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1、一、一、2009200920102010 雅安房地产市场雅安房地产市场20102010 年雅安市房地产概况年雅安市房地产概况由于国家宏观调控因素，雅安市房地产投资出现增加状态。2010 年雅安市房地产开发投资额为人民币 10 亿元，同比 2009 年增加人民币 13408.16 万元，增长率为13.4。2009 年雅安市住宅投资所占比重为 83%，2010 年住宅投资增加至 89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由 2009 年 7.8%上升至 2010 年 15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。2010 年，雅安市商品房市场进入共 14 宗，47 幢，20.6 万 m2。同比上
2、年增加 4.4 万m2，增长为 21.3%。其中：商品住宅进入市场 16.9 万 m2，1338 套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加 93%；商业用房投入市场信息 1.2 万 m2，占商品房投入市场总量度 4%左右，比上年投入总量增加 23%；商业用房投入市场 2.94 万 m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入 0.66 万 m2，占商品房投入市场总量 4%左右。从 2010 年商品房市场投入走势看，2009 年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到 2010 年二季度。从 2010 年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 10 月底
3、为最低端。2010 年雅安市商品房空置面积 7.57 万 m2，比上年减少 1.14 万 m2，负增长率为 13%。其中，一年以内商品房空置面积为 6.03 万 m2，住宅 187 套，一年以上商品房空置面积为1.54 万 m2，住宅 45 套。经济适用房施工面积 1.5 万 m2，170 套，同比 2009 年增加 0.18 万 m2，增加 17 套。别墅施工面积为 0.9 万 m2，38 套（幢） ，同比 2009 年增加 0.1 万 m2，4 套（幢） 。2.1.2 雅安市房地产容量现状2.1.2.1 雅安市房地产市场商品房供给状况2010 年，雅安市商品房市场进入共 14 宗，47 幢
4、，20.6 万 m2。同比上年增加 4.4 万m2，增长为 21.3%。其中：商品住宅进入市场 16.9 万 m2，1338 套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加 93%；商业用房投入市场信息 1.2 万 m2，占商品房投入市场总量度 4%左右，比上年投入总量增加 23%；商业用房投入市场 2.94 万 m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入 0.66 万 m2，占商品房投入市场总量 4%左右。从 2010 年商品房市场投入走势看，2009 年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到 2010 年二季度。从 2010 年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投
5、入量逐渐减少，至 10 月底为最低端。2.1.2.2 雅安市房地产市场商品房需求状况2010 年雅安市房地产市场需求总量大于 2009 年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2010 年下半年商品房销售有所下降，2010 年上半年商品房销售面积为 14.0 万 m2，占全年商品房销售总面积 56%；下半年销售商品房为11.6 万 m2。占全年销售总面积 44%。（1）2010 年，雅安市商品房销售 25.0 万 m2，比上年增加 7.6%。表 5：2010 年商品房销售面积情况：合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅 年份合计m2 m2套m2套m2套m2套m2套商
6、业m2写字间m2其他m220092325902248831665144377113159608372117641359134271463372114882010251879233816177716297612314956234211006117102723617177858002010 年，商品住宅销售 23.4 万 m2，1725 套，比上年分别增加 1.8 万 m2、89 套。增涨率为 7.7%、5%。（2）2010 年住房二级市场日趋活跃，截止 12 月，累计完成二手房交易 431 件，成交面积 5.4 万 m2，分别比上年增长 62.1%、88.1%；其增长速度远远高于一级市场，成为房
7、地产市场新的增长点。表6：2010年商品房销售面积比重（按用途分 类）93%6.80%0.20%住宅商业用房其他表7：2010年商品住房销售面积比重（按用途分 类）69.70%21.20%4.70%4.40%普通商住房电梯公寓经济适用房别墅（3）消费者购成情况随着雅安市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，雅安市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2010 年，外地人购买商品房 8.07m2，比上年增加 3.15m2，比上年增加64%。2.1.2.3 雅安市房地产价格现状2010 年，雅安市商品房销售平均价格为 4
8、460 元/m2， （按建筑面积计算，下同）其中：普通商品住房 4350 元/m2，电梯公寓 4880 元/m2，别墅 7318 元/m2，商业用房 6531 元/m2，其他用房 4480 元/m2。表8：雅安市2010年普通商品住房价格走势4933.54926.95039.14649.74796.4184963.25029.24832.194534.24562.7124557.16840004500500055006000123456789101112月份单位（元）从上列表中反映出，雅安市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2010 年普通商品房平均价格比上年增加 120.26
9、元/m2，电梯公寓比上年增加 121.35 元/m2。不同户型商品房销售情况分析29.22%44.87%25.91%0%10%20%30%40%50%90m2以下/套90m2-130m2以下/套130m2以上/套表9：雅安市2010年已销售楼盘面积比例4.10%17.68%28.15% 22.10%27.94%0%10%20%30%40%4000元/m2以下4300-4600元 /m25000元/m2以上表10：雅安市2010年已销售楼盘每套单价比例17.38%26.84% 22.24%34.10%0%10%20%30%40%40万元/套以下40-50万元/套50-60万元/套60万元/套以上
10、表11：雅安市2010年已销售楼盘总套价比例从表所列数据看出，2010 年每套 90-130m2范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90m2以下从 2009 年的 25%上升到达 29.27%，比上的上涨 4.27 个百分点，而每套 130m2以上面积下降 2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是 4000-4300 元/m2商品房成交量从 2009 年的 27%下降为 2010 年的 17.68%，而 4600-5000 元/m2商品房成交量从 35%上升为 2010 年的 50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价 2010 年同上年相比却变化不大。2.2 供需预测（1
11、）雅安市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年国民经济 GPP 增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2011 年可能投入市场项目 15 多个，投入市场面积 53 万 m2。（2）政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。（3）2011 年商品房价格预计将保持相对平衡
12、，但应有一定升幅。雅安市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。房价稳中有升应该是 2011 年总趋势。2011 年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。（4）二手房屋市场交易将继续保持畅旺从 2009 年开始，其效果更加明显，预计 2011 年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。（5）外来人口购房将进一步扩展，继续支撑雅安市房地产市场的繁荣
13、。但随着雅安市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广城市品牌，吸引外来人口购买商品房。2.2.1 供应预测2010 年商品房施工面积 90 万 m2（其中：本年新开工面积 50 万 m2） ，施工面积比2009 年增加 6.5 万 m2，增长率 7.3。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为 74.0万 m2，6025 套，比 2009 年所占比重增加 6.3 个百分点，为 83。表1：2007-2010房地产资金投入情况7.85465.12878.2539.91220246810122007200820092010指 标（亿 元）表2：2009年房地产投资构成（
14、按用途分类）89%7.80%0.20%3%住宅商业写字间其他表3：2010年房地产投资构成（按用途分类）83%15%1.20%0.80%住宅商业写字间其他2010 年普通商品房施工面积为 41 万 m2，3160 套，占住宅施工面积总量 81，同比2009 年增加 3.2 万 m2。电梯公寓施工面积 7.5 万 m2，487 套，同比 2009 年增加 1.7 万m2，116 套。经济适用房施工面积 1.5 万 m2，170 套，同比 2009 年增加 0.18 万 m2，增加17 套。别墅施工面积为 0.9 万 m2，38 套（幢） ，同比 2009 年增加 0.1 万 m2，4 套（幢）
15、。表4：雅安市2009-2010年商品住房施工面积比重情况（按用途分）66%24%2%8%65%27%3%5% 0102030405060708090100普通住宅电梯公寓经济适用房别墅20092010从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。2009 年雅安市住宅投资所占比重为 83%，2010 年住宅投资增加至 89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由 2009 年 7.8%上升至 2010 年 15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。（3）商品房竣工面积 48 万 m2，比上年增长 22%，其中商品住房竣工 41.5 万m2，3025
16、套，比上年增长 5%；商品用房竣工面积 4.2 万 m2，比上年增长 16%；写字间竣工1.8 万 m2，比上年增 44%；其它用房竣工面积 0.5m2，比上年增 35%。2010 年雅安市商品房空置面积 7.57 万 m2，比上年减少 1.14 万 m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为 6.03 万 m2，住宅 187 套，一年以上商品房空置面积为 1.54 万 m2，住宅 45 套。几年来，商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在 4400 元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过 10%，一直保持平稳发展。商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2009 年下半年至 2010 年上半年，雅安市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅 2010 年上半年商品房销售面积已达到16.6 万 m2，但 2010 年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房 8.62m2。商业用房投资势头强劲。2010 年，商业地产呈现出强劲的投资势头。据统计，2010年我市商业用房在建施工面积达 50.24 万 m2，同比上年增加 1.8 万 m2。占全年在建商品房施工面积 1
