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1、荣华国际中心一季度推广排布乐道机构（西安） 谨呈,1，竞品分析 2，策略思路 3，推广排期 4，活动执行,竞品分析,临近竞品概况,明丰国际广场,40年产权五证齐全，在售写字楼和商铺，写字楼面积区间200-2000平，均价13500元/平，全款9折，按揭95折；目前在做外立面，预计2015年10月交房。 商铺面积区间15-4000平，共4层，一层均价42000元/平，二层28000元/平，三层19000元/平米，四层16000元/平米。,近期无大型推广动作，无微信平台推广,保亿隆基中心,保亿隆基中心位于经开区凤城八路136号（西安市政府对面）。项目整体占地面积9408.7平，总建筑面积约6.7万
2、平。定位国际甲级精装写字楼。保亿隆基中心在售写字楼， 户型面积180-3600平米，均价13500元/平米， 目前在做外立面，预计2015年10月交房。,保亿隆基中心,保亿隆基中心效果图,项目外围包装及营销中心,万科赛高悦府,万科赛高悦府位于经开区市府大道凤城八路和未央路的十字西南角， 为西安唯一一个由赛高、万科、塔伯曼、王府井、洲际五大行业巨头联手打造的西北第一城市综合体。万科赛高悦府目前在售为5#/6#楼两栋高端住宅，201-303平米的圈层平墅。 其综合体之下，一栋超高层甲级写字楼自持不销售，两栋乙级写字楼暂未开售。,西北国金中心,西北国金中心所处的位置是经开区重点发展的生态商务带，是市
3、政府周边唯一一个纯办公的甲级商务写字楼。4米层高，6部电梯配备，地铁4号线直达。 亮点1：引进JW万豪酒店以及中国内陆第一家汉神百货购物中心，13万平米的超大规模，是目前西安最大的单体百货广场。 亮点2：三星保利等35家世界500强企业签约进驻西北国金中心。 辐射西安高铁北客运站、西安咸阳机场、经开中央商务区、出口加工区、草滩生态产业园、浐灞生态区等片区的交汇点，区域优势得天独厚。,项目目前一直未正式对外销售，一直处于咨询阶段，积累客户较多，酝酿合适时机开盘销售。现阶段主要销售产品为国金华府住宅项目。,竞品小结：1，临近的明丰国际广场及保亿隆基中心写字楼，工程进度均快于我们项目。未来对我们强销
4、期的影响较大。且保亿隆基中心自身产品优势及交房时间较早，均促成了其14年底较好的销售状况。2，西北国金中心项目目前积累客户较多，加之500强签约入驻以及汉神百货开业的利好刺激，如若开售将对我们项目冲击较大，未来需持续关注其动向。3，万科赛高悦府目前主力销售产品为豪宅，但后期写字楼开售，依然对我们项目存在一定程度的威胁。,策略思路,周边竞品众多，从侧面反映出一个不争的事实。市府政经中心商务圈，正在形成。2015年，对我们而言，机遇与挑战并存！在市场现状之下，先来梳理我们亟需解决的几大问题。,如何在日渐热起来的市场大环境之下，再度锦上添花? 如何选择最佳的入市时机? 如何实现营销及推广的效率最大化
5、？ 如何更精准的挖掘的潜在的目标大客户？,问题1 如何在日渐热起来的市场大环境之下，再度锦上添花?在西北国际中心、海博广场等项目进驻市府商务圈之后，如今凤城八路、文景路两大商圈正式崛起，繁华实景呈现。关键点：借势营销。我们虽然不是第一个入驻的甲级写字楼，但我们到来的时机，赶在区域写字楼大幅升值之前，事实上正是最佳时机。投入资金未来升值潜力大，坐享醇熟商圈，并且交房之后无需等待，即可开始收益。,问题2 如何选择最佳的入市时机?2015年春节在2月18日左右。传统春节节日会对客户投资及置业欲望产生削弱。但不能因此就将项目入市时机放在3月之后。必须从一月开始就进入蓄客阶段，不断积累目标客户。关键点：
6、高调形象亮相。结合线上（户外、围挡、电梯、微信等）以及线下（客户拜访、年会植入) 等渠道，为客户营造初步的产品印象。可利用媒体：二环及机场户外大牌、项目地围挡、荣华会微信平台。,问题3 如何实现营销及推广的效率最大化？营销及推广的工作铺排，同样需要甲方工程进度的鼎力支持。 重要工作：售楼部硬装软装按期完工，保证销售节点。关键点：及时汇总及分析。所有营销渠道跟进结果，及时反馈并讨论渠道及客户是否有效 对推广出街渠道进行跟踪，及时确认渠道及信息传递是否有效营销+推广+甲方，三方合力，全面推进蓄客工作。,问题4 如何更精准的挖掘的潜在的目标大客户？目前产品定位为大企业总部办公，因而前期客户挖掘成为整
7、体销售工作的重中之重。关键点：重点洽谈，圈层介入，陌拜拓客，资源置换。1、租用型国际知名企业（500强）合作引进； 2、自用型本土百强企业（能源、建筑、银行等行业为主）深度拜访； 3、商会型企业联盟机构合作，项目专场推介营销； 4、高端消费场所（亮宝楼、世纪金花等）大客户资源共享； 5、筹措大型经济论坛等，事件活动深层植入；,在问题梳理清楚之后 再来看看一季度时间节点,一季度大型营销节点拜访拓客全面启动 ：2015年1月初2号楼实现+-零 ：2015年1月底中国传统春节 ：2015年2月下旬临时接待中心开放 ：2015年3月初产品及品牌发布会 ：2015年3月中旬,针对营销节点，我们梳理出大致
8、的三个阶段第一阶段：形象入市+拜访拓客期（2015年1月） 侧重线上形象+线下约访、外展等 第二阶段：温和蓄热期 （2015年2月） 侧重线下互动活动及客户维系 第三阶段：强蓄客推广期（2015年3月-4月） 侧重线上媒体与线下营销结合,核心：多管齐下，多点布阵 无论是线上和线下，都要快准稳的直击目标客户,荣华国际中心，作为荣华集团2014年-2015年市府核心圈的代表之作。 既然要入市，就要有强烈的市场发声，并且多渠道并行发力。一级渠道：户外、报广、项目围挡等二级渠道：电梯、微信平台、网络、短信等三级渠道：写字楼外展及商务区、大型企业巡展四级渠道：入市引爆活动、高端营销活动,项目目标客户聚集
9、区域不仅局限在北郊，商务区北移必然导致新的商务区崛起。市府向心力有足够的号召力吸引目标客户。同时投资客户经常出现的地点也需要覆盖。 所以宣传区域也必须多点布阵全面蓄客。一级区域：北城（未央路、文景路沿线）；高新（科技路、唐延路沿线）；二级区域：东郊（金花路、东二环、浐灞）；西郊（西二环、土门）；三级区域：机场、4S店、高端餐饮健身会所等,推广排期,1月1日,3月1日,一季度营销节点排期,2月1日,售楼部进场,媒体宣传出街,西安高端商业场所、百强企业摸排及初次拜访,春节,售楼部施工及装修期,外展进场,各商会年终答谢会合作,2月15日,陕西百强企业拜访,商会、银行、能源、建筑、500强企业西安总部
10、摸排及初次拜访,4月1日,3月15日,客户认筹,新品发布会,1,第一阶段： 形象入市+拜访拓客期,2015年1月,结合策略思路中的问题梳理，进行该阶段的推广排布2015年1月之后，众多商会及大型企业都会筹措年会等活动， 可以趁此时机跨界联合，植入产品信息。同时对重点意向招商的500强客户，以及省百强企业进行陌拜， 不断梳理目标客户。,阶段推广主题以世界之名，立中心之心市府旁，10S总部级办公耀世登临,户外,电梯轿厢,阶段核心：动起来线上工作梳理：围挡更换，户外考虑初次入市画面 基础推广物料（海报、纸杯、手提袋、宣传册等）定稿出街； 销售外展及推介所需桁架等物料设计制作 微信稿跟进，每周至少一篇
11、,线下工作梳理：【拓客】 与远见卓识者，共期未来 （在外展拓客中，为目标客户灌输产品中心价值、未来价值）租用型大客户：世界及中国500强企业客户洽谈； 商会资源合作挖掘； 金融行业资源挖掘； 省百强企业名录深度挖掘。,线下工作重点之1：项目地附近精神堡垒及路牌引导精神堡垒建议选址： 凤城七路与规划路十字， 凤城八路与规划路十字 分别从这两条路上拦截路过目标客户。其他指引渠道： 道路蓝牌：未央路与凤城七路/八路交汇处；文景路与凤城七路/八路交汇处 公交车站：凤城八路上行政中心西区公交站牌，距离项目特别近，考虑作为长期持有的项目指引性户外资源。,线下工作重点之2：代理公司拓客总动员针对重点个人客户
12、： 上门拜访、电话约访挖掘客户渠道： 汽车4S店、高端餐饮、健身俱乐部、 商会（苏浙商会等）资源置换。,线下工作重点之3： 临时接待中心包装跟进接待中心选址已经确定在凤城七路 摩玛酒店。选址完成后，整体装修需要尽快 施工跟进。保证3月如期开放。主要包装诉求： 客户体验感 甲级商务感 品牌展示区包装阶段可同时进行 项目置业顾问的全面培训。,临时接待中心包装建议 ：施工围挡。 在正式开放前，就借助施工围挡释放项目信息。,临时接待中心包装建议 ：内部品牌展示墙。,2,第二阶段：温和蓄热期,2015年2月,结合策略思路中的问题梳理，进行该阶段的推广排布2月份进入传统新年阶段，年味浓郁，建议该阶段打出贺
13、年牌。 在户外及外展场进行新年互动游戏，扩散项目知名度。对前期积累的重点客户进行新年问候及寄送新年礼物， 强化客户认可。,阶段推广主题政经核心，唯此中心 荣华国际中心 恭祝全市人民新春快乐,户外,阶段核心：蓄热期线上工作梳理：该阶段不建议线上有太大动作，主要力量集中线下户外更换恭贺新年信息 微信平台保持信息推送,线下活动建议：在临时外展场设计正中红心的互动游戏 突出中心价值的同时吸引客户参与。设计一个磁铁箭靶，所有经过客户均可参与，每人有三次机会，如果能够正中红心，即可获得荣华精品水果礼盒。 参与者也可领取一份精美礼品。,炒作小活动：一个中心，全城发“热”。 目标重点写字楼及大企业办公区域内，
14、持续一周每天免费派发一定量的暖宝宝、手套、口罩等御寒物品。在派发礼品对项目信息中做巧妙植入。炒作小活动：荣华新年利是红包。 设计融入产品logo的个性利是红包，免费在目标区域内免费派发，引起市场关注。,3,第三阶段：强蓄客推广期,2015年3月2015年4月中旬,结合策略思路中的问题梳理，进行该阶段的推广排布市府旁，中心即未来。 借助多渠道线上形象集中铺排及接待中心开放的契机， 不断强化产品在市场中的曝光度。同时结合大型营销活动，不断强化目标客户置业信心。,阶段推广主题一心向上，始见万象10S总部级办公，营销中心3月1日君临西安,户外,电梯轿厢,路口桁架,路口桁架,阶段核心：吸引力线上工作梳理
15、：户外、报广拟定初稿待出街（建议在临时接待中心开放前一周集中发声） 接待中心软性包装设计制作（现场宣传展板、温馨提示等） 电梯轿厢等渠道物料出街 巡展所需物料设计制作（巡展背景、海报、宣传册等） 道旗、水座旗：未央路、凤城七路/八路沿线；张家堡广场、城运公园内 地铁站：地铁2号线行政中心站站内广告位、到站语音报站。 项目微信持续运作,线下工作重点之1：临时接待中心开放针对接待中心开放的营销节点， 配合2号楼出地面0的工程节点 组织初次大型营销活动。活动思路： 邀请名人或政府机构参与开放仪式。5月北城大事件：免费坐地铁 现场发放1000张纪念版单程票,线下工作重点之2：大型营销活动活动建议： 产品及品牌大型发布会筹办大型产品发布会，可以邀请国际级 经济学家嘉宾参与。借机邀请前期咨询 客户到场，并为下阶段项目开盘预热。活动推广 ： 户外。报广等线上全面宣传。 目标客户电话邀约。 重点客户直接拜访邀约。,线下工作重点之3：外展及拓客同步执行针对前期拓客渠道进行分析 梳理出重点客户渠道，再度深入拓客。外展全面启动： 选择目标场所开展项目外展及巡展。（凤五世纪金花等）挖掘客户渠道： 与银行寻求合作或购买获取500万资产级以上客户信息。 汽车4S店、高端餐饮、健身俱乐部、商会（苏浙商会等）资源置换。,谢 谢！,
