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1、(海量营销管理培训资料下载 )1龙港国发花园营销策划报告一、 市场调查部分二、 项目（产品）部分三、 营销部分四、推广部分(海量营销管理培训资料下载 )2、 市场调查目的一个完整的房地产项目的运作，不仅包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计依托的是市场，是需求；只有把握好市场方向，才能实现开发房地产项目的最终目的。因此，对龙港国发花园地块的营销运作，必须从市场调查开始。大市场环境的市场调查，就是通过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、 营销情况的调查，分析掌握龙港房地产市场的动态，对其前景进行预测，寻找契机，力图把握龙港项目的营销理念及营销着眼点
2、。在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下，通过区域的环境类比，竞争个案房型、面积、价格、物 业特色等各要素的调查分析，为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。(海量营销管理培训资料下载 )3、 市场调查内容1、龙港镇概况龙港镇位于温州之南，东海之滨，西接 104 国道和甬台温高速公路，南连经济发达的江南平原，具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势，全镇总面积 方公里，总人口 人，其中城区 10 平方公里，10 多万人口，下辖 9 个办事处，107 个村，23 个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。2、龙港经济的发展龙港建镇于 1984 年，龙港
3、人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初，在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分“三大改革” ，成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子，被誉为“中国农民自费造城的样板”和“中国第一座农民城” 。之后，龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。2002 年被国家建设部授名为“中国印刷城” ，如今的龙港，经济保持快速发展，城镇面貌日新月异，投资环境不断优化，社会事业不断发展，先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全(海量营销管理培训资料下载 )4国投
4、资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到 2001 年全镇国内生产总值 元，人均收入 6066 元。从下列数据对比中可以看到龙港经济在近几年以来稳定快速的发展。全镇国内生产总值 单位：亿元年份 1995 年 2000 年 2001 年 2002 年人均国内生产总值 2三、龙港房地产市场概况自 99 年以来，龙港城镇规划建设如日中天，江滨外滩（东方大厦、阳光广场） ，龙港大道（银苑大厦、龙港大厦、银海大厦、红旗大厦等）销售率都接近 90%以上，出现第一波房产热市。但是龙港房地产市场的主要集中在高层开发，由于土地供给、政府规划、利益驱动等原因，高层住宅出现供大于求的现象，甚至停滞销售。而在多层住宅开
5、发，尤其是具有一定规模、一定居家品质的多层住宅供给量极少。2003 年初，龙港房地产市场逐渐回暖，消费者对高品质多层住宅大大看好，需求量逐渐增(海量营销管理培训资料下载 )5大。特别是螯江龙港二桥的规划，世纪大道，高速公路的接线，为龙港房地产市场的发展注入了新的活力，房产升值不容质疑。并且随“中国第一座农民城“的美誉不断传播，自身印刷、包装、礼品区域规模效益的形成，龙港已构筑成对外辐射和吸引投资人士关注的良好氛围，尤其对金乡、钱库人影响非常之大。购房者则以龙港、金乡、钱库人为主，鳌江、外地人为辅。四、龙港多层住宅小区现状自 99 年以来，龙港楼市的多层住宅建设，特别是上档次的多层住宅小区市场几
6、乎是一片空白，更不用说在规划设计，环境配套上下功夫了。2003 年初，随着房地产市场的逐渐回暖，消费者对多层住宅小区需求量的加大，各家开发商对多层住宅市场的看好，多层住宅小区规划建设逐渐出台（如金鑫花苑，锦绣名园等） 。(海量营销管理培训资料下载 )6五、龙港房地产市场分布情况价格：元/M 2物业名称 发展商 项目概况 工程进度价格 销售率东方大厦 一幢高层 已交付 均价 2600三级市场100%望江大厦 二幢高层 已竣工 均价 1900单位分房100%银苑大厦 温州东部经济发展公司一幢 31层大厦已交付 248000%龙港大厦 一幢高层 已交付 100%银海大厦 一幢高层 已交付 2480
7、100%金融大厦 温州金城公司一幢 21层大厦主体工程建至七层内部预定 70%红旗大厦 一幢高层 已竣工 2500 100%财税大厦 市万科房地产开发有限公司二幢高层 未动工 内部预订70%广电大厦 龙港广电局 一幢高层 已竣工 2000（ 2001 年） 100%长运大厦 一幢高层 已竣工 70%泰安大厦 一幢高层 已竣工 2480 100%华百广场 温州华夏房地产公司三幢高层 接近结顶 3000 50%金瓯大厦 苍南城镇建设公司一幢高层 主体工程已建三层均价 26002488世纪大厦 温州建工集团公司三幢联体大厦未动工 预订人数极少(海量营销管理培训资料下载 )7金鑫花苑 市瓯海城镇房地产
8、开发公司五幢多层房型单一已进场施工均价 23002080底预定，6 月开盘锦绣名园 苍南世茂 别墅、多层、小高层未动工已圈围墙未定（2003年 6 月预定六、龙港住宅小区的销售情况2003 年初，随着龙港城市化进程的加快，经济的持续发展，居民购买能力的增加以及对优 住宅小区的期望，大多开发商房产总价控制在 25之间，面积在 95型为三房二厅之间的销售较良好，这在金鑫花苑高预定率可以看出。而高层则由于高额的物业管理费及单价高而销售不是很理想。不妨看一下目前龙港住宅小区代表性的楼盘：(海量营销管理培训资料下载 )8个案调查龙港房地产市场个案调查表编号： 调查日期： 案名 金鑫花苑 房屋类型 商住多
9、层住宅投资兴建 温州东瓯建设集团投资市瓯海城镇房地产开发公司开发座落地址电话龙翔路 745 号64228588 64226006建筑设计 工地进度 桩基阶段单价范围 2080屋时间 建筑面积 7力面积 120 总套数 180 套总价范围 20 万 主力总价 27 万 窖积率 2已销面积 预定 车位 非机动车3005%、 交通：位于龙翔路与建新路处，在 龙翔路与建新路 设置出入口，附 近有 1、2、9 路公交车，故交通比 较方便。二、小区环境和配套：小区对面为新规划金河广场，配有各种健身设施。小区采用人车分流的道路规划，24 小时监控，三线入户，智能化门禁系统，确保居家安全。三、房型布局：以顶式
10、复式及多层住宅布置，共 5 幢，其中 E 幢二层将开发为酒店，一层皆为沿街店铺。四、付款方式：30%首期款,结顶办银行贷款 70%, 98 折优惠 五、物业管理: 尚在桩基阶段,告诉求：财富中心、城市中心、源分析：主要以龙港、金乡、 钱库人为主. (海量营销管理培训资料下载 )9八、综合评述：因其地段限制，绿化率做到 25%，已经不错。但其建筑密度大，容积率过高，是该小区最大的抗性，然金河广场的规划给其抗性顺势弱化。还有因龙港房地产市场的特殊性，这样有一定规模及在规划设计、物业配套上下一定功夫的小区在龙港尚属不多，并且这样的地段及价位，高预定率现象是正常的了龙港房地产市场个案调查表编号： 调查
11、日期： 案名 锦绣名园 房屋类型 别墅、多层、小高 层投资兴建 苍南世贸房地产开发公司座落地址电话金叉街、龙湖路、海港路64226588 64226565建筑设计 工地进度 未动工 已围墙单价范围 6 月拟定 交屋时间 未定 总建筑面积 180000立别墅 22 幢 280双联别墅 45 幢 230跃（立体别墅）11 幢 200多层、小高层 100 月拟定 总套数 独立、双联别墅 112 套 多层 、小高 层 708 套已销面积 接受预定 容积率 化率 46%一、交通：位于金叉街、 龙湖路与海港路处，在金叉街与 龙湖路、站港路 设置出入口，目前还无公交车通过。二、小区环境和配套：小区内有 50
12、 亩自然河道，分 5 个独立临水地块，内有二座大型会所与一座广场和各特色小景点，周边有龙港特色幼儿园，龙港高新宾馆，小区采用 24 小时监控，三 线入户，智能化 门禁系统，确保居家安全。三、房型布局：共 820 套房子，多 层、小高层 708 套，面 积控制在 100间其余皆为独立别墅、双联别墅与双跃（立体别墅）共 112 套，四、付款方式：6 月拟定 五、物业管理: 告诉求：领秀龙港超大规模高尚社区七、客源分析：主要以龙港、金 乡、钱库人为主。 八、综合评述：作为政府规划中的大型康居住宅小区，在目前龙港房地产市场的确是别树一帜。并由专业企化公司宣传包装，在规划设计、景 观设计(海量营销管理培
13、训资料下载 )10及物业配套上在龙港房地产市场都有新的突破。从这些方面看出，业主的确是下了工夫，综上所述龙港镇由于地域、人口限制，虽然目前房地产市场有所回暖，但是总体需求相对较弱。然而龙港规模性住宅小区的甚少及物业开发的有限，为国发花园开发留下销售空间。引导居民观念，吸引周边农村、乡镇居民的并入。充分利用龙港镇未来发展规划，是我策划销售的关键。国发花园市场位置：“国发花园”的开发把握住了总体市场脉搏：我们在策划销售过程中应当充分认识到以上客观现状。利用好本地的市场空白点。充分挖掘区域客户，营造小区文化气氛，优化居住条件，提高居住质量。吸引周边农村、乡镇居民的眼光。把小区的差异性及唯一性发挥极至，以期打破本项目地处镇郊的差距。使部分镇区享受型客户流入，进一步扩大影响，打破本地居民的固用模式。带给本地消费者物业之外的感受。三管齐下，最终使物业销售成功，最大限量的回笼资金，创造品牌价值。为大家带来名利双丰的良好结果。(海量营销管理培训资料下载 )11项目（产品）部分一、 项目部分二、 项目客观优劣势分析(海量营销管理培训资料下载 )12一、项目简介物业座落： 龙港龙金大道、白河路物业名称： 国发花园 A 区物业类型： 多层住宅 （错层、 复式） 、商铺总建筑面积：59230 平方米 总用地面积：33261 平方米 总户数： 建筑密度 ： 积率： 绿化率： 33%得房率：
