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1、金大洋城市生活广场,让城市生活更精彩,解决问题的思路与方法,资料收集,实地调研,问卷调查,客户访谈,市场分析,项目条件及相关案例分析,发展定位,价格定位,产品定位,功能/业态定位,目标客户定位,主题,专业经验,盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中心，经济快速增长，面临巨大发展空间,项目所在区域为盐城新城行政、教育、文化中心,项目商业规模大，且处于城市新发展区域,区域分析,盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区,古老与新兴的结合 盐城有2100年历史。古有“淮夷地”之称,汉置盐渎县,东晋安帝时更名为盐城县,以“环城皆盐场”而得名。 1983年设立盐城
2、市,革命胜地和旅游胜地 根据地、丹顶鹤国家自然保护区、麋鹿国家自然保护区,城市,城市历史,徐州都市圈,南京都市圈,苏锡常都市圈,盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机,城市,城市定位江苏沿海中心城市 新兴工业城市 海洋经济服务基地,城市,开放的盐城.茉莉花节,蓬勃发展的房地产业,悦达产业，“以工兴市”,城市,城市经济分析,城市经济分析,盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11以上，高于全国7.6的增幅。 2007年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。按常住人
3、口计算，全市人均GDP达18000元。,（资料来源：盐城市统计局）,城市经济,城市经济状况,图3：盐城市历年GDP总量,（资料来源：盐城市统计局）,城市经济,城市经济状况,图5：盐城市历年人均可支配收入,（资料来源：盐城市统计局）,城市经济,城市经济状况,人口状况 盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到
4、100万人。,（资料来源：盐城市统计局）,城市人口,（资料来源：盐城规划局）,（资料来源：盐城规划局）,城市人口,城市消费,居民生活、消费水平分析 消费需求稳步增长。2008年上半年，全市社会消费品零售总额实现252.99亿元，增长25.3%，扣除物价因素，实际增长18%，同比提高1.4个百分点。从上半年情况看，零售业增势强劲，保持市场主导地位。,消费需求分析,区域消费者特征分析,盐城市区2000年-2007年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余额稳步上升，社会消费品零售总额稳步增长。,图5：盐城市历年人均可支配收入,盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（常州比盐城由1
5、.71减少到1.39），差距在逐步缩小。 盐城市区居民人均消费低于常州，同比增幅也低于常州，盐城和常州人均消费支出同比增幅为10.8和11.5 。,消费需求分析,消费需求分析,消费需求分析,2008年5月盐城8大类消费支出增幅统计,，,商业市场分析,商业市场分析,盐城机场,通榆运河,宿淮盐高速公路,宁靖盐高速公路,连盐通高速公路,204国道,新洋港,盐城市对外交通图,对外交通 盐城对外交通发达，有航空、铁路、高速公路、水路等,交通,新长铁路,区域功能,城中片区 新洋港以南、通榆运河以东、西环路以西、青年路以北。 以商业服务和居住功能为主,城南片区 青年路以南、通榆运河以东、西环路以西、新河以北
6、。 以居住和行政、文化、教育功能为主。保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”的格局。,区域,图9：盐城市区房地产板块分布图,区域,城市规划发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北,城市发展战略规划以工兴市，培育企业性增长极，充分发挥工业化对城市化的促进作用。,本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的重点区域。,项目位置,商业状况分析,解,市政府,e 6666,说明： 盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。,本项目,市场状况分析,亭湖区板块,城西南板块,盐都新区板块,住宅板块分布明显,
7、市场状况分析,商业物业分布状况,分布图,锦绣北苑,锦绣苑,东方花园,鑫祥园,悦达-都市花园,悦达 东园,牡丹花园,永兴佳园,怡景花园- 商业街,中茵-海华广场,世纪花园,华兴路步行街,建军中路,毓龙路,大型专业市场主要分布于汽车站附近 百货商场主要分布于建军中路附近 沿街商铺主要分布在城市主干道两侧和新建住宅小区,亨达商业街,伟厦花园,温馨花园,阳光世纪城,新都花园,鸿基奥园芝林广场,宏都花园,本项目,我们的思考？,项目不处在商业集中区域,我们如何打造商业气氛？,市场状况分析,亭湖区商圈 地处传统市中心区域 主要区域范围：以建军路为中心两侧 汽车站次商圈：该商圈特殊案例,盐都新区商圈 地处原盐
8、都县中心区域 主要区域范围：毗邻解放南路两侧,解放南路,黄 海 路,大 庆 中 路,解 放 路,开 放 大 道,本项目,两大商圈 南北互动,市场状况分析,亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业集中在本商圈,亭湖区商圈,市场状况分析,亭湖区商圈商业状况一览表,市场状况分析,汽车站,黄 海 路,开 放 大 道,商业分布：开放大道与黄海路交汇处区域,开放大道沿线以大型专业市场为主，黄海路沿线以大型超市、主题购物场所和娱乐为主,亭湖区商圈汽车站次商圈,市场状况分析,亭湖区商圈特点,辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中心区域；大型专业市场、商业街、超市、百货商场辐射整个盐城市区,经营定位：受规模
9、和档次的局限，定位模糊，同质化经营严重。经营个性不强,消费层次：为盐城消费力最高费区域，人均单次消费额百元左右,业态发展：新型商业物业酒店式公寓(悦达东园)已经出现,我们的思考？,项目不在主要商圈，人流问题如何解决？经营又如何差异化定位？项目的唯一性和核心竞争力在哪里？,盐都新区商圈,大 庆 中 路,解 放 南 路,西环路,市场状况分析,该商圈内的商业物业以大型专业市场为主（大世界家具、灯具、装饰城，盛源装饰材料市场，新都商贸城）。沿街商铺主要集中在解放南路两侧,市场状况分析,原有商业以租赁为主，新建物业以出售为主。 新建商业出售比例较高，但经营现状令人担忧。 供应量大（中茵海华、缤纷亚洲、尚
10、城国际等），竞争日趋激烈,盐城商业物业供求分析,我们的思考？,我们如何寻找市场的空白点？解决卖场与开场的问题？在茫茫商海中脱颖而出？,市场状况分析,市场状况分析,市场状况分析,市场状况分析,市场状况分析,销售价格：首层18,000-26,000元/ ，二层7,0008,000元/之间,商业物业价格分析,租金水平:首层最高3元/天，大多为1.0-1.5元/天；二层以上为1-0.5元/天,市场状况分析,百货商场各楼层租金：,各商业业态租金与售价水平对照,市场状况分析,市场状况分析,盐城商业地产小结：产品： 盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺失，高档的一线品牌较少，主题会所
11、匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。价格： 目前从城中也就是市中心的商铺主要价格为2.63.0万元/，租金以150计算一年为30万元。市场： 总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。,市场消费分析,市场分析,市区居民消费偏好特征分析,性别特征,年龄特征,教育程度,家庭月收入,市区居民消费偏好特征分析,外出消费交通工具,月均消费支出,单位：人,消费结构,总体消费特征 助动车与公交车是盐城市民外出消费的主要交通工具,分别占总
12、样本量的23.8%与41.7%; 月消费支出基本上呈正态分布,以501-1000元居多; 从消费结构来看,购物：餐饮：休闲娱乐4：3：3; 盐城居民消费结构不断优化升级,实物型消费比重减少，文化、餐饮、旅游等享受型消费逐步增加。,消费者日常消费习惯,消费需求分析,消费目的性强，以购物为主，平均单次消费在200元以下,月消费500元以上的多,消费者对盐城目前商业的满意程度,消费需求分析,集餐饮、娱乐、购物为一体的商业形态最受消费者欢迎。,消费需求分析,消费意愿 地方特色美食广场是被消费者普遍接受的商业业态首选,约占意愿样本总量(355份)的50.4%; 同时,大型超市、百货商场、专卖店也是消费者
13、偏好商业内容,选择比例分别为45.6%,44.2%与38.3%; 餐饮类消费除美食广场外,中餐馆、咖啡店及茶室也存在一定市场需求; 市居民对健身运动、桑拿洗浴、夜总会及影剧院类消费意愿不强。,消费者购物、餐饮、休闲娱乐方面的主要需求,消费需求分析,特色食街、大型健身馆、卡拉OK/迪吧/酒吧和日常家居用品服装鞋帽等为消费者的主要消费需求。,消费者对商业的消费意向,消费需求分析,中档、中高档集购物、餐饮和娱乐为一体的商业形态是消费者对本项目的最大期望。,商业投资意向,商业投资意向,调研之经营者现有商铺情况,消费需求分析,经营1间商铺的比例高达82，积蓄了较大的投资群体。 现有商铺面积主要集中在50
14、平米以下。,现有商铺租购比例与经营状况,单位：元/平方米.月,每月租金单价,消费需求分析,现有商铺以租赁为主，月租金较低。,经营者对商场经营的意向,消费需求分析,经营者对本项目的期望档次为中档和中高档，购买意向达41。,经营者对面积与租金方式的选择,消费需求分析,消费者可接受本项目商铺面积比较分散，50平米以下比例稍多， 租金付款方式主要集中在租铺经营。,对区域的选择及购商铺考虑因素,选择在亭湖区的比例最高 对价格、地段、交通最为看重,商铺需求分析,消费者对本项目商业的消费意向,消费需求分析,中档、中高档集购物、餐饮和娱乐为一体的商业形态是消费者对本项目的最大期望。,目标客户群体,小结,盐城国
15、民经济发展良好 盐城2002年到2007年，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从2002年的657亿元到2006年达到1174亿元，四年共增加517亿元，增幅达到78.69%，经济取得了巨大的发展。居民可支配收入稳定增长 盐城居民人均可支配收入自2002年7274元到2007年的10978元，增长3704元，增幅达到50.92%，可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。消费潜力巨大 随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长：2002年人均消费支出只有5507元，到2006年达到7378元，消费支出增加了1871元，增幅为33.97%，和可支配收入的增长
16、相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可见当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。,项目市场定位,项目SWOT分析,优势 位于新城区，属城市重点发展区域 位置优越，交通便利 周边人文条件较好 没有拆迁安置问题 沿街面长，利于发展商用物业,劣势 项目周边生活配套尚未完善 本项目不处在传统的商业中心，商业人流不足 西环路现状对项目有较大的影响 项目开发进度影响力不足,威胁 亭湖商圈和盐都商圈现有商业的威胁 后续商业的威胁,机会 处在新城区，城市重点发展区域 市场需求由大众化向个性化过渡，需求形式发生改变 市场上缺少商业形态新颖，经营管理较好的商业街,项目市场定位,优势,竞争优势,机会,威胁,劣势,发掘核心竞争力,
