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1、(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告/正文/(海量营销管理培训资料下载) 1第一部分 项目投资环境分析一、经济、政策、宏观经济、政策、庆市宏观经济发展状况 城市 自 97 年设立直辖市以来，重庆市面对前所未有的机遇，实现国内生产总值继续保持稳步快速增长态势。据统计，2002 年重庆市经济发展实现了五大突破：、量增幅高达 自 1997 年来首次突破两位数；、财政收入增幅达 9%，全年达到 150 亿元；、金融形势良好，存款金额约 2800 亿元，同比增长 22%；、固定资产投资增幅达 25%，2002 年达到 1000 亿元；、农民收入继续保持快速增长，200
2、2 年实现增收 7%，实现人均 2100元的水平，实现了跨越性突破。2003 年 1全市完成国内生产总值 元，同比增长 比去年同期提高 百分点。三大产业共同支撑经济增长， 三大需求拉动经济增长，元，增长 剔除城乡集体和个体，投资增长 ；完成社(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告/正文/(海量营销管理培训资料下载) 2会消费品零售总额 元，增长 实现出口总额 美元，同比增长 全市地方预算内财政收入 元，增长 工业企业经济效益综合指数达到 114,提高 22 个点。城市居民人均可支配收入 3499 元，增长 图 1历年重庆市 长（单位：人民币亿元）590 175
3、0050010001500200025001999年 2000年 2001年 2002年 2003年 1庆市统计局年报数据 1996城市 2002 年全市新签利用外资合同项目 169 个，协议利用外资 美元，比上年下降 实际利用外资 美元，比上年增长 其中外商直接投资 美元，增长 外商投资企业对重庆的经济发展前景较为看好，预计在未来增加投资的行业主要以工业、房地产企业为主，工业企业占 房地产企业占 此外批发零售贸易业和服务业各占 建筑业占 从投资领域看，主要涉及建立新的生产线、扩建改造、房地产、酒店（度假村、餐饮）以及旅游等。(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位
4、报告/正文/(海量营销管理培训资料下载) 产业政策重庆房地产市场相对于全国而言属于较为封闭和相对落后的区域，整个市场尚处于发育期。设立直辖市之后，重庆房地产市场才开始真正起步，市场的政策把控程度体现的较弱，主要体现在产业政策主要依照国家房产政策执行，着重于规范管理房产市场；而相对调整、监控、规范地方房地产发展的调整政策极少。表 1重庆市主要公布主要产业政策列表发布年份 产业政策名称1997 年 关于规范发展重庆市城镇集资合作建房工作的通知1997 年 关于取消福利住房建设和分配的通知1997 年 关于印发重庆市公有住房出售后再交易试点暂行办法的通知 1997 年 关于印发重庆市购房保证金管理暂
5、行办法的通知1997 年 关于印发重庆市职工购房抵押委托贷款试行办法的通知1997 年 重庆市物价局关于提高公有住房租金标准的通知1997 年 关于印发重庆市单位资助职工购买经济适用住房管理办法的通知1998 年 重庆市建筑管理条例2000 年 重庆市城市房地产开发经营管理条例2002 年 重庆市城市房地产开发经营管理条例2003 年 重庆城市建设综合开发管理办公室关于填报开发企业在小城镇投资开发情况的通知数据来源：大城市规划、市政状况重庆是全国闻名的“山城” ，交通问题一直困扰着城市的发展。故重庆市政(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告/正文/(海量营销管
6、理培训资料下载) 4府将在未来几年建设完备的综合交通运输体系，为未来经济起飞铺设跑道。 外部交通立体系统重庆目前已有成渝、川黔、襄渝三条铁路干线，将规划建设达万铁路、渝怀铁路、渝遂铁路、渝汉铁路新干线。成渝高速公路连接重庆、成都两大城市，正在建设和规划建设的几条高速公路将贯通巴渝大地。长江黄金水道 将日益发挥其通航的重要性。 轨道交通随着轻轨二号线（较新线）建设进入尾声和三号线（二塘划出台，重庆已经形成未来贯穿南北和东西的两条轨道交通路线。2010 年以前，还将启动一号线、轨道交通环线、轻轨四号线和六号线，轻轨总长度达到 135公里，总投资达到 500 多亿元，占到未来几年城市大型投资项目总投
7、资额的 5%以上。 城市交通半小时圈重庆市出台的新建设方案中，将斥资 8700 亿元建设新重庆的 300 个项目，涉及基础设施、生态环境、产业结构调整、社会事业等四方面，其中包括两路机场、菜园坝长江大桥、人民剧场、重庆国际医院、重庆生态公园等重点项目。据估计，其中的 96 个项目将在 2005 年前开工建设，总体项目在 2010 年完成。目前重庆正开展城市交通半小时圈的建设，力图在年内完工。 体育场馆重庆市政府重点工程在袁家岗地区建立奥林匹克中心，规划中的主体育场，(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告/正文/(海量营销管理培训资料下载) 5将能容纳 6 万名
8、观众，工程计划于 2004 年 6 月完成，届时，一个现代化的、全新的体育运动中心将呈现，2004 年亚洲杯预选赛也将在此举行。目前，大型游泳馆已经落成开放。上述因素发展对重庆房地产市场之影响 良好的经济运行为房地产市场发展提供强大的支持近年来，重庆在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，在国家大力开发西部地区加大投入力度的推动下，抓住加快发展的大好时机，进一步加大经济结构调整的力度，继续推进改革开放，国民经济保持良好发展势头，经济运行质量和效益进一步改善，各项社会事业全面进步，城乡人民生活水平有所提高。 规划、市政的强大力度为房地产市场的多样发展提供了强大动力重庆行政级别的变化导致了其
9、在中国西部经济地位的定位和经济发展定位的改变，让城市产生了新的发展格局。为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，重庆结合自身特点在发生着新的布局规划、发展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样发展提供了强大动力。但仍然应该看到，目前重庆市场的热点依旧相对分散。表 1重庆房地产市场热点发展态势市场热点 关键促进因素 目前发展态势(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告/正文/(海量营销管理培训资料下载) 6轨道交通周边住宅 轨道交通发展预计将成为重庆住宅格局发展变化的关键因素奥体中心附近住宅
10、体育文化中心将逐渐形成独特的“奥体房地产拉动效应”小户型公寓 烂尾楼改造 作为过渡型和投资型物业，被很多人所看好产权式酒店（含商务型） 烂尾楼改造 逐渐引入先进理念，未来发展势头看好江景住宅 江景自然资源 重庆市江景资源相对富足，缺少的只是规划，合理利用将打造新外滩商铺投资 内需拉动相关 政策 市场运行态势良好江北区住宅 政府行政支持 新的行政中心带动新的住宅、商业区域发展数据来源：上海中瑞市场研究部二、总体供求及价格特征 1996 年至今重庆的房地产市场商品房供求经历了几大阶段。1996 年房产市场供求均较为低迷，空置比率高。1997 年重庆升为直辖市后为房地产发展带来了强大的动力，1997
11、房产发展势头良好，供需平稳上升，空置率逐渐被控制。1998 年供应量、需求量均明显缩减，空置率再度上升。99年后在良好的经济环境和相应的政策拉动下，重庆商品房的供应量与需求量开始大幅增大。图 1997 1998 1999 2000 2001万 平 方 米 商 品 房 批 准 预 售 面 积 实 际 销 售 商 品 房 面 积(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告/正文/(海量营销管理培训资料下载) 7数据来源：重庆市统计局年报数据 1996位：万平方米） 价格特征96 年至今重庆商品房价格基本保持了平稳向上的趋势。但价格涨幅不大；2001 年后，随着经济发展及
12、各项相关政策的拉动下，2003 年价格比 2002 年上涨了 11%。 图 1房产市场特征 市场供大于求，总体销售速率较缓 14431351 1556 172805001000150020002000年 2001年 2002年 2003年单 位 ： 元 /平 方 米(海量营销管理培训资料下载 )中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告/正文/(海量营销管理培训资料下载) 8较大的市场供应已经使得重庆的房产市场销售速度明显减缓，市场出现了不应有的疲态，这一点使得开发商不得不考虑当地人目前的购买力情况，价格导向是重庆人购房的特点。 房地产开发重心向次中心城区及郊区转移区域经济的发展和道路交通环境
13、的改善，使“宁要渝中一张床，不要郊区一间房”的择居观受到挑战，也促使购房区域重心发生转移。继渝中半岛和江北、南岸之后，北部城区和其他主城各区相继成为房地产开发投资和消费的热点区域。 高尚地段创造高价位楼盘综观重庆楼市，不难发现，重庆高价位的楼盘主要位于一些高尚地段，产品塑造价格的空间很小，但高尚地段内的优秀产品仍是市场的宠儿。 房产开发商大力开发临水楼盘 重庆有丰富的江景资源，临水楼盘也颇受买房者的青睐。亲水性是重庆人与生俱来的天性，不少开发商迎合市场需求利用得天独厚的地理环境开发临江或临湖楼盘。随着城市化发展，城市规划与建设越来越注重对城市气质的把握和与自然环境的融合。尤其是社会生活水平的不断提高，让人们对居住环境的要求也日益提高。 预售房比现房受宠 随着
