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1、光谷太阳城项目定位思考武汉德思勤房地产顾问有限公司2003年4月16日一、光谷卢区市场分析 1. 当前供应总量学府佳园(三|金梭花园华乐花园庭当代光谷智慧城华城新都 当代曙光家园山水华庭东林外访明珠花加尚文创业城 区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列 htpyhwww 5ixue .com (海基营销管理培训资料下载)1. 当前供应总量 片区楼盘目前供应总量为184万平方米。按调查获得的每一楼盘开发量结果进行统计，则目前现有楼盘年供应总量约为80-85万平方米;开发区管委会明确表示 “在2003-2004年间继续贯彻加大、加快拆迁及土地出让的速度”方针; htpyhw
2、ww 5ixue .com (海基营销管理培训资料下载)出项将铀 有(1) 主打光谷概念十之七八，流于形式，内涵贫乏;2) 大部分开发商做到产品户型方正实用已是心满意足，全新创 新大卖点完全没有;(3) 个别楼盘名都花园) 园林景观虽然设计并非上佳，但已经成为促进实际销售的核心卖点;4) 个别楼盘智慧城) 退让式开发次序安排值得借鉴; httpJwww 5ixue com (海量 理增训资料下载)3. 产品类型及构成比例 1) 目前本片区楼盘供给的产品类型完全是以三房两厅两卫为主，面积主 要集中在120-130平方米之间，所占比例基本达到40-50%以上，个别楼盘如当代电光花园 、虹景豪庭)
3、比例甚至达到70-90%;(2) 多数楼盘两房两厅面积主要集中在90-100平方米之间，比例相对较低，基本在15%以下光谷智慧城项目比例相对较高，达到20-30%) ，(3) 四房两厅面积主要集中在140-160平方米之间，多数楼盘比例基本在5-10%i4) 其他户型一房两厅、大户型路式、复式) 比例很低。 httpJwww 5ixue .com (海上 培训资料下载) 4. 价格及销售状况销售状况，(1) 三房两厅两卫虽然比例较高，是本片区供给的第一户型，但除个别产品户型较差而导致难以销售外，销售效果普遍良好。(2) 两房两厅一卫虽然面积略偏大基本在90-100平方米) ，但强销势头明显，说
4、明本片区市场对此需求较大。(3) 四房以上户型由于总价较高，而销售状况普遍一般，个别甚至较差。(4) 在功能满足需求的前提下，同样户型，面积相对越小的，销售效果越佳。 htpyywww 5ixue com (海量营销管理培训资料下载) 5. 畅滞销原因分析 1) 户型合理、面积相对市场平均水平适度趋小，从而控制总价是各种户型畅销的共性特征;2) 市场需求主力户型三房及两房由于供需矛盾平衡结果偏向需求方一人出，故依赖大环境因素而取得较好销售;3) 灌销的原因则正是上述畅销原因的反面。 httpJwww 5ixue com (海量 理增训资料下载)二) 我们的竞争对手一一大盘决战 1. 对手动态一一学府佳园规模 210亩、建筑面积21万mr2、容积率1.6 主力户型面积 三房及四房，面积在110-150 m2之间 多层均价1900-2000，小高层均价2500-2600 总价 主要集中于20-35万区间 工程进度 三期多层已完工并基本销售完毕，目前主要销售二期小高层。四期动工时间未定，可能推迟到2004年。入市时间 2002年5-6月 推广方向 居民素质、良好环境，“在线好生活 htpJwww 5bxue_com (海 埋训资料下载)
