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1、房地产基础知识培训,万杰 2014.7.28,房地产术语篇,综合类 术语,综合类术语,房地产的概念,一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）；房地产又称不动产或物业；房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一。,房地产行业的概念,是指从事房地产开发、经营、管理的行业；它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等 。,综合类术语,房地产市场的概念,广义：包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰
2、等劳务活动。,三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。,狭义：房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。,一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；,二级市场：是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；,综合类术语,商业地产,代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。,国土局,所谓商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、
3、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形态。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。,综合类术语,是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可买卖、转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 从销售看，商品房又分为现房和期房； 从用途看，分住宅、别墅、写字楼、酒店、商铺等
4、 。,商品房,发展商,专门从事房地产开发和经营的企业。,代理商,经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。,综合类术语,按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。,土地类型,是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：
5、居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。,土地使用权年限,土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。,土地使用费,综合类术语,是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。,房地产产权,每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买
6、卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。,如何办理产权,综合类术语,凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房
7、地产登记事项作全面记载。,房地产产权登记,指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,产权证书,综合类术语,按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。,商品房预售许可证,是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。,房地产买卖合同,房屋的所有
8、权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。,房屋所有权,综合类术语,房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利；,土地使用权是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利；,住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地；,房屋处分权指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分；,房屋的使用权是指对房屋 拥有的享用权。房屋租赁
9、活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包 含在房屋的所有权之中。,房屋占有权指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权；,房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。,综合类术语,租赁权：是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则
10、就是违法行为。,确权：是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。,典契：即房地产典当契约，是指由出典人与 承典人共同签订的契约，载明双方的权利和义务。,典权：是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），到期由出典人还清典价，赎回房屋。,综合类术语,产权面积,预测面积,实测面积,指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖
11、市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据；,指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据；,综合类术语,五证：建设用地规划许可证、国有土地使用证、
12、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。,五证、两书、三表,两书：住宅使用说明书 和住宅质量保证书,其中：国有土地使用证商品房预售许可证由房管部门核发；用地规划证工程规划证由规划部门核发；施工许可证证由建设部门核发。,三表：住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表,以上文件齐全才能具备办理房产证的条件,综合类术语,建设用地规划许可证,综合类术语,国有土地使用证,综合类术语,建设工程规划许可证,综合类术语,建筑工程施工许可证,综合类术语,商品房预售许可证,综合类术语,商业物业分类,按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业,按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺,
13、按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类,按建筑特征分类：商业大厦、专业市场、社区商铺、邻街商铺、步行街 露天商铺等五类,综合类术语,商圈分析基本概念,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里
14、以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上,人口数量及特点,交通状况,商业发展潜力,人文、公共配套,商业规模,影响商圈的五大因素,主圈,次圈,边圈,销售类 术语,销售类术语,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。,均价,起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或
15、五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。专业市场一般已第一次开盘的开盘价为起价。,起价,预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。,预售价,基价,也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,销售类术语,一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。,一次性付款,“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产
16、权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。,按揭贷款,销售类术语,营业税,对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。,契 税,指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%-5% 。,印花税,客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。,个人所得税,客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。,房产税,是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。,
