张家港酒店策划报告完整稿

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1、张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 1 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)目录第一章 市场篇1 张家港简介2 地理位置3 港口经济4 城市发展趋向5 市场篇总结第二章 项目篇1 项目介绍2 现有酒店经营分析3 析第三章 定位篇1 项目总体定位2 客户定位3 产品定位4 价格定位第四章 产品建议篇1 项目产品建议2 装修标准建议张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 2 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)第五章 市场推广篇1 推广思路2 执行部分3 公关策划部分第六章 销售篇1 销售策略2 投资分析3 运营分析4 销售计划建议第一章市场篇1、张家港简介

2、 城市性质。张家港是现代化滨江港口工业城市。 城市定位。长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 3 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。 市域空间规划。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。规划至 2020 年，市域总人口 169 万，其中城市人口 142 万人（含外来人口 80

3、 万） ，城市化水平 84%，市域城镇建设用地控制在 171 平方公里。2、地理位置张家港市位于中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内， 处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海 98 公里、苏州 58 公里、无锡 40 公里、常州 70 公里、南通 30 公里、南京 200 公里，距上海虹桥机场 98 公里，上海浦东机场 150 公里，南京禄口机场 200 公里。张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 4 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)全市总面积 999 平方公里，人口 85 万。由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，

4、面对上海经济圈和海外出口经济的工业建设，使其成为了一个新兴的港口工业城市。3、港口经济张家港市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港江岸线达 60 多公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达 33公里。张家港港深,水贴岸、不冻不淤、安全避风、常年作业。现有万吨级以上泊位 33 个， 2004 年完成货物吞吐量 吨，其中集装箱运量 标箱,分别增长 同世界上 140多个国家和地区有货运往来，我国最重要的出口港之一。2004 年，批办三资企业 200 家，注册外资 美元 ，比上年增长 到帐外资 美元，增长 其中到帐外资验资数 美元。张家港保税区、省级开发区、扬子江化学工业园和扬子江冶金工业园注册外资、

5、到帐外资分别占全市的 3 个镇注册外资超亿美元，2 个镇实现了翻番。全市当年共批办投资超千万美元项目 82 只，注册外资 美元，分别增长 61%和 出口超千万美元企业达到 40 家，江苏国泰国际集团出口连续四年位居全省级外贸集团首位。外经合作不断拓展，劳务输出总量继续位居苏州第一，新批海外企业境外投资总额居全省县（市）首位。从这些数据中可以看到张家港经济发展的步伐，这个良好的大张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 5 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)环境是为各个行业的发展奠定了基础，其中也包含了酒店行业的长足发展。4、城市发展趋向城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突

6、出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。整个城市都是朝着建设成为长江三角洲一个富有特色和竞争实力的港口工业城市，一个富有内涵和独特个性的生态园林城市的方向发展。5 、市场篇总结1） 社会娱乐消费比重逐步加大，社会消费支出将迅猛增大。2） 随着各项商务活动的开展，城市对各项商务设施，特别是酒店需求，有极大的需求。3） 同时商业设施的发展，城市的规模也会快速发展。张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 6 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)4） 城市的发展使其居民生活水平的提高，又促进商业，服务的快速发展。

7、5） 经济的迅猛发展，促进了企业的商贸往来，导致企业的各类商务人士对商务性酒店的需求增加，为酒店行业营造了一个持续上升的大环境。本项目为产权式酒店，进入此市场的时机恰到好处。第二章项目篇1、项目介绍 项目地理位置酒店位于张家港市区商业、文化、娱乐中心暨阳路，座落在全国模范小区东渡花园，紧靠张扬公路、长途车站、港城车站、沪宁高速，交通便捷、地理环境优越；毗邻张家港保税区，经济技术开发区、韩国工业园、欧洲精纺城等工业园区，三区六园环绕四周。 产品概论项目位置： 张家港市暨阳中路 8 号发展商： 张家港莱福士大酒店有限公司设计单位： 上海爱建建筑设计院施工单位： 上海国豪企业发展有限公司酒店管理公司

8、： 香港莱福仕酒店管理（集团）有限公司张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 7 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)占地面积： 米总建筑面积： 米容积率： 9 层总高度： 48 米 周边环境和配套区域建筑形态：以多层公房、新房为主，少数别墅、花园。绿化状况：沙洲公园、园林广场、张家港公园，道路绿化基本以车道绿化隔离带为主。道路状况： 东西向主干道：暨阳路、沙洲路，双向两车道 南北向主干道：人民路、长安路、港城大道， 双向四车道道路交通都是张家港地区的中心地段和主要工业区域。 商业配套（大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、菜场、集市、影院、娱乐场所） 商场：国际购物中心

9、、第一人民商场、商业大厦、第三人民商厦、新风商厦 医院：张家港市康乐医院，张家港市老年专科医院，张家港第一人民医院，张家港市中医院，河西路 120 号：张张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 8 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)家港市妇幼保健所 学校：机关幼儿园（暨阳中路） 、东渡艺术幼儿园（暨阳中路东渡花园内）城北小学（海关路） 、暨阳实验小学（云盘路） 、云盘小学（暨阳中路） 、市实验小学（陈家场路）张家港市特殊教育学校 （沙洲东路 247 号）梁丰高中、张家港高中 影院：大戏院（暨阳中路） 世纪天华影城（步行街） 娱乐场所：多个酒吧及娱乐总会集中于（沙洲中路西段）

10、，步行街购物娱乐中心小结：1) 从地理位置看：项目所在位置优越，闹中取静；十分适合酒店的经营；2) 从周边配套看：项目的周边配套完善，产品的自身价值较高；3) 从产品本身看：商务娱乐配套齐全，符合主要使用群体的要求。2、现有酒店经营分析张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 9 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)2005 年第一季度张家港市酒店行业经营情况（单位：万元）第一季度经历元旦、春节、元宵节等中国传统节日，本地酒店餐饮市场呈现了较好的趋势，但进入三月后餐饮开始逐步下滑，相反客房市场随着商务活动的增加将呈上升趋势，张家港市客房收入及平均房价较去年同期都有一定上升，第一

11、季度平均房价上升了 40 元/要原因是因为国贸、馨苑度假村、沙洲宾馆等高星级酒店改造后的房价提升，拉动了张家港市整体平均房价的提升。沙洲宾馆（四星）景海大酒店（三星）从上面的表格中我们不难发现： 酒店的营业收入稳步增长，酒店的客源的稳定增长，证明市场对酒店的需求空间增大； 餐饮娱乐的消费支出增大，经营状况良好，酒店行业的发展前景良好；从同业的市场分析来看，张家港的酒店发展前景良好张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 10 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)4、析根据以上市场信息、经济等以及所处的环境和时代特点中，我们可以发现现有地块（现有项目）以下优势，劣势，机会点和威胁

12、点； S 优势分析A. 整个经济业态多元化，贸易频繁，经济繁荣稳定，经济发展的大环境整体局势良好；B. 本项目的周边环境和周边设施完备，土地价值高，是高端产品的基础保障；C. 港口城市，经济持续性强，城市进入快速发展期，商业，服务业和港口贸易的快速增长带动酒店的整体需求；D. 张家港城市发展的趋向是汽车经济时代，为高端投资产品，产权式酒店这个产品提供了长期发展的土壤。E. 工业经济的迅猛发展，促进企业的商贸频繁，对酒店的需求在不断上升；F. 张家港的大环境除了重视经济的发展还注重文化的发展，为企业提供良好的经济环境的同时，提供了人才和社会氛围资源，促进商贸的活跃，企业商贸的活跃，也就影响着对酒

13、店需求的增加；G. 良好的经营管理公司作为运营支撑；张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 11 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)H. 产品是其市场的首例产品。 W 劣势分析A. 项目的规模不够大，推广资源的成本增加；B. 周边环境还不够优越。C. 配套设施有待进一步完善。O 机会分析A. 工业经济持续发展，企业对商务酒店需求增加，给酒店行业一个长足的发展空间；B. 周边城市的发展，带动张家港当地消费群体的投资意识；C. 张家港改革开发的势头良好，促进了经济大环境的稳步发展，有利于房地产产业的发展，也有利于酒店行业朝着更好的方向发展； T 威胁分析A. 产权式酒店销售在张家港还是首例，大众的接受程度还不确定；B. 市场的接受度不能确定；C. 房产大势的影响是否辐射到张家港的投资产品，影响程度的大小还不确定；张家港策划报告(海量营销管理培训资料下载 )第 12 页 共 37 页 (海量营销管理培训资料下载)第三章定位篇1、项目定位根据前二章的描述，我司认为下列定位是较为适合的：为张家港商务人士服务面对江浙投资精英集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功能为一体的精装修、四星级、产权式豪华酒店2、客户定位综合前面的分析我们可以推断出我们的消费群体为以下几类人群，其消费习惯，心里，结构如下1） 张家港国家公务员年龄在 25之间，有一定的经