房地产金融第7-10 章

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1、第七章 房地产投资证券化,7-1房地产投资证券化概述 7-1-1房地产证券化的含义与特征 1、证券化与房地产证券化 2、房地产证券化的特征： 房地产证券化实现了传统的金融机构中界信用和市场信用的结合；实现了企业整体信用向额定资产信用的转化；采用了复杂的信用赠机技术。,7-1-2房地产证券化与其他融资方式的区别： 1、房地产证券化于房地产股票和债券的区别：两者的信用基础不同；对追索权的规定不同。 2、房地产投资证券化与项目融资的区别：资金来源不同；风险隔离的目的不同。 7-1-3房地产证券化的功能：,房地产股票 房地产投资券 房地产投资基金（根据组织形态不同分：公司性投资基金和契约型投资基金；根

2、据基金单位是否可赠机或赎回可分为：开放式基金和封闭式基金 ）。,7-2 房地产投资信托,7-2-1 房地产投资信托的内涵 1、投资信托的内涵 信托的产生及其发展 信托的职能与作用 信托的种类与特点 2、信托基本原理 信托主体：委托人、受托人和受益人 信托客体 信托行为,7-2-1房地产投资信托的组成 受托人 保管人 房地产投资信托合同 信托计划及信托资金的管理、处分说明书,7-2-3 房地产投资信托的运作1、房地产信托资金的运用范围 (1)、用于土地收购及土地前期开发、整理； (2)、投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造； (3)、用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租； (4)、以

3、住房抵押贷款方式运用； (5)、信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。,2、房地产权益信托 3、房地产抵押贷款信托 4、不受合同份数限制的房地产信托投资 7-2-4房地产信托投资的风险管理 1、设立房地产信托投资专户 2、房地产抵押贷款的风险防范 3、房地产权益信托的风险防范,7-2-5我国房地产投资信托发展 1、我国房地产投资信托概况2002年，信托开始介入房地产业，2002年北京 国投、深圳国投、金信信托三家信托公司发行了 四只房地产信托产品，共募集资金19.555亿元. 2003年共发行信托产品268个,资金规模为229.7 亿元,其中房地产资金规模约为60亿元.2004年房 地产信

4、托产品89个,资金规模为129.5亿元.2005 年房地产信托产品98个,资金规模为123.5亿元.,2004、2005年房地产信托产品情况,规模,年份,总数,房地产,总规模,房地产,2004年房地产信托与其他信托产品收益率的比较,2、目前房地产投资信托的特点 品种单一，90%以上都是针对单一项目的 运作模式单一，多以贷款形式运营 单个计划规模小，多数规模在12亿元 收益率定价单一，多数参照银行贷款定价 运作周期短，大多在12年之间 3、我国房地产投资信托发展的背景 国家对房地产的宏观调控，特别是2003年6月121号文的出台，使房地产投资信托得到了起步和发展,房地产市场运作较为成熟，收益较高

5、；房地产行业的持续发展预期也是信托公司渗透房地产领域的一个重要原因 4、我国房地产投资信托发展趋势分析 信托方式将成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向 未来2-3年，信托模式将以特定房地产项目为对象的私募性质的房地产投资信托 从中长期看，公募性质房地产投资信托将是主要方式，逐步发展成为房地产投资基金模式,外资地产基金将大举进入中国2003年，摩根士丹利进入中国房地产市场2004年，美林集团、美国雷曼兄弟、洛克菲勒澳大利亚麦格里银行等到进入中国；2005年，入华地产基金机构100多家，资金达28亿美元；主要是与国内房地产企业进行合作受其影响，房地产开发公司出现分化，一部分发展成为专业的

6、房地产投资管理机构；大部分则仍然从事房地产开发，一部分二者兼备。,7-3 房地产投资基金,7-3-1房地产投资基金的内涵及类型 1、房地产投资基金的内涵 2、房地产投资基金的类型 （1）按房地产投资基金的组织形式划分，可分为公司型基金和契约型基金 （2）按基金的受益凭证可否赎回或追加划分，可分为封闭型基金和开放型基金,（3）按基金投资的目的划分，可分为权益型，抵押型和混合型基金 2、房地产投资基金的构成 房地产投资基金是以信托契约为基础，因此它的构成应包括五个要素，即：投资人（基金受益人）、基金经理人（基金管理公司）、基金托管人（基金保管公司）、基金代理人（证券公司）以及投资顾问。,3、基金的

7、设立 基金章程 基金契约 招募说明书 4、基金的发行与交易 5、投资基金的投资限制、费用与收益分配 6、基金的期限、变更、终止,第八章 住房抵押贷款证券化,8-1住房抵押贷款证券化概论 1、含义：是指已经发生的尚未到期的居民住房抵押贷款的交易市场，既未清偿的居民住房债券的转让市场。 2、特点： 交易主体不同（居民与贷款机构，住房金融机构相互之间或同其他机构之间）、 交易规模不同（零售性、批发性） 交易关系的性质不同。（借贷关系或债权债务关系、买卖关系） 信用风险的审查对象不同（借款人的资信状况、贷款债权的出让任何贷款合同的审查） 交易范围不同（区域性、范围广） 资金流向和贷款人的角色不同,8-

8、1-2住房抵押贷款的一级市场与二级市场的关系 1、一级市场与二级市场在功能上存在差别，但又相互补充2、一级市场十二级市场存在和发展的基础 3、二级市场制约着一级市场的发展，并且是一级市场发展的推动力 4、住房抵押贷款市场作用的充分发挥需要二级市场与一级市场协调发展 8-1-3发展住房抵押贷款二级市场的必要性 1、住房贷款的多风险性和部分高风险性 2、住房贷款的墙区域性 3、住房贷款的对象主要是中低收入人民,8-1-4 住房抵押贷款二级市场的功能 1、可以使贷款人转移信用风险 2、可以降低住房贷款的流动性风险 3、可以使贷款人避减购买力风险、抵押风险及其他风险 4、有利于调整资产负债结构，买足金

9、融监管法规的要求 5、有利于调整风险结构、收益性特征不同的资产的配置结构 6、有利于资金在各地区的有效配置和形成统一的住房贷款市场 7、可以提高住房贷款一级市场的竞争性 8、可以动员更多的资金流入住房贷款市场的一级市场,8-2住房抵押贷款二级市场的构建 1、住房抵押贷款二级市场的参与者 住房抵押贷款的创造者（原始权益人） 二级市场的服务者：发行人、信用等级提升机构、信用评级机构、服务人、住房抵押证券的经纪机构、信托投资机构、 二级市场的投资者 2、二级市场的运行程序 住房抵押贷款的创造 住房抵押贷款组合 住房抵押贷款的组合 住房抵押证券的发行 住房抵押证券本息的偿还,3、住房抵押贷款债权的转让

10、方式与二级市场的形成 （1）住房抵押贷款合同的直接转让及其对二级市场发展的限制 住房抵押贷款合同的直接转让时住房抵押贷款债权转让的传统方式，是一种不经过证券化而实现贷款债权转让的方式。 以交易是否有中介人分两种类型：直接交易和间接交易 以贷款的出让这是否承担管理服务职能分为两类：管理服务与债权利益相分离的交易、管理服务与债权利益相不分离的交易,（2）住房抵押贷款证券化与二级市场的发展,8-3住房抵押贷款证券化的运作模式 表内模式 表外模式 8-2-8住房抵押贷款证券化的运行工具 1、抵押过手证券（Mortgage-backed Securities） 2、抵押债券（Mortgage-Bond）

11、 3、抵押转付债券（Mortgage-Pay-through-Securities） 4、本息分离证券SMBS,第九章 房地产保险,9-1保险基本理论和基本原则,9-1-1保险的含义和特征 1、含义：从经济角度、从法律角度。 2、特征 9-1-2保险的性质和职能 1、性质：经济性、互助性、法律性、科学性 2、职能：经济补偿职能、防灾防损职能、融资职能。,9-1-3保险基金 1、保险基金的性质：是一种处于备用状态的应付灾害事故的专项基金；只能用于经济补偿或给付；维持简单再生产的生产性基金。 2、保险基金的特征：用途的规定性、来源的广泛性、赔付责任的长期性、增值性、总体返还性。 3、保险基金的构成

12、 从来源上看：开业资本金和保险费收入（赔付费用、保险公司经营管理费用、保险公司合理利润） 从存在形式上看:财产和责任险准备金、人身保险准备金构成。,9-1-4保险的基本原则 保险利益原则 最大诚信原则 损失补偿原则 近因原则 代位原则 分摊原则,9-2 保险合同,9-2-1保险合同的含义和特征 要式合同 双务有偿合同 符合合同 保障合同 最大诚信合同 9-2-2保险合同的要素 1、主体：保险合同的当事人（保险人和投保人 ）保险合同的关系人（被保险人和受益人） 保险合同的中介人（保险代理人、保险经纪人、保险公估人）,2、保险合同的客体：投保人或被保险人对保险标的所具有的保险利益。 3、保险合同的

13、内容： 基本条款 附加条款 保证条款 9-2-3保险合同的成立和生效 1、保险合同成立的条件：保险合同主体合法、内容和法、当事人双方合意。,2、保险合同订立的程序：要约和承诺两个阶段。 3、保险合同成立的时间 4、保险合同的生效 9-2-4保险合同的调整 1、保险合同的变更： 主体变更、客体变更、内容变更。 2、保险合同的解除：投保人解除合同、保险人解除合同。 3、保险合同的终止：正常终止、特殊终止,9-3房地产保险的品种,9-3-1房地产业务中的财产保险 1、企业财产保险 2、家庭财产保险、城乡居民房屋保险 3、建筑工厂一切险 9-3-2房地产业务中的责任保险 1、产品责任险 2、产品责任保

14、险的责任范围 3、职业责任保险 4、雇主责任保险,9-3-3房地产业务中的信用保证保险 1、房地产业务中的信用保险：买方信用保险、住宅抵押贷款保险。 2、房地产业务中的保证业务 合同保证保险 贷款购房保证保险 9-3-4房地产业务中的人身保险 1、建筑工程团体人身意外伤害保险2、定居定期保险3、公积金贷款者定期寿险（贷款者定期寿险、失业特别附加险）,9-4 房地产保险的运作,9-4-1 投保与承保 1、房地产保险的投保 2、房地产的承保 9-4-2索赔与理赔 1、索赔 2、理赔,第十章国外房地产金融概览,第一节 国外房地产金融制度 10-1-1金融制度与房地产金融制度 10-1-2国外房地产金

15、融制度的主要类型 1、直接融资制度 2、储蓄制度 3、合同制度 4、抵押银行制度,10-2国外房地产金融机构,10-2-1国外房地产金融的分类 1、商业银行 2、住宅储蓄贷款机构 3、抵押银行 4、合同制金融机构 5、政府公营或保障的金融机构 10-2-2几个国家典型的房地产金融机构,10-1-3几个国家典型的住房金融制度 1、美国的住房金融制度 2、英国的住房金融制度 3、德国的住房金融制度 4、新加坡的住房金融制度,1、美国的房地产金融机构 房地产金融一级市场金融机构：储蓄与贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、抵押银行、人寿保险公司、联邦住房管理局 、退伍军人管理局等 国外房地产金融二级市场

16、金融机构：联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会、联邦住房贷款抵押公司。 2、英国的房地产金融机构：房屋互助协会、商业银行、住房金融公司等,3、德国的房地产金融机构： 抵押银行、私人建筑协会和公营建筑协会、储蓄银行、住宅信贷协会、住宅互助储金信贷社等 4、新加坡的房地产金融机构： 住宅发展局、中央公积金局、邮政储蓄银行。 10-2-3 国际房地产金融机构 1、建筑社团和储蓄协会国际联合会 2、建筑社团和储蓄协会亚洲太平洋联合会3、世界储蓄银行协会 4、世界银行和国际金融公司,10-3-3几个国家典型的房地产金融市场 1、美国的房地产金融市场： 房地产金融一级市场 房地产金融二级市场 2、英国的房地产金融市场 3、德国的房地产金融市场 4、新加坡的房地产金融市场,