统321、智能家居系统322、同层排水系统323、隔音降噪系统334、天棚辐射系统345、地源热泵系统346、外遮阳系统.357、外围护结构保温系统.358、高性能门窗系统369、置换新风系统3610、水回收处理系统37第五部分 调研总结报告.38第六部分 调研行程感想.39附：调研小组成员合影.41注：当代旁天鹅湖外景一、调研项目介绍1、基本信息（1）项目名称：当代 MOMA（2）楼盘地址：合肥市政务区怀宁路与休宁路交口匡河畔（3）所属区县：政务区（4）所属商圈：天鹅湖万达（5）销售状态：在售（7）项目特色：品牌开发商、花园洋房、改善住宅、水景地产、养老地产
3、（8）主打方向：恒温、恒湿、恒氧、恒静、低密度精装（9）开 发 商：安徽摩码置业有限公司（10）设计单位：地平线建筑设计等（11）施工单位：中国建筑第三工程局（总承包一级资质）2、销售信息（1）开盘时间：2016 年 5 月 31 日（2）入住时间：2017 年 6 月 30 日（3）售楼地址：合肥市望江西路与岳西路交叉口南 100 米（4）预 售 证：合房预售证第 20150953 号3、建筑信息（1）产权年限：住宅70 年、商铺 40 年（2）装修情况：精装修（3）户 型：二居 100 平米、三居 103 平米、三居 132 平米、三居 143 平米、三居 153 平米、四居 169 平米
4、、四居 172 平米（4）建筑面积：180000 平米（5）占地面积：85 亩（6）建筑类别：多层、板塔结合、板楼（7）楼层情况：共 18 栋住宅，其中 8 栋高层，10 栋洋房。（8）总 户 数：9154、物业信息（1）物业公司：第一物业（2）物业类型：住宅、商铺（3）物 业 费：3.5 元/平方米*月（4）绿 化 率：40%（5）容 积 率：2.5（6）停 车 位：共 1196 个（地上 222 个，地下 974 个）2、项目地理位置图及周边配套1、地理位置图2、周边配套信息（1）学校：合肥市五十中(望岳校区)（118 米），合肥市五十中学新校(望岳校区)（256 米），望岳中学（258
5、米），春蕾幼儿园（722 米），洪岗幼儿园（754 米），合肥市宁溪学校（2080 米）合肥市第五十中学新校（望岳校区）稻香村小学（2）购物：轩彪百货超市（347 米），天徽超市(华地公馆店)（399 米），永芳超市（467 米），世纪华联(便利连锁 NO.4652)（482 米），同乐汇广场（490 米），光明超市（490 米）百大购物中心大唐国际购物广场（TESCO 乐购）永辉超市（3）医院：安徽维多利亚整形外科医院（494 米），合肥市艺星医疗美容医院（912 米）熙康健康管理、丝域养发馆维多利亚整形医院芝星整形 Yestar安利体验馆爱尔眼科医院（4）生活：招商银行(望江西路支行)（5
6、21 米），招商银行 24 小时自助银行(望江西路支行)（537 米），招商银行 24 小时自助银行(望江西路支行)（537 米），上海浦东发展银行 24 小时自助银行(潜山路)（768 米）吉的堡英语CITIC 中信银行中国人民保险、中国民生银行（5）餐饮：印象徽州（374 米），三分地食府(怀宁路店)（387 米），塞纳左岸华地新街店（409 米），古丽巴格（434 米），布莱卡咖啡（446 米），瑞祥阁饭庄（449 米）合肥绿地福朋酒店（6）娱乐：万达影城(天鹅湖万达广场店)（993 米），洪石公园（1387 米），中影国际影城(合肥 1912 店)（1451 米），活力天行电影城（15
7、42 米），橙天嘉禾影城（1546 米），旭辉中央公园（1565米）月光欢乐谷动漫城万达广场（6）交通配套：8、129、124 路公交到轻机厂站下；周边规划地铁 3 号线和 6 号线望潜路口地铁站望岳路口公交站（T20），望岳路口公交站（111,136,102），火车西站公交站（111,128,136），市政务办公区北公交站（156,32,129,18,103,104,18A），彩虹站公交站（13,105,129,103）三、当代 MOMA 规划1、售楼部沙盘2、产品户型高层户型图：A.100两室两厅一卫该户型适合新婚夫妻和老年夫妇居住，该户型为该产品最小户型，因此相对来说价格便宜许多，对于刚
8、刚结婚的夫妻来说，经济压力会适当合适些，并且该户型有两个房间，一个做卧室，一个做客房或书房，也够老年夫妇和新婚夫妻使用。B.103三室两厅一卫该户型相对于 A 户型来说，优势是非常明显的，该户型虽然只比 A 户型多 3 平方米，但是却多出了一个房间。这对于经济能力不是特别好，但是家里却有老人或小孩的家庭来说确是充满了诱惑力，该户型也绝对适合抢购。C.132三室两厅两卫该户型相对 B 户型来说，只多一个厕所，但是整体面积却大了 30 平米，价格上也就差了好多，这样的户型适合对隐私非常看重的家庭购买。D.153四室两厅两卫该户型属于豪华型户型了，无论是价格还是税务都涨了许多，因此该户型适合经济能力
9、适中的人购买，且该户型拥有四室两厅两卫却只有 153 平米，属于紧凑型豪华房了，也算非常值得购买的房型了。E.172四室两厅两卫该户型和 D 户型一样拥有四室两厅两卫，却比 D 户型大了20 平米，但是对于能买的起该类户型的人来说，大了 20 平米整体也大了许多，房间看起来也宽敞了许多 。总结：我个人推荐买经济能力不是特别强，多大户型需求不是特别强的人 可以购买 B 户型； 对于经济能力稍强，但是却需要较多房间的人购买 D 户型较合适；对于需要较多隐私但是是经济能力一般的人来说，购买 C 户型比较合 适；对于经济能力强的人购买 E 户型最合适。洋房户型图：A.6#、7#洋房 132三室两厅两卫
10、B.143三室两厅两卫C.169四室两厅三卫 D.建筑面积约 201E.建筑面积约 210F.建筑面积约 246G.建筑面积约 258总结：洋房为多层，公认的比高层住的舒适，但是高层视野好。对于洋房户型的选择应根据客户自己的需要，自行选择。G.建筑面积约 2583、主题定位（1）主题思想：恒温、恒湿、恒氧、恒静、低密度精装品牌开发商、科技豪宅、花园洋房、改善住宅、水景地产、养老地产（2）挖掘主题方式：结合科技发展技术挖掘方式（3）平均售价：2.52.6 万元/（4）客户定位：明星、房地产产商、从事金融行业人员、老师、教授、医生、从事销售医疗器械相关人员、从事整容行业人员等（5）营销模式：自行营
11、销；前期由代理公司进行推广，包括散发传单，call 客，认筹活动，网络宣传等。四、当代置业十大科技系统1、智能家居系统其中包括社区一卡通、车辆图像对比识别、楼宇可视对讲系统、户内多媒体箱、IC 卡梯禁、电子脉冲围栏、闭路监控系统、电子巡更系统。2、同层排水系统当代 MOMA 同层排水系统主要技术特点：（1）将卫生间个下水排水点支管隐藏于本层地面垫层汇中（2）排水立管封闭与卫生间内隔墙中，噪音无法传出（3）上层排水支管产生的噪音阻隔与楼板之上，不向下层传音（传统的吊顶无法阻隔噪音）（4）排水支路埋于地面垫层中，不与外界空气接触，延长使用寿命（5）通过防水层阻隔水，消除渗透隐患（传统的方式容易在地
12、漏、座便器支管穿过楼板的位置产生渗透。同时支管的接口会很多，接口处容易产生渗 漏）（6）卫生间无需再做各种吊顶来遮挡外露的管道3、隔音降噪系统（1）双层中空 LOW-E 玻璃当代 MOMA 采用 5-12A-5mm 中空 LOW-E 镀膜玻璃，传热系数小于2.5W/m2*k，冬季阻止室内热量流失，夏季有效阻隔强紫外线射入，保留适当对身体有益的弱紫外线。当代 MOMA 高性能门窗与中空LOW-E 玻璃，为我们创造温暖，安静，适光的室内环境，尤其是对成长期的小孩、中年女性与安享晚年的老人好处极多（）双层中空 LOW-镀膜玻璃优点：隔音性：毫米空气间层，远超普通中空玻璃隔热性：LOW-镀膜，阻隔热量
13、辐射摄入与流失密封性：双层密封胶确保密封稳定性隔条连续弯折，边缘密封效果好明亮度：分子筛技术，有效纯化间层空气，保证中空层光洁明亮4、天棚辐射系统5、地源热泵系统（）当代采用的是清洁可再生的地源热泵能源技术。以地下米处大地土壤为低位热源，由地源热泵机组，地热能交换系统，建筑内系统和控制系统组成的能源系统，为室内采暖与制冷（天棚辐射采暖与制冷系统），提供低成本、清洁环保、可再生的能源供应。（）世界著名地源热泵建筑：迪拜帆船酒店，新奥尔良剧院，美国帝国大厦，北京当代6、外遮阳系统除客厅外所有西，南朝向的房间都会有电动外遮光系统，采用集安全，防盗，遮阳，保护隐私于一体的铝合金外遮阳卷帘。7、外围护结
14、构保温系统（）当代 MOMA，独具革新精神，打破传统三道外墙结构，采用高性能加厚外保温系统，精耕细作 9 道高性能外保温施工工艺，外墙厚度均大于 340mm，较传统住宅多出 100mm，其中保温层为 100mm；楼板厚度 130mm，均超出传统楼板 30mm。并采用英国 IES 软件，美国 TRNSYS 软件，清华大学软件，参照过去十年气象数据，进行全年小时精确模拟计算，精心打造集节能、保温、隔音、装饰效果于一体的新一代高性能外保温系统。（）外围护结构保温系统的优点：节能：减少建筑对能源的损耗保质：对主体结构有保护作用，延长建筑的使用寿命保温：保温蓄热能力强，避免冷热过于波动，保温性能好隔热：隔热减少局部热桥作用，避免热工缺陷隔音：减少噪音传入室内，隔音效果明显8、高性能门窗系统9、置换新风系统（1）置换系统体统：当代项目，利用 24h 全置换新风系统，采集室外新鲜空气，经新风机组进行除尘（经过无纺布膜，过滤网，喷胶棉三层，层层除尘）、过滤、加温/除湿、加温制冷、热回收处理，以每秒 0.3m 的无风感低速，从房间底部送风口送入室内。（小房间一个出风口，大房间两个）（2）原理：利用热空气轻，冷空气重的原理，使送风温度低于室内温度
