社区商业业态研究

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1、商业业态研究,商业业态研究,社区商业业态,街区商业业态,商业体,总结分析,总结分析,总结分析,案例分析,研究框架,艾依水郡社区商业,艾依水郡位于银川市新开发区，高端住宅片区 总占地面积350亩，总建筑面积40万 总户数3000多户 社区商业一层招商完毕，二层空置,成熟社区商业业态全面 以餐饮为主,其中餐饮占比51.5% 依次比例为美容美体建设、便利店占比12.1% 娱乐6.1% 药房、银行、艺校、布艺店、移动营业厅、车饰行占比均为3% 店面总数为33家,“民以食为天”，决定了成熟社区商业主要业态为餐饮； 配套以便利店、烟酒店、移动营业厅、布艺等便民店面 随着人们的富裕程度提高，出现了新富阶层，

2、对生活品质有了新的要求，因此美容美体健身、艺校、车饰等业态出现 社区还必须具备金融（银行）、医疗配套（大药房）、教育（艺校、幼儿园、小学）,成熟社区商业业态分析,商业业态研究,社区商业业态,街区商业业态,商业体,总结分析,总结分析,总结分析,案例分析,研究框架,雪绒巷商业业态,雪绒巷城市规划巷道 属于社区间人车混行双向巷道 周边中高端住宅社区林立、写字楼、市政单位散布周围 与两城市主干道交汇,雪融巷以餐饮业为主 其中西餐一家 附以配套业态烟酒行、美容美体、服务、宾馆等,巷道商业业态行业性明显，辅以少量配套,兼有居住、政务、办公功能的混合片区，窄巷商业业态趋向于专业化，多以特色餐饮、娱乐、服务业

3、态为主 餐饮多以中餐为主，辅以少量西餐厅 主要配套业态服务于餐饮，主要有烟酒行、宾馆、酒店管理公司等 服务于政务、商务、居民的国际旅行社业态相应出现 街道设置步行路面的商业还以服装门市店面的形式出现。,混合区巷道商业业态分析,商业业态研究,社区商业业态,街区商业业态,商业体,总结分析,总结分析,总结分析,案例分析,研究框架,专业商圈业态组合研究,区位：上海路以北，丽景街两侧 规划定位：500万平米物流区、汽贸、工业园区 项目：绿地21城、穆斯林国际商贸城、胡商国际商贸城、银川江宁国际酒店用品城,商业体属性分析,500亩以上商业体功能趋向独立性，配套多元化 商业体格局多以闭合、半闭合式分布，寓意

4、“招财” 餐饮、居住、办公为商业体不可或缺的配套 配套多以酒店、公寓、底层写字楼的形式出现,商业体营销及现状分析（氛围、定位、营销模式）,片区以汽贸为主 商业定位多以汽贸为主，兼营配套设施 汽贸商业体销售现状均好性明显 专业团队在商业成功运作过程中作用明显,商业体运营模式分析（反租、让利）,大型商业体多采用让利返租的形式广泛招商，逐渐积聚商业氛围 鲜明、特色的商业形象定位是成功招商的重要因素 分析客户属性，是招商反租形式选用的决定要素之一 没有准确定的定位和客户分析商业难以做活,商业体自身规划分析-绿地21城,绿地21城占地880亩，统一规划为汽车4s店组团、皮革城、3D办公区、配套区（特色餐

5、饮街、绿色酒店集群、会所、红地毯影视城、绿地21城公寓） 绿地规划三大主题+特色配套，科学组合，为商业成功运营打下基础,商业体自身规划分析-穆斯林国际商贸城1,商城采用中心庭院式布局，两侧配套有住宅、仓库 主楼1-4层业态分别为:1F(品牌旗舰店、箱包/皮具/鞋、穆斯林用品/清真食品、女装/休闲装、小饰品、珠宝/眼镜、名优特产、麦德龙超市)2F（品牌旗舰店、休闲女装、男装/男女休闲装/裤区/牛仔、针织品、皮草/羽绒服/羊毛羊绒）3F(品牌旗舰店、儿童用品城、问题用品、数码/图书/音像、运动城)4F（品牌旗舰店、家饰/家艺/床品、窗帘/布艺、品牌针织、儿童游艺区、儿童体验馆、室内嘉年华、溜冰场）

6、 副楼1-4层规划业态分别为1F东楼（专业市场、工艺品/洗化/仿真花卉/玻璃器皿）西楼（特色餐饮/酒吧/茶吧）,商业体自身规划分析-穆斯林国际商贸城2,2F东楼（专业市场、工艺品/洗化/仿真花卉/玻璃器皿西楼（特色餐饮/酒吧） 3F东楼(网球馆、专业市场、小百货/厨卫/橱电/小五金)西楼（金色大厅、中式餐饮） 4F东楼（网球馆、专业市场、小百货/厨卫.橱电/小五金）西楼（金色大厅、洗浴/健身/KTV/SPA）,商城规划整体布局紧凑合理，分集体截留消费者达到最大营业额、充分展示、配套全面的目的 主题商业集中在1-3层、4层设置休闲娱乐设施，充分利用空间布局截留客户消费 特色餐饮吸引美食消费者，同

7、时为主题商业截留客户；主题商业客户，为特色餐饮截留客户，达到相互促进良性循环之势 大型中庭式露天广场，定期举办娱乐、展示、展销活动，会吸引海量消费者，从而促进主题商业及配套餐饮娱乐业的繁荣 主题商业规划布局、配套餐饮布局、中庭大型商业的互补，促成商业经营的良性循环，是商业运作成功的重要因素,商业体自身规划 穆斯林国际商贸城综合分析,商业体自身规划分析-胡商国际商贸城,汽配城规模在200亩以下，围合式布局，充分体现实用性。 中心布局主题商业-汽贸基地 周边配套公寓 地块前端为写字楼、soho公寓、酒店、健身等娱乐设施 地块规划边界为市交通支线，交通方便,商业体自身规划分析-江宁国际酒店用品城,商

8、城主题商业及配套比例失衡（专业市场：周边商业：周边库房 ：酒店+公寓=33299.47：21946.25：29827.04：23030.49约为3:2:3:2）主题业态不明 规划为酒店用品城，后期规划出现变更（变为汽配），主题业态更加混乱 市场占位与市场空白体量差距大导致后期招商困难,符合消费者片区印象 顺应城市规划片区定位及产业要求 主题招商 针对客户属性进行租售方式的调整和确定 主题商业体现明确，配套比例适中 市场空白及市场容量定位精确 根据市场进行项目占位 业态规划谨慎操作 成功商业运作经验及专业营销团队的重要性 前期活动以量、规模取胜，达到旺市目的,商业体成功运作体系分析,大型商业体成功关键指标KPI要素,成功点 商城初始定位为市场空白的酒店用品专业市场，占得市场先机； 规划功能布局教合理，配套较全； 开发商大客户 关系前期成功引爆销售。,案例分析-江宁国际酒店用品城,失败因素分析 1片区印象为汽配城，其规划为酒店用品城，市场抗性大 2不符合规划产业定位 3市场空白不吻合市场需求量 4本身布局比例失调，主题商业不明显 5推广主题与商业实际变更冲突，使得商业主题更加不明显 6几乎无推广，户外欠缺，售楼处位置设置不合理-缺乏专业的营销团队 7一年时间销售不到50%，对比统一区位项目胡商商贸城一个季度销售76%,案例分析-江宁国际酒店用品城,THE END THANKS !,