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1、,昆山房地产市场报告,2011年11月24日,城市房地产市场分析,区域房地产市场分析,典型个案研究,2,3,1,目 录,城市房地产市场分析,区域房地产市场分析,典型个案研究,2,3,1,城市房地产市场概况,昆山房地产市场目前处于城市中心向郊区快速发展的阶段，城市重点向东部规划新城和南部高铁商务区两个方向发展。,整个市场分为六大板块，中心城区的接受度最高，容易吸引其他板块的购房人群；城东和花桥距离上海较近，上海购房人群比例较高；城西拥有良好的生态景观资源，作为公认的改善型居住区域，认可度也较高；城北居住氛围浓厚，客户以本地人和新昆山人为主；城南主要是乡镇项目，基本依靠当地人群去化。,市场上产品以
2、舒适型两房和三房为主，小户型和紧凑型产品较少。总体来看，购房人群本地客户占1/3，外地来此工作的新昆山人占1/3，上海客户占1/3。本地人主要购买三房用于改善居住，但目前160及以上的大户型也出现了去化较难的情况。上海人以购买两房、投资为主。目前上海客户尚未出现钟摆式的异地上班模式，随着S1号线与上海地铁的对接，未来该种模式最早可能出现在花桥。,昆山商品房销售情况与经济发展周期和主流市场运行特征相吻合，体现出强大的城市经济实力。,昆山市商品房销售情况与经济发展周期和主流市场运行特征相吻合。2005-2007年，昆山市商品房和商品住宅销售面积双双持续攀升，2008年出现明显回落，2009年受市场
3、行情回暖重新上行，2010年受市场大环境的影响销售量下跌近半；在销量受市场行情波动出现涨跌的同时，销售价格持续上涨，2010年两者的价格分别为7556元/和7622元/。,2011年市场对调控政策免疫力加强，修复和适应能力提高。,2011年昆山房地产市场对国家宏观调控的政策免疫力加强，修复和适应能力提高。2011年前10个月，昆山楼市除2月受外围市场限购对购房人群产生心理影响导致成交量锐减外，从3月开始整体保持稳定水平，这与部分上海人群受限购影响转而进入昆山市场带动成交量有关。相比2010年前10个月猛涨猛跌的市场行情，今年昆山楼市显示出了强大的政策免疫力。,昆山房地产市场可以划分为六大板块，
4、即：中心城区、城东板块、城南板块、城西板块、城北板块和花桥板块。该六大板块是就整个城市来划分的，与市场上业内习惯的板块称呼有所差异（主要体现在业内所称的城南区域是指铁南片区，而非包含城市南部五镇在内的南部区域）。 六大板块发展时间和成熟度各不相同，同时也有着各自的特征。总体来说受地缘效应的影响，昆山本地购房人群跨区域购房的意向较低，更倾向于优先考虑在过去长期居住的板块置业。,板块特征整个市场可以划分为六大板块,六大板块中，中心城区发展最早、配套完善，接受度最高，以本地客户和新昆山人为主；城东板块作为规划发展新城，距离上海较近，发展迅速、配套较为完善，接受度相对较高，主要吸纳上海客户、在昆山工作
5、的外地客户以及由于中心城区房价过高被挤压过来的客户；城南板块由于距离主城较远，接受度相对较低，普通住宅主要为当地人群购买，别墅型物业大多定位为度假的第二居所，以外地客户为主；城西板块拥有自然生态资源条件较好，市场认可度高，是全市公认的改善型居住区域，主要购房人群是是当地客户和看好良好的自然生态景观的上海客户；城北板块发展最晚，居住氛围浓厚，多以当地人购房，上海人购房比例低；花桥板块距离上海最近，主要吸纳上海人以及在当地开办公司的企业主，租售市场较为活跃。,板块特征市场上以舒适型产品为主，上海人购房较多选择的是城东和花桥，以购买两房户型和投资用途为主。,整个市场上普通住宅常见的为高层、小高层建筑
6、形态，以90、100的两房和130、140的三房为主，属于舒适型产品，偶见的小户型或紧凑型产品也仅是出于区域内产品产异化的考虑。,上海人群购买普通住宅主要考虑城东和花桥这两个距离较近的板块，且以两房、投资为主；如果选择其他板块也以两房为主，但更侧重于长期投资以及未来自住。,中心城区以舒适型产品为主，外地人购房比例较低。,中心城区是昆山起步最早、发展最为成熟的板块。板块位置大致范围为：东至青阳路，南至新南东路，西至江浦路，北至萧林路。,板块内项目价格差异较大，由于市场上业内习惯将高铁南站附近区域称呼为城南，因此城中板块除铁南区域外，价格普遍在9000-13000元/；铁南区域由于距离铁路和高速公
7、路较近，整体环境相对差一些，除临近高铁北侧的中星和象屿等若干个精装修高端项目外(14000元/，含装修4000元/)，其余项目价格相对较低，基本保持在7500-9000元/。,中心城区由于价格高、户型舒适，因此总价也较高，板块内客群主要是当地有较强购买力的人群，以及对主城完善生活配套有强烈偏好的新昆山人。由于板块距离上海相对较远，因此上海客户比例较低。,板块内产品以90两房、130三房及以上户型为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适。,城东板块 新城发展迅速，配套较为完善，产品丰富，上海人群比例较高，个别项目因推广不同、上海客户比例差异较大。,城东板块从2009年开始进入快速发展阶段，板块主要包括
8、了经济技术开发区、陆家镇部分，以及花桥镇北部区域。,板块内项目主要集中在经济技术开发区，项目价格主要在7500-8000元/。,城东板块距离上海较近，是城市未来规划发展的新中心。受城市向东发展的利好，城东新城建设带来了房地产市场的快速发展。受政府规划的引导，生活配套较为完善。板块内项目客群受推广思路的影响较大，整体来看上海人群比例较高，但也不乏珠江御景这样因为拆迁客户关注、口碑传播使得本地客户占大多数、上海客户很少的特殊个案。整体来说，上海人群以投资两房为主，本地人群以购买改善型三房为主。,板块内产品以90两房、130三房及以上户型为主，紧凑型户型虽有但数量较少，板块内整体以舒适型产品为主。,
9、城南板块 普通住宅户型舒适，乡镇项目对其他板块和上海客户的吸引力相对较弱，以当地人群去化为主。,城南板块主要包括千灯镇、张浦镇、淀山湖镇、锦溪镇和周庄镇。,板块内普通住宅项目主要集中在千灯镇，项目价格主要在6500-7500元/。其他四镇以低密度项目为主，价格较高、差异较大。,城南板块主要是乡镇项目，以板块内购房人群去化为主，其他板块前往购房的比例很低。上海人群在该板块内购买普通住宅的比例较低，购买别墅主要用于假日度假。,板块内产品走两条线，普通住宅主要是90的舒适两房和130-140的舒适三房。依托优越的湖景资源和自然景观，别墅产品较为高端，外地客户购买主要用于休闲、度假。,城西板块自然资源
10、良好、市场认可基础较高，公认的改善型居住区域，不同项目之间上海人群购房比例差异明显。,城西板块自然生态和景观资源较好，是整个市场公认的改善型居住的优选板块。板块主要包括了玉山镇西部和巴城镇全部区域。,板块内项目主要集中在马鞍山路两侧和阳澄湖东侧，项目价格主要在8000-9000元/。,城西板块东部以普通住宅为主，西部以低密度项目为主，良好的自然景观是大多数项目的主要卖点。城西缺乏短期内大的规划利好，生活配套较为缺乏。板块内客群因项目推广思路的不同表现出巨大的差异，诸如华府庄园主打上海人群，比例高达80%，也有诸如金色森林、清风华院立足本地人群的，上海客户比例仅占20%。整体来说，上海人群以购买
11、两房、且以度假自住目的为主。其他板块客户跨区域前往购房有更高的认可基础，主要是以居住产品升级的别墅物业为主。,板块内产品以90两房、130及以上的三房为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适，表现出改善型板块的市场特征。,城北板块居住氛围浓厚，已出现知名有影响力的豪宅，以本地购房人群为主，上海人群购房比例很低。,城北板块是整个市场发展最晚的区域，但是居住氛围浓厚。板块主要包括了周市镇。,板块内项目主要集中在长江北路和横泾路两侧，项目价格主要在7500-8500元/。,城北板块规划有商贸城，目前板块内居住项目较多，以本地购房人群为主，主要用于自住，投资比例较低。城北距离上海较远，上海人来此购房的比例很
12、低。由于居住氛围浓厚，且已经出现了区域内有知名影响力的豪宅黄金海岸，多数在昆山的台湾企业主比较倾向于在城北购房用于自住。,板块内产品以90两房、130及以上的三房为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适。,花桥板块距离上海较近，立足于吸引上海人群，普通住宅更受欢迎，当地原住民购房比例很低。,花桥板块距离上海较近，最早是通过2003年绿地21城这一超大型项目发展起来，目前借势国际商务城的规划发展较快，板块主要包括了花桥镇的中部和南部区域。,板块内项目主要集中在绿地大道两侧，项目价格主要在9000-12000元/。板块内众多企业人员的租房需求旺盛，出租市场较为活跃。,花桥板块作为昆山距离上海最近的区域，
13、与上海搭界、仅需十多分钟车程。板块内项目依托规划中的轨道交通利好打造同城概念，上海购房人群比例高达60%以上，主要以长期投资兼自住为主，目前每天来回的上班钟摆族比例很低；20%为在当地开办公司的企业主，以自住为主；剩余20%为非上海的外地人群，以投资为主。,板块内产品较为丰富，有75的变幻两房、90和110的变幻三房，这些属于紧凑型户型，同时也有大户型的舒适型产品，满足购房人群的置业需求。低密度项目相比普通住宅溢价不高，客户来源广泛，包括当地企业主、上海客户等多类，且比例平均。,城市房地产市场分析,区域房地产市场分析,典型个案研究,2,3,1,近三年城东板块成交地块中所含住宅建筑面积保守估计在
14、250万以上，巨量供应也表明了板块正在成为城市未来发展的重点。,2009年1月-2011年10月，城东板块共成交土地面积187.87万，其中商住用地成交面积145.21万，占总成交土地面积的77%。商住用地容积率基本在2.0-3.0之间，按照2.5平均容积率来粗略计算，建筑面积达到363万，扣除成交商住用地中的商业部分，剩余的住宅体量保守估计也将在250万以上。板块住宅市场的巨量供应，表明了城东正在成为城市未来发展的重点。由于政府规划的要求，板块内项目商业比例较高，未来将有大体量的商业体陆续推出，板块内商业氛围较好。,城东板块成交量整体平稳，前十月占市场总成交量3成，市场地位重要性显见，目前板
15、块内价格依然坚挺，优惠措施力度不大。,城东板块月度成交量在1月份一枝独秀，达到1088套，占到了全市成交总量近40%；2月受限购政策的市场大行情冲击，成交量跌至今年以来最低的267套，从3月开始相对保持较为平稳的走势；10月成交527套，传统销售旺季的局面未能如期而至。目前板块内价格依然保持坚挺，除少量楼盘推出特价房外（绿地21新城、世茂东一号推出10余套特价房），板块内整体市场打折优惠措施范围和力度不大。,城东板块目前可售库存量很大，加上未来较大的潜在供应量，城东板块在目前的市场行情下有较大的促销或降价压力。,截至2011年11月中旬，城东板块累计批准销售140837套，已销售119609套
16、，整体销售率为85%；剩余可售房源21228套，按照前十个月城东板块月均销售690套的情况来看，仅目前的库存量就可销售30.8个月，大约为两年半的时间。同时考虑到未来较大的加推房源量和已成交土地待开工入市量，如果市场延续目前的偏紧走势，城东板块不可避免的会出现较大的促销或降价举措。,城东板块概况和项目客群、产品情况,城东板块此前作为城市东部郊区发展较为缓慢，从2009年开始随着城东新城发展规划进入实施步骤，多个大型、知名房地产项目相继开工建设，引领了板块房地产市场进入快速发展阶段，城东由此也开始成为全市重要的板块之一。,城东板块目前依托经济技术开发区内众多的企业，具有强大的产业支撑和购买力保证。S1号线轨道交通的开工建设也进一步拉近了与上海的距离，板块内房地产项目上海人群比例较高，珠江御景主要为本地购房人群是板块内的特殊个案。由于政府对板块内项目要求配套有较高比例的商业物业，未来城东将形成浓厚的商业氛围，各项生活配套也会比较完善。目前板块内项目总体价格相对较低，容易吸引上海人群前来购房投资，同时也能较好地满足板块内众多工作人员的刚性和改善型居住需求。,
